Una de las consultas más frecuentes que reciben tanto propietarios como inquilinos se refiere a quién debe hacerse cargo del mantenimiento de una propiedad alquilada.
Esta pregunta genera dudas y, en muchos casos, conflictos entre las partes, especialmente cuando surgen desperfectos o averías que requieren reparación.
La respuesta no siempre es sencilla, ya que depende del tipo de mantenimiento, la causa del problema y lo que establezca el contrato de alquiler.
Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 por el DNU 70/2023, los contratos de locación vuelven a regirse supletoriamente por el Código Civil y Comercial de la Nación, lo que modifica algunos aspectos importantes sobre estas responsabilidades.
En este artículo vamos a explorar en detalle las obligaciones de cada parte, los diferentes tipos de mantenimiento y cómo resolver las situaciones más comunes que se presentan en la práctica.
Claves del artículo
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División básica de responsabilidades: El propietario debe mantener la propiedad en condiciones de habitabilidad, mientras que el inquilino se hace cargo del uso y conservación diaria del inmueble.
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Mantenimiento preventivo vs correctivo: Las tareas de prevención y cuidado diario corresponden al inquilino, mientras que las reparaciones estructurales o por desgaste natural son responsabilidad del propietario.
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Importancia del contrato: Aunque la ley establece las bases, el contrato de alquiler puede especificar con mayor detalle las obligaciones de cada parte, siempre respetando el marco legal vigente.
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Casos límite y negociación: Existen situaciones donde la responsabilidad no está clara, y la comunicación fluida entre las partes puede evitar conflictos innecesarios y gastos legales.
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Documentación y evidencia: Mantener un registro detallado del estado del inmueble y las reparaciones realizadas es fundamental para resolver disputas y demostrar el cumplimiento de las obligaciones.
Marco legal vigente en Argentina 🏛️
Con la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, los contratos de locación urbana vuelven a regirse por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.
Este cambio normativo reestablece principios tradicionales del derecho locativo argentino y elimina algunas restricciones que había impuesto la legislación anterior.
El artículo 1204 del Código Civil establece que el locador debe entregar la cosa en buen estado y mantenerla en condiciones de servir al uso convenido.
Por su parte, el locatario tiene la obligación de usar la cosa conforme al destino establecido en el contrato y conservarla como un buen padre de familia.
Obligaciones del propietario según el código civil
El propietario debe garantizar que el inmueble se mantenga en condiciones habitables durante toda la vigencia del contrato.
Esto incluye reparaciones estructurales, problemas de humedad por defectos constructivos, instalaciones básicas como electricidad, gas y agua, y cualquier desperfecto que no sea causado por mal uso del inquilino.
La normativa también establece que el locador no puede transferir al locatario las obligaciones que por ley le corresponden, aunque sí pueden acordar modalidades específicas para el mantenimiento de ciertas instalaciones.
Derechos y obligaciones del inquilino
El inquilino debe usar el inmueble de manera apropiada y realizar las tareas de mantenimiento básico que surgen del uso normal.
También debe comunicar al propietario cualquier desperfecto que requiera reparación y permitir el acceso para realizar las tareas necesarias.
Es importante destacar que el inquilino no está obligado a realizar mejoras en la propiedad, aunque puede hacerlo con autorización del propietario y bajo las condiciones que establezca el contrato.
Tipos de mantenimiento y responsabilidades 🔧
Para entender mejor las obligaciones de cada parte, es útil clasificar el mantenimiento en diferentes categorías según su naturaleza y frecuencia.
Mantenimiento preventivo
Este tipo de mantenimiento incluye todas las tareas rutinarias destinadas a preservar el buen estado del inmueble y prevenir deterioros mayores.
Generalmente corresponde al inquilino y abarca actividades como limpieza regular, cuidado de jardines, mantenimiento básico de electrodomésticos incluidos, y pequeñas reparaciones de uso diario.
| Tipo de tarea | Responsable | Ejemplos |
|---|---|---|
| Limpieza general | Inquilino | Pisos, ventanas, baños |
| Cuidado de espacios verdes | Inquilino | Riego, poda básica |
| Mantenimiento de electrodomésticos | Inquilino | Limpieza de filtros, descalcificación |
| Cambio de elementos menores | Inquilino | Lamparitas, pilas de controles |
Mantenimiento correctivo menor
Se refiere a reparaciones pequeñas que surgen del uso normal y no implican problemas estructurales.
La responsabilidad puede variar según la causa del desperfecto y lo acordado en el contrato.
Las reparaciones menores por desgaste natural suelen corresponder al propietario, mientras que aquellas causadas por mal uso o accidentes del inquilino quedan a su cargo.
Mantenimiento correctivo mayor
Incluye todas las reparaciones importantes que afectan la estructura, instalaciones principales o habitabilidad del inmueble.
Estas reparaciones son responsabilidad exclusiva del propietario, excepto cuando se demuestre que el daño fue causado por negligencia o mal uso del inquilino.
Ejemplos típicos incluyen problemas de plomería mayor, fallas eléctricas importantes, desperfectos en techos o paredes, y averías en sistemas de calefacción o refrigeración centrales.
Situaciones específicas más comunes 🏠
En la práctica diaria, surgen situaciones particulares que pueden generar dudas sobre las responsabilidades de mantenimiento.
Analicemos los casos más frecuentes y cómo resolverlos según la normativa vigente.
Problemas de plomería
Las cañerías tapadas por uso normal corresponden al propietario, pero si se debe a objetos inadecuados arrojados por el inquilino, la responsabilidad cambia.
Las pérdidas de agua por deterioro natural de las instalaciones son responsabilidad del propietario, mientras que las causadas por golpes o mal uso corresponden al inquilino.
Es recomendable que el inquilino comunique inmediatamente cualquier problema de plomería para evitar daños mayores que podrían generar responsabilidades adicionales.
Instalaciones eléctricas
Los problemas eléctricos requieren especial atención por razones de seguridad.
El propietario debe garantizar que las instalaciones estén en buen estado y cumplan con las normas vigentes.
El cambio de fusibles, lamparitas y artefactos menores generalmente corresponde al inquilino, pero las reparaciones de tableros, cableado o instalaciones de mayor envergadura son responsabilidad del propietario.
Electrodomésticos y equipos incluidos
Cuando el contrato incluye electrodomésticos o equipos como aire acondicionado, calefones o cocinas, el mantenimiento preventivo suele corresponder al inquilino.
Las reparaciones por desgaste natural o fallas de fábrica corresponden al propietario, quien debe asegurar que los equipos funcionen correctamente durante la locación.
Pintura y estética general
La pintura interior es uno de los temas que más controversias genera.
Tradicionalmente, se considera que el desgaste normal de la pintura corresponde al propietario, especialmente en contratos de más de dos años.
Sin embargo, si existen daños evidentes causados por el inquilino (manchas, agujeros, rayones), estos pueden quedar a su cargo según lo establecido en el contrato.
El rol del contrato de alquiler 📄
El contrato de locación es el instrumento fundamental que regula la relación entre propietario e inquilino, y puede establecer cláusulas específicas sobre el mantenimiento.
Cláusulas típicas sobre mantenimiento
Los contratos suelen incluir disposiciones detalladas sobre quién se hace cargo de diferentes tipos de reparaciones.
Es importante que estas cláusulas sean claras y específicas para evitar malentendidos posteriores.
Algunas cláusulas comunes establecen que reparaciones menores hasta cierto monto mensual corresponden al inquilino, mientras que las superiores quedan a cargo del propietario.
Límites legales a las cláusulas contractuales
Aunque las partes tienen libertad para acordar condiciones específicas, existen límites legales que no pueden ser superados.
El propietario no puede transferir al inquilino la responsabilidad de mantener la habitabilidad básica del inmueble.
Las cláusulas que trasladen todas las reparaciones al inquilino pueden ser consideradas abusivas y, por tanto, inválidas.
Importancia de la comunicación
Un contrato bien redactado debe incluir mecanismos de comunicación para reportar problemas y autorizar reparaciones.
Esto evita malentendidos y permite resolver los inconvenientes de manera ágil y eficiente.
Para gestionar estos aspectos de manera profesional, herramientas especializadas como Barreeo ofrecen funcionalidades de gestión de contratos de alquiler que incluyen el seguimiento de mantenimiento y comunicación automatizada con inquilinos, facilitando la administración de estas responsabilidades.
Casos especiales y excepciones ⚖️
Existen situaciones particulares donde la aplicación de las reglas generales puede presentar complejidades adicionales que requieren análisis específico.
Inmuebles amueblados
En los alquileres amueblados, las responsabilidades se extienden al mobiliario y equipamiento incluido.
El propietario debe asegurar que todos los elementos estén en buen estado al inicio del contrato.
El mantenimiento básico de los muebles corresponde al inquilino, pero el reemplazo por desgaste natural o defectos de fábrica es responsabilidad del propietario.
Alquileres temporarios
Los contratos temporarios (menos de tres meses) suelen tener reglas específicas donde el propietario asume mayor responsabilidad sobre el mantenimiento.
Esto se debe a la corta duración y al perfil particular de este tipo de locaciones.
Propiedades con amenities
En edificios con servicios comunes como piscina, gimnasio o jardines, las responsabilidades pueden estar compartidas entre el consorcio, el propietario y el inquilino.
El contrato debe especificar claramente estas obligaciones.
Inmuebles para uso comercial
Las locaciones comerciales tienen particularidades específicas donde generalmente el inquilino asume mayor responsabilidad sobre el mantenimiento, especialmente en contratos de larga duración.
Resolución de conflictos 🤝
Cuando surgen desacuerdos sobre las responsabilidades de mantenimiento, existen diferentes mecanismos para resolverlos de manera eficiente y económica.
Diálogo directo entre las partes
La comunicación directa suele ser la forma más efectiva de resolver conflictos menores.
Muchos problemas se solucionan cuando ambas partes comprenden claramente sus obligaciones y actúan de buena fe.
Es recomendable documentar por escrito los acuerdos alcanzados para evitar futuros malentendidos.
Mediación extrajudicial
La mediación es una alternativa económica y rápida para resolver disputas más complejas.
Un mediador neutral ayuda a las partes a encontrar soluciones mutuamente aceptables sin necesidad de llegar a instancias judiciales.
Arbitraje y vía judicial
En casos donde no se logra un acuerdo, las partes pueden recurrir al arbitraje o a la vía judicial.
Estas opciones, aunque más costosas y lentas, pueden ser necesarias cuando están en juego montos importantes o principios fundamentales del contrato.
Prevención de conflictos
La mejor estrategia es prevenir conflictos mediante contratos claros, comunicación fluida y documentación adecuada del estado del inmueble al inicio y durante la locación.
Sistemas especializados como Barreeo incluyen funcionalidades de notificaciones a inquilinos por WhatsApp y registro de gastos que facilitan la comunicación y documentación de las tareas de mantenimiento.
Consejos prácticos para propietarios e inquilinos 💡
La experiencia práctica enseña que ciertos hábitos y procedimientos pueden hacer la diferencia entre una relación locativa armoniosa y una conflictiva.
Para propietarios
Realizar una inspección detallada antes de entregar el inmueble y documentar su estado con fotografías es fundamental.
Esto servirá como referencia para determinar responsabilidades futuras.
Mantener un fondo de reparaciones ayuda a resolver rápidamente los problemas que surjan sin afectar las finanzas personales.
Establecer una red de proveedores confiables (plomero, electricista, gasista) permite actuar con rapidez ante emergencias.
Para inquilinos
Comunicar inmediatamente cualquier desperfecto al propietario evita que se agraven los problemas y potenciales responsabilidades adicionales.
Mantener el inmueble limpio y ordenado facilita las tareas de mantenimiento y demuestra cuidado de la propiedad.
Documentar con fotografías el estado inicial del inmueble protege contra reclamos injustificados al finalizar el contrato.
Herramientas de gestión moderna
La tecnología actual ofrece soluciones que simplifican la gestión de mantenimiento en propiedades alquiladas.
Plataformas como Barreeo proporcionan portales para inquilinos donde pueden reportar problemas, recibir notificaciones y acceder a información relevante sobre el inmueble, mientras que los propietarios pueden hacer seguimiento de pagos y generar reportes analíticos de métricas clave.
Mantenimiento preventivo: la clave del éxito 🔑
El mantenimiento preventivo es, sin duda, la estrategia más efectiva para evitar problemas mayores y conflictos entre propietarios e inquilinos.
Cronograma de mantenimiento
Establecer un cronograma regular de revisiones y mantenimiento ayuda a detectar problemas en etapas tempranas cuando su solución es más económica y sencilla.
Las revisiones trimestrales de instalaciones básicas (plomería, electricidad, gas) pueden prevenir emergencias costosas y peligrosas.
Responsabilidades compartidas
Aunque la ley establece las responsabilidades básicas, nada impide que las partes colaboren en el mantenimiento preventivo cuando esto beneficia a ambos.
Por ejemplo, el propietario puede proveer productos de limpieza especializados para ciertos equipos, mientras el inquilino se encarga de aplicarlos regularmente.
Beneficios económicos
El mantenimiento preventivo reduce costos a largo plazo para ambas partes.
Los propietarios preservan el valor de su inversión, mientras que los inquilinos disfrutan de un inmueble en mejores condiciones.
Documentación y seguimiento
Llevar un registro detallado de las tareas de mantenimiento realizadas ayuda a planificar futuras intervenciones y demuestra el cuidado del inmueble.
Esta documentación es especialmente valiosa al momento de renovar contratos o resolver disputas sobre el estado de la propiedad.
Reflexiones finales sobre la gestión inteligente 💭
El mantenimiento de inmuebles alquilados no debe ser visto como una carga, sino como una inversión en la relación locativa y en el valor del patrimonio.
La clave está en comprender que tanto propietarios como inquilinos se benefician cuando el inmueble se mantiene en excelentes condiciones, y que la colaboración inteligente puede generar ahorros y satisfacción para ambas partes.
En un mercado inmobiliario cada vez más competitivo, las propiedades bien mantenidas se destacan y permiten obtener mejores rentabilidades y inquilinos más responsables.
La tecnología moderna, con herramientas como Barreeo, ofrece soluciones integrales que incluyen gestión de alquileres, cálculo de aumentos y punitorios automáticos, y comunicación eficiente entre las partes, transformando la administración de propiedades en una actividad más profesional y menos conflictiva.
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