En Argentina, luego de la vigencia del DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres 2020, los contratos de locación –incluidos los comerciales– vuelven a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC).
Esto implica que no existe un plazo mínimo legal obligatorio para estos contratos: la duración se pacta libremente entre las partes.
Si no se establece un plazo específico, el CCyC prevé un plazo supletorio de 3 años para usos comerciales.
El plazo máximo que puede pactarse es de 50 años para contratos comerciales, tal como lo establece la normativa vigente.
Este artículo explora en detalle estos aspectos dentro del marco legal argentino vigente a 2025, contempla los usos y costumbres del mercado, y ofrece herramientas para optimizar la redacción y gestión de contratos comerciales.
Claves del artículo
- Libertad para pactar la duración: Las partes pueden fijar la duración que deseen; no hay un mínimo legal obligatorio.
- Plazo supletorio de 3 años: En ausencia de un plazo pactado, rige automáticamente para contratos comerciales.
- Límite máximo de 50 años: No se puede pactar una duración superior a ese límite por ley.
- Indemnización por rescisión anticipada: Se puede rescindir pagando el 10 % del canon futuro restante.
- Negociación de cláusulas de ajuste y moneda: Se acuerdan libremente los índices, moneda de pago y periodicidad del ajuste.
Libertad contractual tras el DNU 70/2023 🌱
Retorno al Código Civil y Comercial
El DNU 70/2023, vigente desde diciembre de 2023, derogó la Ley de Alquileres de 2020 y restableció el CCyC como marco normativo principal.
Con esto, desaparecen los plazos mínimos obligatorios para los contratos de alquiler, permitiendo que las partes acuerden libremente la duración.
Alcance de la libertad
El artículo 1198 del CCyC establece que, si no se fija plazo expreso:
- Para alquileres habitacionales rige un plazo supletorio de 2 años
- Para alquileres comerciales, el plazo es de 3 años
Estos plazos solo aplican si no se pactó ningún tiempo; si se indican fechas de inicio y fin, estas prevalecen.
Plazo supletorio si no se fija
Aplicación automática de 3 años
Cuando un contrato comercial no determina una duración específica, se considera que tiene una vigencia de 3 años, salvo acuerdo en contrario.
Usos y costumbres del mercado
En la práctica, muchos contratos comerciales pactan duraciones de 36 meses o más, especialmente cuando hay inversiones o instalaciones a realizar.
También existen acuerdos más breves (entre 6 y 12 meses) para pop‑ups, lanzamientos o eventos temporales, siempre que se acuerde claramente.
Límite máximo según destino
Conforme al artículo 1197 del CCyC, los límites legales son:
| Destino del inmueble | Plazo máximo legal |
| Habitacional | 20 años |
| Comercial u otros usos | 50 años |
No puede pactarse una duración que supere estos límites, incluso si ambas partes estuviesen de acuerdo.
Impacto de la duración en cláusulas clave
Rescisión anticipada
El CCyC permite que cualquiera de las partes rescinda el contrato en cualquier momento, siempre que pague el 10 % del saldo del canon locativo futuro.
Es esencial incluir esta cláusula claramente para evitar conflictos.
Actualización, punitorios y moneda
En ausencia de regulación externa, las cláusulas relativas a ajustes, punitorios y elección de índice o moneda deben definirse explícitamente.
Se puede establecer el alquiler en pesos o moneda extranjera, y fijar el índice deseado; si este deja de publicarse, se recurre al índice oficial con características similares.
Optimización con herramientas digitales
Para facilitar la administración correcta de estos elementos, recomendamos utilizar una plataforma como Barreeo, que permite:
- Gestión de contratos de alquiler
- Cálculo automático de punitorios y aumentos
- Envío de notificaciones por WhatsApp
- Seguimiento de pagos y registro de gastos
- Portales para inquilinos
- Generación de reportes analíticos de métricas clave
Así se reduce la carga manual, se minimizan errores y la gestión se vuelve más eficiente.
Recomendaciones para redactar bien la duración
- Establecé claramente el plazo, indicando fechas de inicio y finalización.
- Incluí una cláusula de rescisión anticipada, detallando el cálculo del 10 %.
- Detallá los mecanismos de actualización, índice, periodicidad y definición de índice alternativo.
- Especificá la moneda y forma de pago en el contrato.
- Implementá gestión digital mediante herramientas como Barreeo para automatizar cálculos, recordatorios y reportes.
Conclusión
A partir de 2025, los contratos de alquiler comercial en Argentina se rigen por el CCyC.
Existe libertad para pactar la duración, un plazo supletorio automático de 3 años si no se fija, y un límite máximo de 50 años.
Definir claramente la duración y las cláusulas asociadas es fundamental para prevenir conflictos, especialmente en rescisión, actualización y moneda de pago.
El uso de una plataforma como Barreeo aporta eficiencia al gestionar contratos, cálculos automáticos, notificaciones, seguimiento de pagos, registro de gastos y reportes.
Invitamos a los lectores a compartir este artículo con colegas y profesionales del rubro y a dejar sus comentarios: sus experiencias y consultas enriquecerán este espacio.