El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, firmado el 20 de diciembre de 2023, derogó la llamada “ley de alquileres” de 2020 (Ley 27.551) y su modificación de 2023, devolviendo al contrato de alquiler un marco supletorio conformado por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), vigente hasta sus reformas en el DNU.
Desde entonces, y hasta 2025, la normativa vigente para los contratos de alquiler de vivienda establece que las condiciones —incluyendo plazos, actualizaciones, garantías— se acuerdan entre las partes, dentro de ciertos límites legales.
Claves del artículo
- Libre determinación del plazo: la duración mínima y máxima del contrato queda a criterio de las partes; si no se expresa, rige el plazo supletorio legal.
- Por omisión, para vivienda, se entiende un contrato de dos años si no se estipula otro plazo
- Plazo mínimo supletorio: cuando el contrato no fija duración, se asume por 2 años para vivienda; para otro destino, 3 años
- Plazo máximo legal: el tiempo máximo está fijado por el CCyC: 20 años para viviendas, 50 años para otros usos
- Rescisión anticipada: puede hacerse en cualquier momento, con una indemnización equivalente al 10 % del saldo restante del contrato
- Actualización y moneda: las partes pueden pactar la actualización (índice, periodicidad) y la moneda (pesos o dólares) libremente
Contexto y antecedentes
Hasta 2019, los contratos de vivienda se regían por el CCyC, que establecía un plazo mínimo de 3 años si no se expresaba otro, conforme al artículo 1198
En 2020, la Ley 27.551 obligó a que los contratos duraran al menos 3 años, con actualizaciones anuales según el Índice para Contratos de Locación (ICL) y depósitos mínimamente equivalentes a un mes de alquiler
Una reforma de 2023 mantuvo esos plazos, pero en diciembre, el DNU 70/2023, promulgado por el presidente Javier Milei, derogó esa ley y devolvió el escenario a un sistema desregulado, con condiciones pactadas libremente entre inquilinos y propietarios
Como resultado, para contratos firmados desde fin de 2023 hasta 2025:
- No existe plazo mínimo impuesto por ley;
- Si no se fija uno, rige por 2 años;
- El plazo máximo sigue siendo 20 años para vivienda, conforme al CCyC
Plazo mínimo: ¿hay un mínimo real?
1. Plazo pactado vs. plazo supletorio
- Si las partes acuerdan un plazo —por ejemplo, 6 meses, 1 año, 1,5 años—, el contrato es válido por ese tiempo, aunque sea inferior a 2 años.
- Si no hay acuerdo expreso, se aplican los plazos supletorios legales, que para la vivienda son de 2 años.
- En otros destinos (por ejemplo, comercial), el plazo supletorio es de 3 años, siempre que no se haya convenido otro plazo .
2. Uso frecuente en la práctica
- En 2024, se observaron contratos de vivienda por 2 años, algunos con ajustes trimestrales.
- También se formalizaron alquileres temporales —por ejemplo, por menos de un año— especialmente en zonas con demanda puntual.
3. Ventajas y desventajas
Ventajas:
- Flexibilidad para ambas partes.
- Permite adaptarse a ciclos económicos.
Desventajas:
- Contratos muy cortos pueden implicar incertidumbre y costos por búsqueda de nuevos inquilinos.
- Si no se pacta el plazo, el contrato “por defecto” es de 2 años; menos de ese límite puede generar disputas sobre su validez.
Plazo máximo: el límite que impone el CCyC
El artículo 1197 del CCyC establece plazos máximos, que se mantienen tras el DNU:
| Destino del alquiler | Plazo máximo legal |
| Vivienda | 20 años |
| Otros destinos | 50 años |
Este tope existe para garantizar que los contratos tengan un eventual fin, una cláusula clara de finalización y previsibilidad para ambas partes.
Si el contrato no establece duración
El plazo supletorio se aplica cuando las partes olvidan fijar la duración en el contrato:
- Vivienda → contrato “automáticamente” de 2 años .
- Otro uso (comercial, industrial, etc.) → contrato de 3 años .
Se recomienda explicitar siempre el plazo para evitar confusiones o interpretaciones legales no deseadas.
Rescisión anticipada: ¿y si quiero irme antes?
Régimen vigente desde fin de 2023
El DNU 70/2023 reemplazó los criterios anteriores y estableció que el inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, pagando al propietario una indemnización del 10 % del saldo del canon locativo futuro, desde la notificación hasta el fin pactado
Comparativo con el régimen anterior
| Situación | Antes del DNU (Ley 2020) | Después del DNU |
| Rescindir antes de 1 año | Si se avisaba con 3 meses de antelación, no se pagaba; de lo contrario, se pagaba entre 1 y 1,5 meses de alquiler. | Siempre se paga el 10 % del saldo restante |
| Luego de 1 año | Se pagaba menos o nada con preaviso. | Igual: 10 % del saldo |
En síntesis, a partir de 2024, la rescisión está simplificada: el inquilino avisa cuando quiera y paga el 10 % de lo que queda. Esto ofrece claridad, tanto jurídica como económica, aunque puede resultar más oneroso que antes si se ha pagado con preaviso.
Actualización, moneda y otros aspectos relevantes
Gracias a la desregulación del DNU:
- Las actualizaciones del alquiler (ajuste de canon) se acuerdan libremente entre las partes, sin obligación de usar el ICL o indicadores oficiales.
- Se puede pactar la moneda: pesos o dólares conforme al contrato.
- También pueden acordarse con total libertad: depósitos, garantías, plazos de pago adelantado, multas por incumplimiento o causales de resolución .
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Conclusión
La duración mínima y máxima de un contrato de alquiler de vivienda en Argentina, tras la sanción del DNU 70/2023, se define de forma libre entre las partes, dentro de los límites legales:
- Mínimo: el plazo que acuerdan; de no fijarse, se considera un contrato de 2 años.
- Máximo: 20 años, según el Código Civil y Comercial.
La rescisión anticipada es posible en cualquier momento, con el pago de una indemnización fija (10 % del saldo).
En este contexto, tener herramientas que aseguren la organización y el cumplimiento de las cláusulas acordadas es vital.
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