Al alquilar un inmueble en Argentina bajo el marco legal vigente —derivado del DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres 2020— los contratos se rigen supletoriamente por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN).
En este artículo vamos a explorar:
- los límites legales al depósito en garantía,
- quién define el monto y la moneda,
- cómo se ajusta o no durante el contrato,
- y cuáles son las prácticas usuales del mercado argentino en 2025.
Claves del artículo
- Máximo permitido en vivienda: No existe. Lo acuerdan las partes. El uso y costumbre es hasta 1 mes por año de contrato.
- Libre elección de moneda: Puede pactarse en pesos o dólares, a elección de las partes.
- Ajuste solo si se pacta: No hay obligación legal de actualización automática.
- Devolución al fin del contrato: Se devuelve según acuerden las partes.
- Prácticas frecuentes: Usualmente se exige un mes de depósito y se devuelve sin ajustes intermedios.
Límite legal y destino del contrato
En locaciones de vivienda, el CCyCN (art. 1196) establece que el depósito no puede superar el equivalente a un mes de alquiler por cada año de plazo contratado.
Sin embargo, desde la vigencia del DNU 70/2023 esto actúa de forma supletoria a lo pactado entre partes.
Es decir, si no se define nada diferente explícitamente en el contrato, la regla es lo que establece el código.
El depósito puede constituirse en moneda extranjera o pesos, o incluso mediante fianza o garantía personal.
Para contratos de destino comercial, profesional o industrial, no existe limitación específica: las partes pueden acordar libremente montos y modalidades.
Moneda y forma de ajuste
Moneda del depósito
El DNU 70/2023 permite pactar el depósito en pesos o en dólares, y el deudor debe cumplir con lo convenido.
Ajuste y actualización
- No hay obligación legal de ajustar el depósito durante el contrato, a menos que se establezca expresamente en el contrato.
- Habitualmente, se devuelve al valor del último mes al finalizar el contrato, sin ajustes en el medio.
- Si se pacta ajuste, puede vincularse a un índice económico (público o privado).
- En caso de contratación en dólares, el reintegro debe hacerse con la misma moneda, sin conversiones.
Devolución del depósito, obras y retenciones
Momento y forma de devolución
Al finalizar el contrato, el locador debe devolver el depósito en el momento de la entrega, en la misma moneda y con el valor pactado, equivalente al último mes o proporcional si fue menor.
Retención por deudas
Se puede retener solo para cubrir servicios públicos o expensas no facturadas al momento de la devolución, siempre que se justifique. Una vez presentados los comprobantes, debe reintegrarse al inquilino.
Mejoras y reparaciones
Si el inquilino realizó mejoras necesarias, con autorización o urgencia, puede reclamar reembolso o compensación. No corresponde retener el depósito por este motivo.
Usos y costumbres del mercado argentino
En la práctica del mercado porteño:
- Lo habitual al firmar es exigir un mes de depósito y un mes adelantado.
- En la devolución, se restituye al valor del último mes, sin actualizaciones intermedias.
- En renovaciones, puede pedirse actualizar el depósito, pero no es obligatorio legalmente. Si se paga más, se debe emitir un recibo diferenciado.
- Para contratos iniciados bajo la ley 2020, se sigue ese régimen hasta su vencimiento; después rigen las normas del CCyCN.
- Es común combinar depósito con garantías alternativas (fiador, seguro caución, aval bancario), siempre conforme al CCyCN.
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Conclusión
Bajo el actual marco legal (DNU 70/2023 + CCyCN), el depósito en garantía es un acuerdo entre partes, con límite en vivienda de un mes por año de contrato, devolución al valor del último mes, y ajustes solo si se pacta.
Para destinos comerciales, no existen límites: se define libremente.
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