El mundo de los alquileres en Argentina cambió drásticamente con la implementación del DNU 70/2023 en diciembre de 2023.
Una de las consultas más frecuentes que recibimos tanto de propietarios como de inquilinos es si resulta legal solicitar un mes de adelanto además del tradicional depósito en garantía.
Esta pregunta cobra especial relevancia en el contexto actual, donde la derogación de la Ley de Alquileres ha modificado sustancialmente las reglas del juego inmobiliario argentino.
Claves del artículo
- Marco legal actual: El DNU 70/2023 derogó la ley 27.551 (Ley de Alquileres de 2020) y los contratos se rigen supletoriamente por el Código Civil y Comercial de la Nación, otorgando mayor libertad contractual a las partes.
- Diferencia entre adelanto y depósito: El mes adelantado corresponde al pago anticipado del primer mes de alquiler, mientras que el depósito en garantía constituye una suma que responde por eventuales daños o incumplimientos del inquilino.
- Libertad contractual: Con la derogación de la ley específica, las partes pueden pactar libremente las condiciones del contrato, incluyendo la exigencia de mes adelantado más depósito en garantía.
- Límites y buenas prácticas: Aunque no existe una prohibición expresa, deben respetarse los principios generales del derecho civil que protegen contra el abuso y la lesión en los contratos.
- Gestión eficiente: Las herramientas modernas de gestión inmobiliaria facilitan el control y seguimiento de estos pagos iniciales, garantizando transparencia en las operaciones.
El nuevo marco legal tras el DNU 70/2023 📋
El DNU 70/2023, vigente desde el 30 de diciembre de 2023, derogó la ley 27.551 y modificó diversos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación.
Este cambio normativo representa un punto de inflexión en las relaciones locativas argentinas.
La principal consecuencia es la vuelta a la libertad contractual.
Las partes pueden ahora negociar libremente las condiciones del contrato de locación, sin las restricciones que imponía la ley específica derogada.
Esto significa que tanto el mes adelantado como el depósito en garantía pueden ser exigidos conjuntamente, siempre que las partes así lo acuerden.
El fundamento legal se encuentra en el principio de autonomía de la voluntad, consagrado en el Código Civil y Comercial.
Básicamente, el decreto plantea que el mercado inmobiliario puede fijar cualquier regla para alquilar vivienda en Argentina, lo que incluye las condiciones de pago inicial.
Diferencias conceptuales: adelanto vs depósito 💰
Es fundamental comprender la naturaleza jurídica diferente de ambos conceptos para entender por qué pueden coexistir legalmente.
El mes adelantado constituye el pago anticipado del primer período locativo.
Se trata de una prestación que el inquilino debe cumplir de todas formas, simplemente se anticipa su pago al momento de la firma del contrato.
El depósito en garantía, por su parte, tiene una función aseguratoria.
Su propósito es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del locatario y responder por eventuales daños que pudiera ocasionar al inmueble.
Esta suma debe devolverse al finalizar el contrato, descontando los importes correspondientes a reparaciones o deudas pendientes.
La coexistencia de ambos conceptos no solo es legal sino que responde a finalidades diferentes: uno asegura el pago del primer mes, el otro garantiza el cumplimiento integral del contrato.
Muchas inmobiliarias utilizan sistemas como Barreeo para gestionar estos pagos iniciales de manera transparente, llevando un registro detallado de cada concepto y facilitando la devolución del depósito al finalizar la locación.
Límites y protecciones del inquilino ⚖️
Aunque la libertad contractual es amplia, no es absoluta.
El ordenamiento jurídico argentino mantiene ciertos principios protectorios que actúan como límites a la autonomía de la voluntad.
El principio de buena fe contractual obliga a las partes a actuar de manera leal y honesta en sus negociaciones.
Esto significa que no se pueden imponer condiciones abusivas o desproporcionadas que aprovechen la necesidad habitacional del inquilino.
La lesión subjetiva-objetiva constituye otro límite importante.
Si las condiciones del contrato resultan excesivamente gravosas para una de las partes, aprovechando su estado de necesidad, inexperiencia o ligereza, el contrato puede ser anulado o modificado judicialmente.
Los usos y costumbres del mercado inmobiliario también actúan como referencia.
Si bien no existe una regulación específica, las prácticas habituales del sector pueden servir como parámetro para evaluar la razonabilidad de las exigencias.
La proporcionalidad entre los montos exigidos y el valor del alquiler debe mantenerse dentro de parámetros razonables que no tornen excesivamente oneroso el acceso a la vivienda.
Práctica habitual en el mercado inmobiliario 🏢
En la práctica actual del mercado inmobiliario argentino, la exigencia de mes adelantado más depósito se ha generalizado.
La mayoría de las inmobiliarias y propietarios aplican esta modalidad como estándar en sus operaciones.
Los montos típicamente exigidos suelen ser: un mes de alquiler como adelanto, un mes de alquiler como depósito en garantía, más los gastos administrativos y comisiones correspondientes.
Esto significa que el inquilino debe contar con aproximadamente 2.5 a 3 meses de alquiler para ingresar a un inmueble.
Las garantías adicionales (propietaria, bancaria o de seguro de caución) se mantienen como requisito habitual, independientemente de los pagos iniciales mencionados.
Las herramientas de gestión modernas facilitan enormemente este proceso.
Barreeo permite a las inmobiliarias gestionar contratos de alquiler de manera eficiente, calculando automáticamente los montos iniciales, generando reportes analíticos de métricas clave y manteniendo un seguimiento detallado de todos los pagos y conceptos involucrados.
La transparencia en la información resulta clave para mantener buenas relaciones locativas y evitar conflictos futuros.
Recomendaciones para propietarios e inquilinos 🤝
Para los propietarios, es recomendable ser transparentes desde el primer contacto sobre todas las exigencias económicas del contrato.
Esto incluye detallar claramente qué conceptos se cobran, sus montos exactos y las condiciones de devolución del depósito.
Documentar adecuadamente todos los pagos recibidos, especificando el concepto de cada uno, facilita tanto la gestión durante el contrato como la liquidación final.
Para los inquilinos, resulta fundamental negociar las condiciones antes de comprometerse con la operación.
Aunque el mercado actual presenta ciertas rigideces, siempre existe margen para el diálogo, especialmente en operaciones de largo plazo o inmuebles de alta gama.
Verificar las condiciones del inmueble al momento del ingreso y documentar fotográficamente su estado permite evitar disputas posteriores sobre el depósito en garantía.
Solicitar recibos detallados de todos los pagos realizados y conservar la documentación completa del contrato protege los derechos de ambas partes.
La utilización de plataformas especializadas como Barreeo aporta beneficios adicionales: notificaciones a inquilinos por WhatsApp, portales específicos para inquilinos donde pueden consultar su estado de cuenta, y cálculo automático de punitorios en caso de mora, todo lo cual profesionaliza la gestión y reduce conflictos.
Consideraciones fiscales y administrativas 📊
Los pagos iniciales en los contratos de alquiler tienen implicancias fiscales que deben considerarse adecuadamente.
El mes adelantado constituye una renta gravada desde el momento de su percepción, por lo que debe declararse en el período fiscal correspondiente al mes de cobro, no al mes al que corresponde la prestación.
El depósito en garantía presenta un tratamiento diferente.
Mientras permanece en poder del locador, no constituye renta gravada, ya que existe la obligación de devolverlo.
Solo se convierte en renta gravada la porción que efectivamente se retiene para reparaciones o compensación de deudas.
La documentación adecuada resulta fundamental para el cumplimiento de las obligaciones fiscales.
Cada concepto debe facturarse por separado, permitiendo su correcta imputación contable y tributaria.
Los sistemas de gestión especializados facilitan enormemente este aspecto administrativo.
Barreeo incluye funcionalidades para el registro de gastos, generación automática de comprobantes y seguimiento de pagos, simplificando el cumplimiento de las obligaciones formales y tributarias.
La trazabilidad de los movimientos financieros cobra especial relevancia en el contexto actual de mayor control fiscal, haciendo indispensable contar con herramientas que automaticen estos procesos.
Resolución de conflictos y medidas preventivas 🛡️
Cuando surgen disputas relacionadas con los pagos iniciales, la prevención resulta más efectiva que la resolución posterior del conflicto.
La claridad contractual constituye la primera línea de defensa.
Especificar detalladamente cada concepto, sus montos, condiciones de devolución y plazos evita malentendidos posteriores.
En caso de conflictos, las partes pueden recurrir a la mediación prejudicial obligatoria antes de iniciar acciones judiciales.
Este mecanismo resulta especialmente útil en disputas sobre la devolución del depósito en garantía.
Los registros fotográficos del estado del inmueble al inicio y final de la locación constituyen prueba fundamental en eventuales disputas sobre deterioros y reparaciones.
La comunicación fluida durante toda la relación locativa ayuda a prevenir conflictos.
Las herramientas digitales modernas facilitan esta comunicación: Barreeo permite el envío de notificaciones automáticas por WhatsApp, mantiene portales de consulta para inquilinos y genera reportes que facilitan el diálogo entre las partes.
Ante situaciones de incumplimiento, tanto locadores como locatarios deben conocer sus derechos y las vías legales disponibles para su protección, siempre privilegiando la solución consensuada cuando sea posible.
Perspectivas futuras del mercado 🔮
El mercado de alquileres argentino continúa adaptándose a las nuevas reglas establecidas por el DNU 70/2023.
Las tendencias actuales sugieren una consolidación de la práctica del mes adelantado más depósito como estándar del mercado.
La digitalización del sector avanza aceleradamente, con herramientas que simplifican tanto la gestión para propietarios e inmobiliarias como la experiencia para inquilinos.
La profesionalización de la gestión inmobiliaria se vuelve cada vez más necesaria en un contexto de mayor libertad contractual, donde la diferenciación por calidad de servicio cobra relevancia.
Las expectativas de transparencia de los consumidores impulsan la adopción de tecnologías que brinden mayor visibilidad sobre los procesos y costos involucrados.
En este contexto, las inmobiliarias que adopten herramientas integrales como Barreeo para la gestión de alquileres, con sus funcionalidades de cálculo de aumentos automáticos, seguimiento integral de pagos y reportes analíticos, estarán mejor posicionadas para ofrecer un servicio diferenciado.
La educación del mercado sobre derechos y obligaciones de ambas partes también resulta fundamental para el desarrollo saludable del sector inmobiliario argentino.
Conclusión
La legalidad del cobro de mes adelantado junto con el depósito en garantía encuentra su fundamento en la libertad contractual restaurada por el DNU 70/2023.
Esta práctica, ampliamente extendida en el mercado inmobiliario argentino actual, responde a necesidades legítimas tanto de propietarios como de inquilinos cuando se implementa de manera transparente y proporcional.
La clave del éxito radica en la claridad de las condiciones, la documentación adecuada de todos los conceptos y el uso de herramientas profesionales que faciliten la gestión y minimicen los conflictos.
Si este artículo te resultó útil para entender mejor tus derechos y obligaciones en el mercado de alquileres, ¡compartilo con otros propietarios e inquilinos que puedan beneficiarse con esta información!
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