Cuando nos adentramos en el mundo de los alquileres en Argentina, uno de los aspectos que más dudas genera es el tema de la certificación de firmas en los contratos.
Es una práctica que muchos propietarios e inquilinos conocen, pero pocos entienden realmente para qué sirve y cuándo es necesaria.
Con los cambios introducidos por el DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres de 2020, los contratos de alquiler vuelven a regirse supletoriamente por el Código Civil y Comercial de la Nación, lo que nos da un marco más claro sobre esta cuestión.
La certificación de firmas no es solo un trámite burocrático más, sino una herramienta fundamental que brinda seguridad jurídica tanto a propietarios como a inquilinos en una relación contractual que puede extenderse por varios años.
Claves del artículo
-
Autenticidad de la firma: La certificación garantiza que la persona que firma el contrato es realmente quien dice ser, evitando posibles fraudes o disputas posteriores sobre la identidad de las partes contratantes.
-
Valor probatorio reforzado: Un contrato con firmas certificadas tiene mayor peso legal en caso de conflictos judiciales, ya que constituye un instrumento público que goza de presunción de autenticidad ante los tribunales.
-
Fecha cierta del documento: La certificación establece de manera indubitable cuándo se firmó el contrato, lo cual es fundamental para determinar plazos, vencimientos y cumplimiento de obligaciones contractuales.
-
Requisito para ciertos trámites: Muchas gestiones relacionadas con el alquiler, como inscripciones registrales o trámites ante organismos públicos, requieren que las firmas estén debidamente certificadas por escribano público.
-
Protección contra repudio: Una vez certificada la firma, ninguna de las partes puede negar posteriormente que firmó el documento, lo que brinda mayor seguridad a ambas partes en la relación contractual.
Qué significa certificar una firma 📝
La certificación de firmas es un procedimiento mediante el cual un escribano público da fe de que las personas que firman un documento lo hacen en su presencia, después de haber acreditado debidamente su identidad.
Este proceso implica que el escribano verifica la identidad de cada firmante mediante documentos oficiales, generalmente el DNI, y luego atestigua que efectivamente esas personas estamparon su firma en el contrato.
Es importante distinguir la certificación de firmas de otros procedimientos notariales.
No es lo mismo certificar firmas que protocolizar un contrato o hacer una escritura pública.
La certificación es un acto más simple y económico, pero igualmente efectivo para los fines que persigue.
El escribano, al certificar las firmas, no está validando el contenido del contrato ni su legalidad, sino únicamente dando fe de la autenticidad de las firmas estampadas en el documento.
Marco legal en Argentina tras el DNU 70/2023 ⚖️
Con la derogación de la ley de alquileres de 2020 por parte del DNU 70/2023, los contratos de locación vuelven a regirse por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.
Este cambio normativo no alteró sustancialmente las reglas sobre certificación de firmas, que siguen estando reguladas por la Ley del Notariado de cada provincia y las disposiciones generales sobre instrumentos públicos del Código Civil y Comercial.
Según el artículo 299 del Código Civil y Comercial, los instrumentos públicos gozan de entera fe en cuanto a que se han realizado los actos que el oficial público enuncia como cumplidos por él mismo o ante él.
Esto significa que cuando un escribano certifica firmas, ese acto tiene plena validez legal y no puede ser cuestionado fácilmente.
El marco actual otorga mayor flexibilidad a las partes para establecer las condiciones del contrato, pero mantiene la importancia de los aspectos formales como la certificación de firmas para garantizar la seguridad jurídica.
| Aspecto | Antes del DNU 70/2023 | Después del DNU 70/2023 |
|---|---|---|
| Marco legal principal | Ley de Alquileres 27.551 | Código Civil y Comercial |
| Certificación de firmas | Regulada por ley notarial | Regulada por ley notarial |
| Flexibilidad contractual | Limitada | Amplia |
| Valor probatorio | Mantenido | Mantenido |
Ventajas de certificar las firmas en contratos de alquiler 🛡️
Para el propietario
La certificación de firmas le otorga al propietario una seguridad adicional considerable.
En primer lugar, tiene la certeza de que el inquilino es realmente quien dice ser, lo cual es fundamental especialmente cuando no existe una relación previa de confianza.
Además, en caso de tener que iniciar acciones legales por incumplimiento del contrato, contar con firmas certificadas acelera los procesos judiciales, ya que no será necesario demostrar la autenticidad de las firmas mediante peritajes caligráficos u otros medios de prueba.
La certificación también facilita ciertos trámites administrativos, como la inscripción del contrato en registros públicos cuando corresponda, o la presentación ante organismos de control.
Para el inquilino
El inquilino también se beneficia significativamente de este procedimiento.
La certificación le garantiza que el propietario es efectivamente el titular del inmueble o está debidamente autorizado para alquilarlo, evitando posibles estafas inmobiliarias.
Asimismo, le proporciona mayor tranquilidad al saber que existe un registro notarial del momento exacto en que se firmó el contrato, lo cual puede ser relevante para el cálculo de plazos y obligaciones.
En caso de conflictos, el inquilino cuenta con un instrumento de mayor peso probatorio para hacer valer sus derechos ante la justicia.
Cuándo es obligatoria la certificación 📋
La certificación de firmas no es obligatoria para todos los contratos de alquiler en Argentina.
Sin embargo, existen ciertas situaciones en las que puede ser requerida por ley o por la naturaleza del trámite que se pretende realizar.
Casos donde es obligatoria
-
Contratos que requieren inscripción registral: Algunos contratos de locación comercial o industrial que deben inscribirse en registros públicos.
-
Alquileres con garantía hipotecaria: Cuando se constituye una garantía hipotecaria sobre el inmueble alquilado.
-
Contratos con cláusulas especiales: Aquellos que incluyen pactos que requieren formalización notarial según la legislación provincial.
-
Alquileres de inmuebles del Estado: Los contratos donde interviene el sector público suelen requerir este formalismo.
Casos donde es recomendable
Aunque no sea obligatoria, la certificación es altamente recomendable en:
- Alquileres de larga duración
- Contratos con montos elevados
- Cuando alguna de las partes tiene dudas sobre la identidad del otro
- Alquileres entre personas que no se conocen previamente
Proceso de certificación paso a paso 📝
Preparación previa
Antes de acudir al escribano, es fundamental tener toda la documentación en orden.
Esto incluye el contrato ya redactado (puede estar firmado o sin firmar), los documentos de identidad de todas las partes que van a firmar, y cualquier documentación adicional que pueda ser requerida.
Es recomendable contactar previamente con la escribanía para coordinar el turno y confirmar qué documentación específica solicitan, ya que algunos escribanos pueden tener requisitos particulares.
En la escribanía
El día de la certificación, todas las partes deben presentarse personalmente ante el escribano con sus documentos de identidad vigentes.
El escribano verificará la identidad de cada firmante, cotejando la foto del documento con la persona presente y verificando que los documentos estén en buen estado y vigentes.
A continuación, cada parte firmará el contrato en presencia del escribano, quien posteriormente certificará cada firma con su sello y firma notarial.
Finalización del proceso
Una vez certificadas todas las firmas, el escribano entregará el contrato con la certificación correspondiente y, en algunos casos, podrá entregar copias certificadas del mismo.
Es importante conservar el documento original en un lugar seguro, ya que las fotocopias simples no tendrán el mismo valor probatorio que el documento con firmas certificadas originales.
Costos y consideraciones económicas 💰
El costo de certificar firmas varía según la provincia y el arancel establecido por el Colegio de Escribanos correspondiente.
En general, se trata de un costo relativamente bajo comparado con otros trámites notariales, ya que no implica la redacción del documento ni su protocolización.
Estructura de costos típica
| Concepto | Rango aproximado |
|---|---|
| Certificación de firmas | $15.000 – $30.000 |
| Copias certificadas | $2.000 – $5.000 c/u |
| Gastos administrativos | $1.000 – $3.000 |
Los montos son orientativos y pueden variar según la jurisdicción y el escribano
Es importante tener en cuenta que este costo suele ser compartido entre las partes, aunque pueden acordar que una de ellas se haga cargo del gasto total.
La inversión en certificación de firmas debe evaluarse considerando los beneficios en términos de seguridad jurídica y la posible prevención de costos mayores en caso de conflictos futuros.
Alternativas y consideraciones adicionales 🔄
Instrumentos privados con firma certificada vs. escritura pública
Muchas veces surge la duda sobre si conviene hacer una escritura pública del contrato de alquiler en lugar de simplemente certificar las firmas.
La escritura pública implica que el escribano redacta el contrato, lo lee a las partes, y lo incorpora a su protocolo, lo cual tiene mayor solemnidad pero también un costo significativamente mayor.
Para la mayoría de los contratos de alquiler residencial, la certificación de firmas es suficiente y más económica, reservándose la escritura pública para casos especiales o cuando las partes así lo prefieran.
Certificación digital
En el contexto actual, algunas provincias están implementando sistemas de certificación digital que permiten dar mayor agilidad a estos trámites.
Sin embargo, para contratos de alquiler, la certificación presencial sigue siendo la modalidad más utilizada y aceptada universalmente.
Gestión moderna de contratos de alquiler 🏠
En la era digital, la gestión de contratos de alquiler ha evolucionado considerablemente.
Plataformas especializadas como Barreeo ofrecen herramientas integrales para la gestión de contratos de alquiler que complementan perfectamente los aspectos legales como la certificación de firmas.
Estas herramientas modernas permiten llevar un control detallado de todos los aspectos del alquiler: desde el cálculo de aumentos y punitorios hasta el seguimiento de pagos y el envío de notificaciones a inquilinos por WhatsApp.
La combinación de un contrato debidamente certificado con un sistema de gestión digital proporciona una solución completa que abarca tanto los aspectos legales como operativos del negocio inmobiliario.
Contar con reportes analíticos de métricas clave y portales para inquilinos facilita enormemente la administración de propiedades, permitiendo que los propietarios se enfoquen en hacer crecer su patrimonio mientras la tecnología se encarga de los aspectos rutinarios.
Tu próximo paso en la gestión de alquileres 🚀
La certificación de firmas en contratos de alquiler representa una inversión en seguridad jurídica que puede ahorrarte muchos dolores de cabeza en el futuro.
Aunque no siempre sea obligatoria, los beneficios que aporta en términos de tranquilidad y respaldo legal justifican ampliamente su costo.
Con el marco legal actual, posterior al DNU 70/2023, los propietarios e inquilinos tienen mayor flexibilidad para establecer las condiciones de sus contratos, pero esto hace aún más importante contar con documentación sólida que respalde los acuerdos alcanzados.
Si estás gestionando propiedades en alquiler o planeas ingresar a este mercado, te invitamos a explorar cómo Barreeo puede simplificar tu trabajo diario con una prueba gratuita de nuestro sistema integral de gestión de alquileres.
¿Te resultó útil esta información? Compartí este artículo con otros propietarios o inquilinos que puedan beneficiarse con estos conocimientos.
Nos encantaría conocer tu experiencia: dejanos un comentario contando si ya has certificado firmas en tus contratos y cómo fue tu experiencia con el proceso.
Tu feedback nos ayuda a crear contenido cada vez más valioso para la comunidad inmobiliaria argentina.