Una de las preguntas más frecuentes en el mundo de los alquileres en Argentina surge cuando un inquilino realiza mejoras en la propiedad que habita.
¿Tengo derecho a que me devuelvan el dinero que invertí en pintar toda la casa?
¿Puedo reclamar la plata que gasté en cambiar los pisos?
Estas dudas son completamente válidas y comprensibles, especialmente cuando hablamos de sumas importantes de dinero.
Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 por el DNU 70/2023, los contratos de alquiler en Argentina vuelven a regirse supletoriamente por las normas del Código Civil y Comercial.
Esto implica cambios significativos en los derechos y obligaciones tanto de propietarios como de inquilinos.
En este artículo te vamos a explicar todo lo que necesitás saber sobre el derecho a reclamar mejoras como inquilino, cuándo podés hacerlo, cómo proceder y qué dice exactamente la ley argentina al respecto.
Claves del artículo
- Regla general del Código Civil: El inquilino no puede reclamar reembolso por mejoras salvo que haya autorización expresa del propietario o sean mejoras necesarias para la conservación del inmueble
- Diferencia entre tipos de mejoras: Las mejoras necesarias (urgentes para conservar la propiedad) tienen un tratamiento legal distinto a las mejoras útiles (que aumentan el valor) o las de mero lujo o recreo
- Importancia de la autorización previa: Contar con autorización escrita del propietario antes de realizar cualquier mejora es fundamental para poder reclamar posteriormente el reembolso de los gastos
- Derecho de retención: En casos específicos, el inquilino puede ejercer el derecho de retención del inmueble hasta ser reembolsado por las mejoras necesarias realizadas
- Documentación como clave: Conservar facturas, presupuestos, fotos y toda la documentación relacionada con las mejoras es esencial para sustentar cualquier reclamo legal
Marco legal actual en Argentina 🏛️
Con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres 27.551, los contratos de locación urbana vuelven a regirse por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.
Esto significa que debemos remitirnos principalmente a los artículos 1204 a 1206 del Código Civil, que regulan específicamente las mejoras en contratos de locación.
El marco normativo establece una distinción clara entre los diferentes tipos de mejoras y las consecuencias jurídicas de cada una.
El principio general es que el inquilino no tiene derecho al reembolso de mejoras, salvo en casos muy específicos que la ley contempla.
Esta regla busca proteger al propietario de gastos no autorizados y mantener el equilibrio en la relación locativa.
Sin embargo, existen excepciones importantes que todo inquilino debe conocer para proteger sus derechos.
Tipos de mejoras según el Código Civil 🔧
La legislación argentina clasifica las mejoras en tres categorías principales, cada una con consecuencias jurídicas diferentes:
Mejoras necesarias
Son aquellas indispensables para la conservación de la cosa.
Incluyen reparaciones urgentes de filtraciones, arreglos de instalaciones eléctricas peligrosas, reparación de caños rotos, entre otras.
Estas mejoras son las que mayor protección legal tienen para el inquilino.
Si el propietario no las realiza y el inquilino debe hacerlo para conservar el inmueble, tiene derecho al reembolso.
Mejoras útiles
Son las que aumentan el valor de la propiedad sin ser indispensables para su conservación.
Por ejemplo: instalación de aire acondicionado, cambio de pisos, modernización de baños, instalación de sistemas de seguridad.
Para estas mejoras, el inquilino solo puede reclamar reembolso si cuenta con autorización previa del propietario.
Mejoras de mero lujo o recreo
Son aquellas que responden únicamente al gusto personal del inquilino y no necesariamente aumentan el valor del inmueble para terceros.
Incluyen decoraciones específicas, instalaciones muy personalizadas, o modificaciones estéticas particulares.
Para estas mejoras, la ley es muy restrictiva y raramente otorga derecho a reembolso.
Cuándo puede el inquilino reclamar reembolso 💰
El derecho del inquilino a reclamar el reembolso de mejoras se da en situaciones muy específicas que establece el Código Civil:
Primera situación: Mejoras necesarias autorizadas o urgentes
Cuando el inquilino comunica al propietario la necesidad de realizar una mejora urgente y éste no responde en tiempo razonable, el inquilino puede proceder y luego reclamar el reembolso.
También cuando existe autorización expresa para realizar mejoras necesarias.
Segunda situación: Mejoras útiles expresamente autorizadas
Si el propietario autoriza por escrito la realización de mejoras útiles, debe especificar si se hará cargo del costo o si será a cuenta del inquilino.
En el primer caso, el inquilino tiene derecho al reembolso.
Tercera situación: Emergencias habitacionales
Cuando surgen problemas que afectan la habitabilidad del inmueble y requieren solución inmediata (como filtraciones importantes, fallas eléctricas peligrosas, problemas de gas), el inquilino puede actuar y reclamar posteriormente.
Es fundamental que en todos estos casos se documente adecuadamente la situación y se mantenga comunicación con el propietario.
Procedimiento para reclamar mejoras 📋
Si te encontrás en una situación donde creés tener derecho a reclamar reembolso por mejoras, seguí estos pasos:
Paso 1: Evaluá el tipo de mejora
Determiná si la mejora realizada entra en la categoría de necesaria, útil o de lujo según las definiciones del Código Civil.
Esto será fundamental para saber si tenés sustento legal para tu reclamo.
Paso 2: Reuní toda la documentación
Recolectá facturas, presupuestos, fotos del antes y después, comunicaciones con el propietario, y cualquier otro documento que respalde tu inversión.
Esta documentación será clave para demostrar tanto el gasto realizado como la necesidad de la mejora.
Paso 3: Comunicación formal al propietario
Enviá una carta documento o comunicación fehaciente al propietario detallando las mejoras realizadas, el monto invertido y el fundamento legal de tu reclamo.
Incluí toda la documentación respaldatoria y otorgá un plazo razonable para la respuesta.
Paso 4: Buscar mediación
Si el propietario no responde favorablemente, considerá iniciar un proceso de mediación antes de ir a la justicia.
Muchas veces este paso permite llegar a acuerdos beneficiosos para ambas partes.
Casos donde NO procede el reclamo ❌
Es importante también conocer las situaciones donde definitivamente no tenés derecho a reclamar reembolso por mejoras:
| Situación | Motivo |
|---|---|
| Mejoras realizadas sin autorización | El Código Civil exige consentimiento del propietario |
| Mejoras de gusto personal | No aumentan necesariamente el valor del inmueble |
| Mantenimiento básico | Son obligaciones del inquilino según el contrato |
| Mejoras que disminuyen el valor | Si la “mejora” no es objetivamente tal |
Realizaste pintura completa porque no te gustaban los colores pero el inmueble no lo necesitaba?
Instalaste un jacuzzi en el patio sin consultar?
Cambiaste todos los pisos por unos de diseño muy particular?
En estos casos, lamentablemente, es muy difícil que prosperara un reclamo de reembolso.
El derecho de retención del inquilino 🏠
Una herramienta legal importante que tiene el inquilino es el derecho de retención, regulado en el artículo 1206 del Código Civil.
Este derecho permite al inquilino retener el inmueble hasta ser reembolsado por las mejoras necesarias que realizó.
Requisitos para ejercer el derecho de retención
Para poder ejercer este derecho necesitás cumplir varios requisitos simultáneamente:
Que se trate de mejoras necesarias para la conservación del inmueble.
Que hayas comunicado previamente al propietario sobre la necesidad de la mejora.
Que el propietario no haya respondido en tiempo razonable o se haya negado a realizarla.
Que tengas documentación completa que respalde el gasto y la necesidad.
Cómo ejercer el derecho de retención
El derecho de retención se ejerce simplemente no entregando el inmueble al finalizar el contrato hasta ser reembolsado.
Sin embargo, debés comunicar formalmente al propietario que estás ejerciendo este derecho y los motivos.
Es recomendable hacerlo con asesoramiento legal para evitar que se considere una ocupación ilegítima.
Documentación y pruebas necesarias 📄
La documentación es absolutamente crucial para cualquier reclamo de mejoras.
Sin la documentación adecuada, incluso reclamos legítimos pueden fracasar en la justicia.
Documentos indispensables
Facturas y comprobantes de pago: Todos los gastos deben estar respaldados por facturas oficiales a tu nombre.
Fotos del antes y después: Imágenes que muestren claramente el estado previo del inmueble y el resultado de la mejora.
Presupuestos y cotizaciones: Documentos que demuestren que el precio pagado fue razonable para el mercado.
Comunicaciones con el propietario: Emails, WhatsApp, cartas documento o cualquier comunicación donde hayas solicitado autorización o informado sobre la necesidad de la mejora.
Consejos para la documentación
Fechás todo: Asegurate de que todas las comunicaciones y documentos tengan fecha clara.
Conservá originales: Guardá los comprobantes originales en lugar seguro y trabajá con copias.
Organizá cronológicamente: Mantené un archivo ordenado por fechas para facilitar la presentación del caso.
Incluí detalles técnicos: Si la mejora involucra aspectos técnicos, conseguí informes de profesionales que la avalen.
Gestión digital de contratos y mejoras 💻
En la era digital actual, la gestión adecuada de contratos de alquiler y el seguimiento de mejoras puede simplificarse enormemente con herramientas especializadas.
Plataformas como Barreeo ofrecen gestión integral de contratos de alquiler que permite tanto a propietarios como inquilinos mantener un registro ordenado de todas las comunicaciones, gastos y mejoras realizadas en la propiedad.
Estos sistemas incluyen funcionalidades para registro de gastos, seguimiento de pagos, y notificaciones automáticas por WhatsApp, lo que facilita enormemente la documentación necesaria para cualquier reclamo futuro.
La gestión digital de alquileres también permite generar reportes analíticos que pueden ser muy útiles como respaldo en procedimientos legales.
Tener toda la información centralizada y organizada puede ser la diferencia entre un reclamo exitoso y uno que fracasa por falta de documentación adecuada.
Consejos prácticos para inquilinos 💡
Basándose en la experiencia y los casos más comunes, aquí te compartimos algunos consejos prácticos:
Antes de realizar cualquier mejora
Siempre consultá primero: Incluso para mejoras que considerás menores, es mejor tener una comunicación previa con el propietario.
Conseguí autorización por escrito: Un WhatsApp puede servir, pero una comunicación formal es mucho mejor.
Acordá quién paga qué: Dejá claro desde el inicio si la mejora será a tu cargo, del propietario, o compartida.
Pedí recomendaciones: Si el propietario tiene proveedores de confianza, usarlos puede evitar conflictos posteriores.
Durante la realización de mejoras
Documentá todo el proceso: Fotos, videos, comunicaciones con contratistas, todo puede ser útil después.
Conservá todos los comprobantes: Facturas, remitos, garantías, manuales, etc.
Mantené informado al propietario: Comunicá el avance y cualquier imprevisto que surja durante los trabajos.
Después de completar las mejoras
Enviá un resumen: Comunicá formalmente al propietario qué se hizo, cuánto costó y adjuntá la documentación.
Acordá el reembolso: Si corresponde, establecé plazos y modalidades de devolución.
Actualizá el inventario: Si existe un inventario del inmueble, actualizalo incluyendo las nuevas mejoras.
Qué hacer en caso de conflicto ⚖️
Si surge un conflicto con el propietario respecto al reembolso de mejoras, existen varios caminos a seguir:
Mediación extrajudicial
Es siempre recomendable intentar una mediación antes de ir a juicio.
Muchas veces los conflictos surgen por malentendidos o falta de información sobre los derechos de cada parte.
Un mediador neutral puede ayudar a encontrar soluciones satisfactorias para ambos.
Asesoramiento legal
Consultá con un abogado especializado en derecho inmobiliario para evaluar las posibilidades reales de tu caso.
Una consulta inicial puede ahorrarte tiempo y dinero al clarificar si tenés un caso sólido.
Acción judicial
Si la mediación fracasa y tenés un caso sólido respaldado por documentación, podés iniciar una acción judicial.
Recordá que los juicios pueden ser largos y costosos, por lo que es importante evaluar bien la relación costo-beneficio.
Alternativas de acuerdo
Considerá alternativas como:
- Descuento en los alquileres pendientes
- Extensión del contrato a valor preferencial
- Compensación parcial en lugar de reembolso total
- Acuerdo de mejoras futuras
Reflexiones finales y recomendaciones 🎯
El tema de las mejoras en alquileres es complejo y requiere un equilibrio entre los derechos del propietario y del inquilino.
La clave está en la comunicación transparente y la documentación adecuada de todas las acciones.
Como inquilino, recordá que tu derecho a reclamar mejoras no es automático y depende de circunstancias específicas que establece la ley.
Sin embargo, cuando se dan las condiciones legales apropiadas, tenés herramientas efectivas para hacer valer tus derechos.
La tecnología actual ofrece herramientas que pueden facilitar enormemente la gestión de estos temas.
Sistemas como Barreeo permiten mantener un registro ordenado de toda la documentación necesaria, facilitando tanto la gestión de contratos como el seguimiento de mejoras y comunicación con inquilinos.
Te invitamos a compartir este artículo con otros inquilinos o propietarios que puedan beneficiarse con esta información.
¿Has tenido alguna experiencia reclamando mejoras como inquilino?
¿Te surgieron dudas específicas sobre tu situación particular?
Dejá tu comentario contándonos tu experiencia o consultando sobre casos específicos.
La experiencia compartida de la comunidad puede ser muy valiosa para todos quienes navegan el mundo de los alquileres en Argentina.