Si sos propietario y tenés la sensación de que el alquiler de tu propiedad quedó por debajo del valor de mercado, seguramente te preguntaste si existe alguna forma legal de ajustarlo, especialmente cuando el contrato no contempla aumentos específicos.
Es una situación más común de lo que pensás, y entender tus opciones dentro del marco legal argentino es fundamental para tomar decisiones informadas que protejan tu inversión sin comprometer la relación con tu inquilino.
Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 mediante el DNU 70/2023, el panorama legal cambió significativamente, y los contratos de alquiler ahora se rigen supletoriamente por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.
Claves del artículo
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Principio de la fuerza obligatoria: Los contratos de alquiler son ley entre las partes, y no se pueden modificar unilateralmente los términos acordados, incluyendo el precio del alquiler.
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Teoría de la imprevisión: Permite renegociar contratos cuando circunstancias extraordinarias e imprevisibles alteran significativamente el equilibrio de las prestaciones.
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Actualización monetaria: Diferente de los aumentos, permite ajustar el valor del alquiler para mantener el poder adquisitivo frente a la inflación, aplicable cuando no hay cláusulas específicas.
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Renegociación consensual: La herramienta más efectiva y recomendada para ajustar alquileres es el acuerdo mutuo entre propietario e inquilino.
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Marco legal post-DNU: Los contratos se rigen por el Código Civil, eliminando las restricciones específicas de la anterior ley de alquileres.
El marco legal actual tras el DNU 70/2023 📋
Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, los contratos de locación urbana volvieron a regirse por las disposiciones generales del Código Civil y Comercial de la Nación.
Esto significa que ya no existen las restricciones específicas que limitaban los aumentos y establecían períodos mínimos de tres años para los contratos.
El principio fundamental que gobierna estas relaciones es el de la autonomía de la voluntad, que establece que las partes pueden acordar libremente los términos del contrato, siempre dentro de los límites legales.
Sin embargo, una vez firmado el contrato, este se convierte en ley entre las partes, y ninguna de ellas puede modificar unilateralmente sus términos, incluyendo el precio del alquiler.
Esta regla tiene algunas excepciones importantes que analizaremos en detalle, pero la premisa básica es clara: no podés aumentar arbitrariamente un alquiler solo porque considerás que el precio quedó bajo.
Cuándo SÍ podés ajustar el precio del alquiler 💰
Existen varias situaciones legalmente válidas para modificar el precio de un alquiler, incluso cuando el contrato original no lo contempla específicamente.
Actualización monetaria por inflación
El Código Civil reconoce el derecho a la actualización monetaria cuando existe una depreciación significativa de la moneda.
Esto no es técnicamente un "aumento" sino una corrección del valor para mantener el poder adquisitivo original del contrato.
Para aplicar este ajuste, debés demostrar que existe una pérdida significativa del valor de la moneda desde la firma del contrato.
Los tribunales suelen considerar períodos de inflación sostenida como justificación suficiente para este tipo de ajustes.
Teoría de la imprevisión
Esta figura legal permite renegociar contratos cuando circunstancias extraordinarias e imprevisibles alteran significativamente el equilibrio de las prestaciones.
Debe cumplir tres requisitos fundamentales:
- Imprevisibilidad: La circunstancia no pudo ser prevista al momento de firmar el contrato
- Extraordinariedad: Se trata de un evento fuera de lo común
- Excesiva onerosidad: La situación hace que el cumplimiento del contrato sea excesivamente gravoso
Renegociación consensual
La forma más efectiva y recomendada de ajustar un alquiler es mediante acuerdo mutuo entre las partes.
Esta opción siempre está disponible, independientemente de lo que establezca el contrato original.
Cuándo NO podés aumentar el alquiler ❌
Es importante entender claramente las limitaciones legales para evitar conflictos innecesarios o acciones que podrían considerarse abusivas.
Modificación unilateral del contrato
Nunca podés aumentar unilateralmente el precio del alquiler basándote únicamente en que:
- El precio actual está por debajo del valor de mercado
- Otros propietarios cobran más por propiedades similares
- Tus gastos como propietario aumentaron
- Considerás que el inquilino puede pagar más
Situaciones que NO justifican aumentos
Estas circunstancias comunes no constituyen base legal para modificar el precio:
- Aumentos en expensas: Salvo que el contrato establezca lo contrario, son responsabilidad del inquilino
- Mejoras en la propiedad: Solo justifican aumentos si fueron acordadas previamente
- Cambios en el barrio: La valorización del área no autoriza aumentos automáticos
- Necesidades económicas personales: Tus circunstancias financieras no modifican el contrato
Estrategias para renegociar un alquiler bajo 🤝
Si considerás que tu alquiler quedó por debajo del mercado, existen varias estrategias legales y efectivas para abordar la situación.
Análisis del mercado
Antes de iniciar cualquier conversación, realizá un estudio detallado del mercado local.
Recopilá información sobre:
- Precios de propiedades similares en la zona
- Características comparables (superficie, antigüedad, amenities)
- Tendencias de precios en los últimos meses
- Condiciones del mercado inmobiliario local
Timing de la renegociación
El momento adecuado para plantear una renegociación es crucial:
- Antes del vencimiento del contrato: Cuando se acerca la renovación
- Después de mejoras significativas: Si realizaste inversiones en la propiedad
- En contextos de inflación sostenida: Cuando hay pérdida evidente del poder adquisitivo
- Durante períodos de estabilidad: Evitá renegociar en momentos de crisis personal del inquilino
Enfoque de la conversación
Estructurá la conversación de manera profesional y empática:
| Aspecto | Recomendación |
|---|---|
| Apertura | Reconocé la buena relación y cumplimiento del inquilino |
| Presentación | Mostrá datos objetivos del mercado |
| Propuesta | Ofrecé alternativas flexibles |
| Cierre | Brindá tiempo para considerar la propuesta |
Herramientas digitales para la gestión de contratos 📱
La gestión moderna de propiedades requiere herramientas especializadas que faciliten el seguimiento de contratos y la comunicación con inquilinos.
Barreeo ofrece una plataforma integral que te permite gestionar contratos de alquiler de manera profesional, incluyendo funcionalidades para el cálculo de aumentos y la generación de notificaciones automatizadas.
Con estas herramientas podés:
- Registrar y monitorear todos los términos contractuales
- Calcular aumentos según los índices correspondientes
- Enviar notificaciones profesionales a inquilinos por WhatsApp
- Generar reportes analíticos de métricas clave
- Mantener un seguimiento detallado de pagos y vencimientos
Esta gestión profesional no solo mejora la eficiencia operativa, sino que también fortalece la relación con los inquilinos al demostrar seriedad y transparencia.
Aspectos legales a considerar ⚖️
Antes de tomar cualquier acción relacionada con el ajuste de alquileres, es fundamental comprender las implicancias legales de cada decisión.
Documentación necesaria
Para cualquier modificación de contrato, asegurate de contar con:
- Addenda al contrato original: Documento que modifique específicamente los términos acordados
- Consentimiento expreso: Firma de ambas partes en la modificación
- Notificación formal: Comunicación escrita de cualquier cambio
- Respaldo documental: Evidencia que justifique el ajuste solicitado
Plazos y procedimientos
El Código Civil establece procedimientos específicos para la modificación de contratos:
- Notificación previa: Comunicá tu intención con suficiente anticipación
- Período de consideración: Brindá tiempo razonable para la respuesta
- Formalización: Documentá adecuadamente cualquier acuerdo alcanzado
- Vigencia: Establecé claramente cuándo entran en vigor los nuevos términos
Consecuencias del incumplimiento
Si intentás aplicar aumentos no autorizados, podrías enfrentar:
- Rechazo del inquilino: Negativa justificada a pagar el ajuste
- Acciones legales: Demandas por incumplimiento contractual
- Daños y perjuicios: Responsabilidad por los costos generados
- Pérdida del inquilino: Rescisión del contrato por parte del locatario
Alternativas creativas para mejorar la rentabilidad 💡
Si la renegociación directa del precio no es viable, existen alternativas creativas para mejorar la rentabilidad de tu inversión.
Servicios adicionales
Podés ofrecer servicios complementarios que agreguen valor:
- Servicios de limpieza: Limpieza regular de áreas comunes
- Mantenimiento incluido: Pequeñas reparaciones y mantenimiento preventivo
- Conectividad: Internet de alta velocidad incluido
- Seguridad: Sistemas de alarma o monitoreo
Mejoras estratégicas
Inversiones inteligentes que justifiquen aumentos futuros:
- Eficiencia energética: Instalación de equipos más eficientes
- Tecnología: Domótica básica o mejoras en conectividad
- Espacios: Optimización de ambientes existentes
- Amenities: Agregado de facilidades que aumenten el valor
Flexibilidad en los términos
Ofrecer condiciones más atractivas a cambio de ajustes:
- Contratos más largos: Estabilidad a cambio de precios actualizados
- Pagos adelantados: Descuentos por pagos anticipados
- Responsabilidades compartidas: Distribución diferente de gastos
- Opciones de compra: Derecho a compra futura con parte del alquiler
Cuándo buscar asesoramiento profesional 👥
Ciertas situaciones requieren la intervención de profesionales especializados para evitar conflictos legales o maximizar las posibilidades de éxito.
Casos complejos
Buscá asesoramiento cuando:
- El inquilino se niega rotundamente a cualquier ajuste
- Existen disputas sobre la interpretación del contrato
- Hay antecedentes de conflictos previos
- Los montos involucrados son significativos
Profesionales involucrados
Diferentes especialistas pueden ayudarte según la situación:
- Abogados especializados: Para aspectos legales complejos
- Tasadores: Para evaluaciones objetivas de valor
- Administradores: Para gestión profesional integral
- Contadores: Para aspectos impositivos y financieros
Costo-beneficio del asesoramiento
Evaluá si la inversión en asesoramiento se justifica considerando:
- Valor del ajuste: Monto anual que podría obtenerse
- Probabilidad de éxito: Posibilidades reales de lograr el objetivo
- Relación con el inquilino: Impacto en la relación existente
- Costo de oportunidad: Tiempo y recursos alternativos
Prevención para futuros contratos 🔮
La mejor estrategia es prevenir estas situaciones desde el momento de la firma del contrato inicial.
Cláusulas recomendadas
Incluí en tus contratos futuros:
- Cláusulas de ajuste automático: Indexación por inflación o índices específicos
- Períodos de revisión: Momentos establecidos para renegociar términos
- Fórmulas de actualización: Métodos claros para calcular ajustes
- Condiciones de renegociación: Procedimientos para modificar el contrato
Sistemas de monitoreo
Implementá herramientas que te permitan seguir de cerca el mercado:
- Alertas de mercado: Notificaciones sobre cambios en precios
- Revisiones periódicas: Evaluaciones regulares de tus propiedades
- Análisis comparativo: Estudios continuos de la competencia
- Indicadores económicos: Seguimiento de índices relevantes
Con Barreeo, podés automatizar muchos de estos procesos, desde el cálculo de punitorios hasta la generación de reportes analíticos que te ayuden a tomar decisiones informadas sobre tus propiedades.
La plataforma te permite mantener un control integral de todos los aspectos de tus alquileres, facilitando la gestión profesional y la comunicación efectiva con los inquilinos.
Reflexiones finales 🎯
La posibilidad de aumentar un alquiler que quedó bajo el valor de mercado existe, pero siempre debe enmarcarse dentro de los límites legales y las buenas prácticas comerciales.
La clave del éxito radica en combinar conocimiento legal, análisis de mercado, comunicación efectiva y herramientas de gestión profesionales.
Recordá que mantener una relación positiva con inquilinos responsables muchas veces es más valioso que obtener el máximo precio posible, especialmente considerando los costos y riesgos asociados con la rotación de inquilinos.
La gestión profesional de propiedades, apoyada en herramientas digitales especializadas, no solo mejora tus resultados financieros sino que también contribuye a crear relaciones más transparentes y satisfactorias para ambas partes.
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