En el mundo inmobiliario argentino, una de las preguntas más frecuentes que reciben los propietarios es si pueden exigir que el pago del alquiler se realice exclusivamente mediante transferencia bancaria.
Esta consulta surge especialmente en un contexto donde la digitalización de los pagos se ha vuelto cada vez más común, y los propietarios buscan mayor seguridad y trazabilidad en sus operaciones.
La respuesta no es tan simple como podría parecer a primera vista, ya que involucra aspectos legales, contractuales y prácticos que debemos analizar en detalle.
Con el DNU 70/2023 que derogó la Ley de Alquileres de 2020, el marco normativo ha vuelto a regirse supletoriamente por el Código Civil Argentino, lo que introduce nuevos matices en esta discusión.
Claves del artículo
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Libertad contractual: Los propietarios pueden establecer la modalidad de pago en el contrato inicial, incluyendo la transferencia bancaria como método exclusivo, siempre que no sea abusiva para el inquilino.
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Modificación unilateral: No es posible cambiar unilateralmente la forma de pago durante la vigencia del contrato sin el acuerdo expreso del inquilino, ya que esto constituiría una alteración de las condiciones pactadas.
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Marco legal vigente: Con la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023, los contratos se rigen por el Código Civil, que privilegia la autonomía de la voluntad y la buena fe contractual.
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Excepciones legales: Existen situaciones donde el inquilino puede oponerse legítimamente, como cuando no tiene acceso a servicios bancarios o cuando la exigencia resulta desproporcionada respecto a sus posibilidades.
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Consecuencias del incumplimiento: Si el contrato establece transferencia bancaria y el inquilino paga por otro medio sin autorización, técnicamente podría considerarse mora, aunque la jurisprudencia evalúa cada caso particular.
Marco legal actual en Argentina 🏛️
El DNU 70/2023 marcó un punto de inflexión en la regulación de los contratos de alquiler en Argentina.
Al derogar la Ley de Alquileres de 2020, se volvió al régimen del Código Civil y Comercial, que se caracteriza por otorgar mayor libertad a las partes para pactar las condiciones del contrato.
El artículo 958 del Código Civil establece que las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley.
Esto significa que, en principio, propietario e inquilino pueden acordar libremente la modalidad de pago que consideren conveniente.
El artículo 1197 del Código Civil (en su redacción vigente) dispone que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma.
Esta norma refuerza la fuerza obligatoria de lo pactado en el contrato de locación.
Sin embargo, esta libertad no es absoluta.
El artículo 1071 del Código Civil prohíbe el ejercicio abusivo de los derechos, lo que significa que la exigencia de un método de pago específico no puede ser desproporcionada o causar un perjuicio innecesario al inquilino.
Análisis de la modalidad de pago en contratos 📋
Establecimiento en el contrato original
Cuando se redacta un contrato de alquiler desde cero, las partes tienen amplia libertad para determinar la forma de pago.
Si en el contrato se establece claramente que el pago debe realizarse exclusivamente mediante transferencia bancaria, esta cláusula será válida y exigible.
La jurisprudencia argentina ha sostenido consistentemente que las modalidades de pago acordadas contractualmente deben respetarse, siempre que no vulneren derechos fundamentales del inquilino.
Es importante que esta cláusula sea redactada de manera clara y específica, indicando:
- El método de pago exclusivo (transferencia bancaria)
- Los datos bancarios correspondientes
- Los plazos para efectuar la transferencia
- Las consecuencias del incumplimiento
Modificación durante la vigencia del contrato
La situación cambia radicalmente cuando el contrato ya está en vigencia.
No es posible modificar unilateralmente la forma de pago establecida originalmente sin el consentimiento expreso del inquilino.
El principio de inmutabilidad contractual protege a ambas partes de cambios arbitrarios en las condiciones pactadas.
Si el contrato original establecía que el pago podía realizarse en efectivo, el propietario no puede exigir posteriormente que se haga solo por transferencia.
Para realizar este cambio, sería necesario:
- Acuerdo mutuo entre las partes
- Addenda o modificación contractual por escrito
- Respeto de los derechos adquiridos del inquilino
Derechos y obligaciones de las partes ⚖️
Derechos del propietario
El propietario tiene derecho a recibir el pago en la forma pactada contractualmente.
Si se acordó transferencia bancaria, puede exigir el cumplimiento de esta modalidad.
También puede rechazar pagos realizados por medios diferentes a los acordados, aunque debe hacerlo de manera razonable y sin generar perjuicios desproporcionados.
El propietario tiene derecho a la trazabilidad y seguridad que ofrecen las transferencias bancarias, especialmente para el cumplimiento de obligaciones fiscales.
Derechos del inquilino
El inquilino tiene derecho a que no se modifiquen unilateralmente las condiciones de pago durante la vigencia del contrato.
También puede oponerse a exigencias de cambio de modalidad de pago que resulten desproporcionadas o abusivas, especialmente si no tiene acceso a servicios bancarios o si esto le genera costos adicionales significativos.
El derecho a la vivienda digna puede ser invocado cuando las exigencias de pago resulten excesivamente gravosas.
Obligaciones mutuas
Ambas partes deben actuar de buena fe en el cumplimiento del contrato.
Esto implica que el propietario no puede usar la modalidad de pago como mecanismo de presión indebida, y el inquilino debe esforzarse por cumplir con lo pactado.
La comunicación clara y oportuna sobre cualquier inconveniente con la modalidad de pago es fundamental para mantener la relación contractual.
Excepciones y limitaciones 🚫
Situaciones donde no se puede exigir
Existen circunstancias específicas donde la exigencia de pago exclusivo por transferencia bancaria puede ser cuestionada:
Falta de acceso a servicios bancarios: Si el inquilino demuestra que no tiene acceso a una cuenta bancaria por razones justificadas, la exigencia podría considerarse abusiva.
Costos desproporcionados: Cuando mantener una cuenta bancaria o realizar transferencias implique costos que representen una carga desproporcionada para el inquilino.
Situaciones de emergencia: En casos excepcionales donde el sistema bancario presente fallas o interrupciones prolongadas.
Alternativas razonables
Cuando la transferencia bancaria presenta dificultades, las partes pueden acordar alternativas como:
- Depósito bancario en cuenta del propietario
- Pago mediante plataformas digitales reconocidas
- Cheques de pago diferido
- Otros medios que garanticen trazabilidad
Aspectos prácticos y recomendaciones 💡
Para propietarios
Si decidís exigir pagos por transferencia bancaria, es recomendable que utilices herramientas especializadas para la gestión de alquileres.
Barreeo ofrece un sistema integral que incluye seguimiento de pagos, notificaciones automáticas por WhatsApp a inquilinos y cálculo de punitorios, facilitando el control de las transferencias y el cumplimiento de los pagos.
Documentá claramente en el contrato la modalidad de pago exigida, incluyendo todos los datos necesarios para realizar las transferencias.
Proporcioná información completa sobre tu cuenta bancaria y mantené actualizados estos datos ante cualquier cambio.
Sé flexible ante situaciones excepcionales, siempre manteniendo la trazabilidad del pago.
Para inquilinos
Respetá la modalidad pactada en el contrato original.
Si tenés dificultades, comunicáte con el propietario para buscar soluciones.
Conservá comprobantes de todas las transferencias realizadas como respaldo del cumplimiento de tus obligaciones.
Planificá los pagos considerando los tiempos de procesamiento bancario para evitar demoras.
Consecuencias del incumplimiento ⚠️
Mora en el pago
Si el contrato establece transferencia bancaria como modalidad exclusiva y el inquilino paga por otro medio sin autorización del propietario, técnicamente podría constituir mora.
Sin embargo, la jurisprudencia argentina evalúa cada caso considerando:
- La buena fe del inquilino
- Si el pago alternativo causó perjuicios reales al propietario
- Las circunstancias particulares que motivaron el cambio de modalidad
Herramientas para el control
Los sistemas de gestión modernos como Barreeo permiten automatizar el cálculo de punitorios por mora, generar reportes analíticos de métricas clave y mantener un registro detallado de todos los pagos, facilitando el seguimiento y la documentación necesaria en caso de conflictos.
Resolución de conflictos
Ante discrepancias sobre la modalidad de pago, es recomendable:
- Buscar acuerdos extrajudiciales
- Recurrir a mediación
- Consultar con profesionales del derecho inmobiliario
Recomendaciones finales 🎯
La planificación previa es fundamental.
Define claramente en el contrato original todas las condiciones de pago, incluyendo modalidades alternativas para situaciones excepcionales.
La comunicación fluida entre propietario e inquilino es clave para evitar conflictos.
Sistemas como Barreeo facilitan esta comunicación mediante portales para inquilinos y notificaciones automáticas, creando un canal directo y organizado entre ambas partes.
Mantené siempre la documentación completa de todos los pagos y acuerdos relacionados con la modalidad de pago.
Actualizate sobre los cambios normativos y jurisprudenciales que puedan afectar los contratos de alquiler.
La gestión profesional de los alquileres no solo implica cobrar, sino hacerlo de manera organizada y transparente, con herramientas que permitan el registro de gastos, la gestión integral de contratos y el seguimiento detallado de todas las operaciones.
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La educación y el intercambio de experiencias nos ayudan a todos a tomar mejores decisiones en el mundo de los alquileres.