Si tenés una propiedad en alquiler y estás pensando en venderla, seguramente te hayas preguntado qué pasa con tu inquilino actual.
Es una situación más común de lo que pensás y genera muchas dudas tanto en propietarios como en inquilinos.
La buena noticia es que la legislación argentina tiene reglas claras sobre este tema, aunque no siempre son las que esperamos escuchar.
Desde la entrada en vigor del DNU 70/2023, que derogó la anterior ley de alquileres, los contratos de locación se rigen nuevamente por las disposiciones del Código Civil y Comercial argentino.
Esto significa que volvimos a un marco normativo más tradicional, con algunas particularidades importantes que todo propietario debería conocer.
Claves del artículo
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El inquilino no está obligado a desalojar por venta: Según el Código Civil argentino, la venta de una propiedad no constituye una causa válida para rescindir unilateralmente el contrato de alquiler vigente.
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La venta no rompe la locación: El nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler existente hasta su vencimiento natural, heredando todos los derechos y obligaciones del contrato original.
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Excepciones contractuales específicas: Solo es posible solicitar el desalojo por venta si esta cláusula fue expresamente pactada en el contrato de locación desde el inicio de la relación contractual.
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Procedimientos legales necesarios: En caso de existir cláusula de venta, se debe notificar al inquilino con la debida antelación y seguir los procedimientos establecidos por ley para hacer efectiva la rescisión.
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Compensaciones y negociaciones: Aunque no sea obligatorio legalmente, muchas situaciones se resuelven mediante acuerdos que incluyen compensaciones económicas o facilidades para la mudanza del inquilino.
Marco legal actual en Argentina 📋
Con la derogación de la ley de alquileres de 2020 mediante el DNU 70/2023, volvemos a aplicar las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación para regular las locaciones urbanas.
Este cambio implica una vuelta a principios más tradicionales del derecho locativo argentino.
El artículo 1196 del Código Civil establece claramente que "la enajenación de la cosa arrendada no extingue el arrendamiento".
Esto significa que cuando vendés una propiedad alquilada, el nuevo dueño debe respetar el contrato existente.
Esta norma se basa en un principio fundamental del derecho: la estabilidad contractual.
Los contratos deben cumplirse de buena fe y no pueden ser alterados unilateralmente por circunstancias que no estaban previstas en el acuerdo original.
El marco normativo actual también establece que los contratos de locación pueden tener una duración mínima de dos años para locaciones destinadas a vivienda, aunque las partes pueden acordar plazos diferentes.
Durante este período, salvo las excepciones que veremos más adelante, el inquilino tiene derecho a permanecer en la propiedad.
¿Puede el propietario pedir que desalojen por venta? 🏠
La respuesta corta es: generalmente no.
El propietario no puede exigir que el inquilino desaloje la propiedad simplemente porque decidió venderla.
Esta protección legal existe para garantizar la seguridad jurídica del inquilino, quien confió en la estabilidad del contrato al momento de firmarlo.
Imaginate la inseguridad que generaría si cualquier propietario pudiera terminar un alquiler cuando se le ocurra vender.
Sin embargo, como en todo ámbito legal, existen excepciones específicas que pueden modificar esta regla general:
Cláusula de venta pactada: Si al momento de firmar el contrato se incluyó una cláusula que permita la rescisión por venta de la propiedad, entonces sí es posible solicitar el desalojo.
Vencimiento del contrato: Una vez que vence el plazo pactado, el propietario puede decidir no renovar el contrato, independientemente de si va a vender o no.
Incumplimiento del inquilino: Si el inquilino no cumple con sus obligaciones contractuales (como el pago del alquiler), se puede iniciar un proceso de desalojo por las causales habituales.
Es importante destacar que la mera intención de vender no es suficiente.
Debe existir una base legal sólida para poder solicitar el desalojo, y esta base debe estar claramente establecida en el contrato o en la ley.
Derechos del inquilino ante la venta 🛡️
Los inquilinos tienen protecciones legales específicas cuando se produce la venta de la propiedad que habitan.
Estos derechos están diseñados para evitar abusos y garantizar la estabilidad habitacional.
Derecho a permanecer en la propiedad
El inquilino tiene derecho a quedarse hasta el vencimiento natural del contrato, independientemente de que la propiedad cambie de manos.
El nuevo propietario debe respetar todas las condiciones pactadas en el contrato original.
Derecho a ser notificado
Aunque no es obligatorio, es recomendable que el propietario comunique al inquilino sobre la venta.
Esto ayuda a mantener una buena relación y evita malentendidos futuros.
Derecho a la continuidad contractual
Todas las condiciones del contrato original se mantienen vigentes con el nuevo propietario.
Esto incluye el precio del alquiler, las fechas de pago, las obligaciones de mantenimiento y cualquier otra cláusula pactada.
Derecho de preferencia (en algunos casos)
En ciertos contratos específicos, especialmente comerciales, puede existir un derecho de preferencia que permita al inquilino comprar la propiedad en igualdad de condiciones que terceros.
| Derecho | Descripción | Base Legal |
|---|---|---|
| Permanencia | Quedarse hasta vencimiento del contrato | Art. 1196 Código Civil |
| Continuidad | Mantener condiciones originales | Principio de buena fe contractual |
| Notificación | Ser informado sobre cambios relevantes | Buenas prácticas |
| Preferencia | Opción de compra prioritaria | Cláusula contractual específica |
Excepciones: cuándo sí se puede pedir el desalojo 📝
Aunque la regla general protege al inquilino, existen situaciones específicas donde el propietario puede solicitar legalmente el desalojo por venta.
Cláusula de rescisión por venta
La excepción más común y clara es cuando el contrato incluye una cláusula que permita la rescisión por venta de la propiedad.
Para que esta cláusula sea válida, debe cumplir ciertos requisitos:
- Debe estar expresamente pactada desde el inicio del contrato
- Debe ser clara y no generar ambigüedades sobre las condiciones de aplicación
- Debe establecer el plazo de notificación que el propietario debe dar al inquilino
- Debe respetar los plazos mínimos establecidos por la ley
Necesidad del propietario de habitar la vivienda
En algunos casos muy específicos, si el propietario o su familia necesita habitar la vivienda, puede existir la posibilidad de solicitar la rescisión.
Sin embargo, esto debe estar claramente establecido en el contrato y debe demostrarse la necesidad real.
Contratos de corta duración
Los contratos por plazos menores a dos años pueden tener condiciones más flexibles, especialmente si fueron pactados con propósitos específicos como la venta futura de la propiedad.
Es fundamental entender que estas excepciones no son automáticas.
Siempre requieren un procedimiento legal adecuado y el cumplimiento de los plazos y formas establecidos.
Un sistema como Barreeo puede ayudarte a gestionar estos procesos complejos, desde el seguimiento de contratos hasta las notificaciones necesarias a inquilinos, asegurando que siempre cumplas con los requisitos legales correspondientes.
Procedimiento legal para solicitar el desalojo 🏛️
Cuando existe una causa legal válida para solicitar el desalojo por venta, el propietario debe seguir un procedimiento específico que garantice los derechos de todas las partes involucradas.
Notificación previa
El primer paso es la notificación formal al inquilino.
Esta comunicación debe ser por escrito y debe incluir:
- Los motivos legales que justifican la solicitud de desalojo
- La fecha en que debe producirse el desalojo
- Las referencias al contrato y las cláusulas aplicables
- El ofrecimiento de alternativas o compensaciones (si corresponde)
Plazos de notificación
Los plazos varían según el tipo de contrato y las cláusulas pactadas, pero generalmente se requiere:
- Mínimo 30 días para contratos de corta duración
- Entre 60 y 90 días para contratos de vivienda con cláusula de venta
- Los plazos específicos establecidos en el contrato, si son superiores a los mínimos legales
Mediación y negociación
Antes de iniciar acciones judiciales, es recomendable intentar llegar a un acuerdo mediante mediación.
Esto puede incluir:
- Compensaciones económicas para facilitar la mudanza
- Extensión de plazos para encontrar nueva vivienda
- Ayuda con los gastos de mudanza
- Facilidades para la búsqueda de nueva propiedad
Acción judicial
Si no se llega a un acuerdo extrajudicial, el propietario puede iniciar una acción de desalojo en los tribunales competentes.
Este proceso incluye:
- Presentación de la demanda con toda la documentación respaldatoria
- Notificación judicial al inquilino
- Período de defensa del inquilino
- Audiencia y resolución judicial
Alternativas y negociaciones entre las partes 🤝
En la práctica, muchas situaciones se resuelven mediante acuerdos que benefician tanto al propietario como al inquilino, evitando largos procedimientos judiciales.
Compensaciones económicas
Una de las alternativas más comunes es ofrecer una compensación económica al inquilino por adelantar la finalización del contrato.
Esta compensación puede incluir:
- Equivalente a uno o dos meses de alquiler
- Cobertura total o parcial de gastos de mudanza
- Devolución anticipada del depósito en garantía
- Ayuda para el pago del nuevo depósito
Plazos flexibles
Acordar plazos que convengan a ambas partes es otra opción frecuente:
- Extensión del plazo para facilitar la búsqueda de nueva vivienda
- Cronograma de mudanza que coincida con necesidades familiares
- Mantenimiento de condiciones favorables durante el período de transición
Facilitación de la búsqueda
El propietario puede ayudar activamente en la búsqueda de alternativas:
- Referencias para otros propietarios
- Contactos en inmobiliarias
- Flexibilidad en horarios para visitas a nuevas propiedades
Utilizando herramientas de gestión como Barreeo, podés llevar un registro detallado de todas estas negociaciones y acuerdos, asegurando que tanto vos como tu inquilino tengan claridad sobre los términos pactados y las fechas importantes del proceso.
Derechos del nuevo propietario 🔄
Cuando comprás una propiedad que está alquilada, automáticamente te convertís en el nuevo locador y heredás tanto los derechos como las obligaciones del contrato existente.
Subrogación en el contrato
El nuevo propietario se subroga automáticamente en la posición contractual del anterior dueño.
Esto significa que:
- Debe respetar todas las cláusulas del contrato original
- Tiene derecho a recibir los alquileres desde la fecha de escrituración
- Debe cumplir con las obligaciones de mantenimiento pactadas
- No puede modificar unilateralmente las condiciones del alquiler
Notificación al inquilino
Es recomendable notificar formalmente al inquilino sobre el cambio de titularidad, incluyendo:
- Nueva información de contacto para comunicaciones
- Datos bancarios para el pago de alquileres
- Confirmación de respeto a las condiciones contractuales existentes
- Procedimientos para reportar problemas o mantenimiento
Revisión de la documentación
Antes de comprar, es fundamental revisar toda la documentación relacionada con el alquiler:
- Contrato de locación vigente y sus addendas
- Estado de pagos y posibles deudas
- Garantías constituidas y su vigencia
- Inventario de la propiedad y su estado
Gestión de garantías
Las garantías del inquilino se transfieren al nuevo propietario, quien debe:
- Verificar la vigencia de garantías bancarias o de seguro
- Actualizar los datos del beneficiario en garantías propietarias
- Mantener los depósitos en garantía según las condiciones originales
Consejos prácticos para propietarios 💡
La gestión de una venta con inquilino requiere planificación y consideración de múltiples factores para evitar conflictos y problemas legales.
Planificación anticipada
Si estás pensando en vender, es recomendable:
- Revisar detalladamente el contrato de alquiler vigente
- Consultar con un abogado especializado si hay dudas
- Evaluar los tiempos de vencimiento del contrato
- Considerar el impacto en el precio de venta
Comunicación transparente
Mantener una comunicación abierta con el inquilino puede facilitar mucho el proceso:
- Informar sobre la intención de venta (aunque no sea obligatorio)
- Explicar cómo afectará esto al inquilino
- Estar disponible para responder dudas
- Coordinar las visitas de potenciales compradores
Documentación ordenada
Tener toda la documentación en orden es crucial:
- Contratos firmados y actualizados
- Comprobantes de pago de alquileres
- Registros de mantenimiento y reparaciones
- Comunicaciones importantes con el inquilino
Asesoramiento profesional
Contar con profesionales especializados puede ahorrarte muchos problemas:
- Abogado especializado en derecho inmobiliario
- Martillero público para la venta
- Contador para aspectos fiscales
- Sistema de gestión para organizar toda la información
Un sistema integral como Barreeo te permite centralizar toda esta información, desde la gestión de contratos hasta el cálculo automático de aumentos y el envío de notificaciones por WhatsApp, facilitando enormemente la administración durante el proceso de venta.
Impacto en el valor de la propiedad 📈
La presencia de un inquilino puede afectar el valor de venta de diferentes maneras, dependiendo de las circunstancias específicas del caso.
Ventajas de vender con inquilino
En algunos casos, tener un inquilino puede ser beneficioso:
- Garantiza ingresos inmediatos al comprador inversionista
- Demuestra la rentabilidad real de la propiedad
- Reduce el riesgo de vacancia para el nuevo propietario
- Puede atraer compradores que buscan inversión
Desventajas potenciales
Por otro lado, puede presentar limitaciones:
- Restringe el mercado a compradores inversionistas
- Puede desalentar a compradores que quieren habitar la propiedad
- Limita las posibilidades de mostrar completamente la propiedad
- Puede generar incertidumbre sobre problemas futuros
Estrategias de comercialización
Dependiendo de tu situación, podés optar por diferentes estrategias:
| Estrategia | Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|
| Vender con inquilino | Ingresos garantizados, proceso más rápido | Mercado limitado |
| Esperar vencimiento | Mayor mercado potencial | Pérdida de oportunidades |
| Negociar rescisión | Flexibilidad total | Costos adicionales |
Aspectos fiscales a considerar 💰
La venta de una propiedad alquilada tiene implicancias fiscales específicas que debés tener en cuenta para cumplir correctamente con tus obligaciones tributarias.
Ganancias por la venta
La venta puede generar ganancias gravadas, especialmente si:
- La propiedad no es tu vivienda única familiar
- La tenés desde hace menos de dos años
- El precio de venta supera significativamente el valor de compra actualizado
Alquileres hasta la fecha de venta
Debés declarar todos los alquileres percibidos hasta el momento de la escrituración, incluyendo:
- Alquileres del mes de la venta (proporcionalmente)
- Ajustes por aumentos aplicados
- Conceptos adicionales como expensas
Transferencia de obligaciones
El nuevo propietario debe:
- Inscribirse ante AFIP como locador
- Hacerse cargo de las retenciones correspondientes
- Declarar los alquileres desde la fecha de escrituración
Herramientas como Barreeo pueden ayudarte con el registro detallado de gastos e ingresos, generando reportes analíticos que facilitan enormemente la preparación de declaraciones fiscales y el control de métricas financieras clave.
Recomendaciones finales 🎯
Vender una propiedad con inquilino no tiene por qué ser un dolor de cabeza si conocés tus derechos y obligaciones, y manejás la situación con transparencia y profesionalismo.
Para propietarios que quieren vender
- Revisá tu contrato cuidadosamente antes de tomar cualquier decisión
- Consultá con profesionales especializados en derecho inmobiliario
- Mantené una comunicación respetuosa con tu inquilino
- Considerá todas las alternativas antes de iniciar acciones legales
- Documentá todos los acuerdos que llegues con el inquilino
Para inquilinos que enfrentan esta situación
- Conocé tus derechos según la legislación vigente
- Revisá tu contrato para identificar cláusulas relevantes
- Mantené una actitud colaborativa pero firme en tus derechos
- Buscá asesoramiento legal si considerás que se vulneran tus derechos
- Documentá todas las comunicaciones con el propietario
La importancia de la gestión profesional
Una gestión profesional y organizada puede marcar la diferencia entre un proceso conflictivo y una transición armoniosa.
Esto incluye el uso de herramientas tecnológicas que faciliten el seguimiento de contratos, pagos y comunicaciones.
El mercado inmobiliario argentino está en constante evolución, y mantenerse actualizado sobre los cambios normativos y las mejores prácticas es fundamental para proteger tus intereses, ya seas propietario o inquilino.
La clave está en la planificación, la comunicación y el respeto mutuo entre las partes involucradas.
Con estos elementos, la mayoría de las situaciones pueden resolverse de manera satisfactoria para todos.
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