Cuando estás navegando el mundo de los contratos de alquiler en Argentina, es probable que te hayas topado con el término "reserva ad referendum" y te hayas preguntado qué significa exactamente.
No te preocupes, es más común de lo que pensás y, aunque suene técnico, es un concepto bastante sencillo de entender una vez que lo desglosamos.
En el mercado inmobiliario argentino, especialmente en el ámbito de los alquileres, las reservas ad referendum son una herramienta muy útil tanto para propietarios como para inquilinos potenciales.
Te ayudan a "asegurar" una propiedad mientras se resuelven ciertos aspectos del contrato o se cumplen determinadas condiciones.
Bajo el marco legal vigente en Argentina desde 2025, con el DNU 70/2023 que derogó la ley de alquileres de 2020, los contratos de locación se rigen supletoriamente por el Código Civil y Comercial de la Nación, lo que le da mayor flexibilidad a este tipo de acuerdos preliminares.
Claves del artículo
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Definición legal: La reserva ad referendum es un acuerdo preliminar que permite "apartar" una propiedad mientras se cumplen ciertas condiciones o se toman decisiones pendientes, sin generar obligaciones definitivas hasta su confirmación.
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Diferencia con la reserva común: A diferencia de la reserva tradicional, la reserva ad referendum está sujeta a la ratificación o aprobación posterior de una de las partes, generalmente el propietario o un tercero relevante.
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Marco legal actual: Con la derogación de la ley de alquileres por el DNU 70/2023, estos acuerdos se rigen por el Código Civil argentino, otorgando mayor libertad contractual a las partes.
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Protección para ambas partes: Ofrece seguridad jurídica al inquilino para reservar la propiedad y al propietario para evaluar condiciones antes de comprometerse definitivamente.
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Formalización requerida: Debe documentarse por escrito especificando claramente las condiciones, plazos y consecuencias del cumplimiento o incumplimiento de los requisitos establecidos.
Qué es una reserva ad referendum 🤔
Una reserva ad referendum es, en términos simples, un acuerdo preliminar mediante el cual una persona (generalmente el futuro inquilino) "reserva" una propiedad, pero esta reserva queda sujeta a la aprobación o ratificación posterior de otra parte, típicamente el propietario o incluso un tercero como una inmobiliaria.
La expresión "ad referendum" proviene del latín y significa "para ser sometido a referencia" o "para ser consultado".
En el contexto inmobiliario argentino, esto implica que la reserva no es definitiva hasta que se cumpla la condición de aprobación establecida.
Este tipo de reserva es especialmente útil cuando el propietario necesita tiempo para evaluar la documentación del potencial inquilino, consultar con otros propietarios (en caso de copropiedad), o cuando existen condiciones específicas que deben verificarse antes de proceder con el contrato definitivo.
La principal característica que distingue a este tipo de reserva es su naturaleza condicional: existe un acuerdo, pero su validez definitiva depende de que se cumpla la condición suspensiva establecida.
Diferencias con otros tipos de reserva 📋
Es importante entender que no todas las reservas son iguales, y conocer las diferencias te puede ahorrar malentendidos y problemas legales.
Reserva simple o tradicional
La reserva simple es un acuerdo donde el futuro inquilino entrega una suma de dinero para apartar la propiedad por un tiempo determinado.
Una vez pagada y aceptada, genera obligaciones firmes para ambas partes: el propietario debe respetar la reserva y el inquilino debe proceder con el alquiler según lo acordado.
Reserva ad referendum
En contraste, la reserva ad referendum incluye una condición suspensiva explícita.
El acuerdo existe, pero su eficacia queda supeditada a que se cumpla la condición establecida (aprobación del propietario, verificación de documentos, etc.).
| Tipo de Reserva | Obligatoriedad | Condiciones | Reversibilidad |
|---|---|---|---|
| Simple | Inmediata | Pocas o ninguna | Limitada |
| Ad Referendum | Condicional | Específicas y claras | Mayor flexibilidad |
Esta diferencia es crucial porque determina el nivel de compromiso de las partes y las consecuencias legales en caso de incumplimiento.
Marco legal en Argentina 📝
Con la derogación de la ley de alquileres mediante el DNU 70/2023, los contratos de locación urbana en Argentina volvieron a regirse supletoriamente por el Código Civil y Comercial de la Nación.
Este cambio normativo le otorga mayor libertad contractual a las partes para establecer condiciones específicas en sus acuerdos, incluidas las reservas ad referendum.
Principios aplicables
El Código Civil establece varios principios que rigen estos acuerdos:
- Autonomía de la voluntad: Las partes pueden establecer libremente las condiciones de la reserva
- Buena fe contractual: Ambas partes deben actuar de manera honesta y leal
- Fuerza obligatoria: Los acuerdos deben cumplirse según lo pactado
- Interpretación restrictiva: Las cláusulas dudosas se interpretan a favor del deudor
Validez legal
Para que una reserva ad referendum sea legalmente válida en Argentina, debe cumplir con los requisitos generales de todo acto jurídico: consentimiento, objeto lícito, causa lícita y forma (cuando la ley la exige).
La forma escrita es altamente recomendable, aunque no siempre obligatoria, para evitar disputas posteriores sobre los términos acordados.
Cómo funciona en la práctica 🏠
En la práctica, el proceso de una reserva ad referendum suele seguir estos pasos:
Paso 1: Interés del inquilino
El potencial inquilino encuentra una propiedad de su interés y manifiesta su intención de alquilarla, pero el propietario o la inmobiliaria necesitan evaluar ciertos aspectos antes de confirmar.
Paso 2: Establecimiento de condiciones
Se definen claramente las condiciones que deben cumplirse para que la reserva se convierta en definitiva.
Estas pueden incluir:
- Aprobación de la documentación crediticia
- Evaluación de referencias laborales
- Aceptación de las garantías ofrecidas
- Autorización de terceros (otros copropietarios, cónyuge, etc.)
Paso 3: Formalización del acuerdo
Se redacta un documento que especifica la naturaleza ad referendum de la reserva, incluyendo plazos, condiciones y consecuencias del cumplimiento o incumplimiento.
Paso 4: Período de evaluación
Durante el plazo establecido, la parte que debe dar la aprobación evalúa las condiciones.
El inquilino potencial generalmente entrega la documentación requerida y, en algunos casos, una suma de dinero como seña.
Paso 5: Resolución
La parte evaluadora comunica su decisión dentro del plazo establecido, convirtiendo la reserva en definitiva o rechazándola según corresponda.
Beneficios para propietarios 🏡
Los propietarios encuentran en las reservas ad referendum una herramienta muy valiosa por varios motivos:
Flexibilidad en la evaluación
Permite tomarse el tiempo necesario para evaluar adecuadamente al potencial inquilino sin perder la oportunidad de negocio ni comprometerse prematuramente.
Reducción de riesgos
Al poder evaluar exhaustivamente la documentación, referencias y garantías, se minimiza el riesgo de futuros problemas de pago o incumplimientos contractuales.
Manejo de múltiples interesados
Cuando hay varios candidatos interesados, la reserva ad referendum permite evaluar ordenadamente a cada uno sin generar falsas expectativas.
Protección legal
Ofrece un marco legal claro que protege al propietario de reclamos si decide no aprobar la reserva por motivos justificados y preestablecidos.
Para propietarios que gestionan múltiples propiedades, herramientas como Barreeo facilitan enormemente el seguimiento de estas reservas y la gestión de contratos de alquiler, permitiendo un control más eficiente de todo el proceso.
Beneficios para inquilinos 🤝
Los inquilinos también obtienen ventajas significativas de este tipo de reservas:
Seguridad de apartado
La propiedad queda efectivamente reservada durante el período de evaluación, evitando que otros interesados puedan tomarla.
Tiempo para preparar documentación
Permite organizar y completar toda la documentación requerida sin la presión de perder la propiedad por demoras administrativas.
Claridad en el proceso
Las condiciones están claramente establecidas desde el inicio, evitando sorpresas o cambios de criterio durante la evaluación.
Protección económica
Si la reserva es rechazada por motivos no imputables al inquilino, generalmente tiene derecho a la devolución íntegra de las sumas entregadas.
La transparencia en estos procesos es fundamental, y sistemas de gestión especializados ayudan tanto a propietarios como a inquilinos a mantener un seguimiento claro de todos los pasos y condiciones acordadas.
Aspectos legales importantes ⚖️
Existen varios aspectos legales que es fundamental conocer para evitar problemas:
Plazo de la condición
El plazo para que se cumpla la condición debe ser razonable y estar claramente establecido.
Si no se especifica, se aplican los criterios de razonabilidad del Código Civil, pero esto puede generar disputas.
Forma de comunicación de la decisión
Debe establecerse cómo y cuándo se comunicará la aprobación o rechazo de la reserva.
La falta de respuesta en el plazo establecido puede interpretarse como rechazo o aceptación, según lo pactado.
Destino del dinero entregado
Si se entrega dinero como parte de la reserva, debe quedar claro:
- Qué sucede si se aprueba la reserva
- Qué sucede si se rechaza por causas no imputables al inquilino
- Qué sucede si el inquilino incumple las condiciones
Causales de rechazo
Las causales de rechazo deben ser objetivas y estar relacionadas con criterios preestablecidos, evitando discriminación o arbitrariedad.
Consejos prácticos 💡
Para que una reserva ad referendum funcione correctamente, considerá estos consejos:
Para propietarios
- Establecé criterios claros de evaluación desde el inicio
- Definí plazos razonables pero no excesivamente largos
- Documentá todo por escrito para evitar malentendidos
- Comunicá las decisiones de manera formal y dentro de los plazos acordados
Para inquilinos
- Leé cuidadosamente todas las condiciones establecidas
- Prepará la documentación completa antes de hacer la reserva
- Mantené copias de todos los documentos entregados
- Seguí el estado de tu solicitud dentro de los plazos establecidos
Para ambas partes
La utilización de sistemas de gestión especializados puede simplificar enormemente el proceso, permitiendo el seguimiento de plazos, la gestión de documentación y la comunicación fluida entre las partes.
Errores comunes a evitar ❌
Hay varios errores que suelen cometerse con las reservas ad referendum:
Falta de documentación
No documentar adecuadamente el acuerdo o no especificar claramente las condiciones puede generar conflictos legales posteriores.
Plazos inadecuados
Establecer plazos demasiado cortos que no permitan una evaluación adecuada, o demasiado largos que generen incertidumbre excesiva.
Criterios subjetivos
Basar la aprobación o rechazo en criterios subjetivos o discriminatorios en lugar de utilizar parámetros objetivos y transparentes.
Comunicación deficiente
No comunicar claramente las decisiones o hacerlo fuera de los plazos establecidos puede generar responsabilidades legales.
Manejo inadecuado del dinero
No establecer claramente el destino de las sumas entregadas según cada escenario posible.
Casos especiales y consideraciones 🔍
Existen algunas situaciones especiales que requieren atención particular:
Propiedades en copropiedad
Cuando la propiedad pertenece a varios copropietarios, la reserva ad referendum debe contemplar la necesidad de obtener el consentimiento de todos los titulares.
Inmobiliarias como intermediarias
Cuando interviene una inmobiliaria, debe quedar claro si la aprobación corresponde a la inmobiliaria, al propietario, o a ambos.
Garantías complejas
En casos donde se requieren garantías específicas (propietarias, bancarias, etc.), la reserva puede quedar sujeta a la aprobación de estas garantías.
Modificaciones durante la evaluación
Si durante el período de evaluación surgen cambios en las condiciones originales, debe evaluarse si esto afecta la validez de la reserva.
Modelos y documentación 📄
Para formalizar correctamente una reserva ad referendum, el documento debe incluir elementos esenciales:
Información básica
- Identificación completa de las partes
- Descripción detallada de la propiedad
- Monto del alquiler y condiciones económicas propuestas
Condiciones específicas
- Condiciones que deben cumplirse para la aprobación
- Plazo para la evaluación y comunicación de la decisión
- Forma de comunicación de la decisión
Aspectos económicos
- Monto entregado en concepto de reserva
- Destino del dinero según cada escenario
- Gastos que cada parte debe afrontar
Cláusulas finales
- Ley aplicable y jurisdicción
- Procedimiento en caso de disputas
- Fecha y firmas de las partes
La gestión eficiente de esta documentación es crucial, y herramientas especializadas en gestión de alquileres como Barreeo pueden ayudarte a mantener un registro ordenado de todos estos documentos y seguir el estado de cada reserva de manera sistemática.
Tu experiencia con las reservas ad referendum 🗨️
Las reservas ad referendum son una herramienta valiosa en el mercado inmobiliario argentino que, bien utilizadas, benefician tanto a propietarios como a inquilinos.
Bajo el marco legal vigente, ofrecen la flexibilidad necesaria para que ambas partes puedan tomar decisiones informadas sin comprometer prematuramente sus intereses.
La clave está en documentar claramente todos los aspectos del acuerdo, establecer condiciones objetivas y plazos razonables, y mantener una comunicación fluida durante todo el proceso.
¿Has tenido experiencia con reservas ad referendum?
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