Cuando estás por alquilar una propiedad en Argentina, ya sea como inquilino o propietario, una de las dudas más frecuentes que surge es: ¿quién se hace cargo de qué gastos?
Esta pregunta no es menor, porque puede generar conflictos importantes si no se aclara desde el principio.
Con los cambios normativos recientes, especialmente tras la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 por el DNU 70/2023, es fundamental entender cuáles son las responsabilidades de cada parte según el marco legal vigente.
La buena noticia es que, aunque pueda parecer complejo, existe una lógica clara detrás de esta distribución de gastos.
En líneas generales, cada parte se hace cargo de los gastos relacionados con el uso y disfrute que obtiene de la propiedad.
Claves del artículo
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Marco legal vigente: Tras el DNU 70/2023, los contratos de alquiler se rigen supletoriamente por el Código Civil Argentino, otorgando mayor libertad contractual a las partes para acordar la distribución de gastos.
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Gastos ordinarios del inquilino: Los servicios básicos como luz, gas, agua corriente, internet y telefonía son responsabilidad del inquilino, ya que derivan directamente del uso cotidiano de la vivienda.
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Gastos de conservación del propietario: Las reparaciones mayores, mantenimiento estructural y gastos derivados del desgaste natural del inmueble corresponden al propietario, quien debe preservar el valor de su patrimonio.
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Expensas comunes: Su distribución puede pactarse libremente entre las partes, aunque tradicionalmente las ordinarias van a cargo del inquilino y las extraordinarias del propietario, salvo acuerdo en contrario.
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Importancia del contrato: La redacción clara y detallada del contrato es fundamental para evitar conflictos futuros, especificando exactamente qué gastos corresponden a cada parte.
Marco legal actual en Argentina 🏛️
El DNU 70/2023 marcó un antes y un después en la regulación de alquileres en nuestro país.
Al derogar la Ley de Alquileres de 2020, se volvió al régimen del Código Civil y Comercial, que otorga mucha más flexibilidad a las partes para acordar las condiciones del contrato.
Esto significa que propietarios e inquilinos tienen mayor libertad para negociar quién se hace cargo de cada tipo de gasto.
Sin embargo, cuando el contrato no especifica claramente estas cuestiones, se aplican las normas supletorias del Código Civil.
El artículo 1206 del Código Civil y Comercial establece que el locatario debe conservar la cosa locada en el estado en que la recibió, pero solo responde por los deterioros causados por su culpa.
Por su parte, el locador tiene la obligación de entregar la cosa en buen estado y mantenerla en condiciones de uso durante toda la locación.
Esta base legal es importante, pero en la práctica, lo que realmente importa es lo que digan las partes en el contrato.
Gastos que corresponden al inquilino 💡
Servicios básicos y suministros
El inquilino debe hacerse cargo de todos los servicios que consume directamente en su vida cotidiana.
Estos gastos están directamente relacionados con el uso que hace de la propiedad:
- Energía eléctrica: Todo el consumo eléctrico de la vivienda
- Gas natural o envasado: Calefacción, agua caliente y cocina
- Agua corriente: Consumo de agua potable (aunque en algunos casos puede estar incluida en expensas)
- Servicios de telecomunicaciones: Internet, telefonía fija, cable o streaming
- Recolección de residuos: En algunos municipios se cobra por separado
Gastos de uso cotidiano
También corresponden al inquilino aquellos gastos menores derivados del mantenimiento básico de la vivienda:
- Cambio de lamparitas y elementos menores
- Reparaciones menores por uso normal (canillas que gotean, pequeños arreglos)
- Limpieza de desagües por uso cotidiano
- Mantenimiento de jardines (si así se pacta en el contrato)
Es importante recordar que estos gastos deben estar claramente especificados en el contrato para evitar malentendidos.
Una herramienta como Barreeo puede ayudarte a gestionar estos gastos de manera organizada, con su sistema de registro de gastos y seguimiento de pagos, facilitando la administración tanto para propietarios como para inquilinos.
Gastos que corresponden al propietario 🏠
Mantenimiento y conservación estructural
El propietario debe garantizar que la propiedad se mantenga en condiciones habitables durante todo el período de alquiler.
Esto incluye una amplia gama de gastos relacionados con la estructura y el funcionamiento básico del inmueble:
- Reparaciones mayores: Problemas de plomería, instalación eléctrica, techos, paredes
- Mantenimiento de elementos estructurales: Pintura exterior, impermeabilización, reparación de grietas
- Arreglos por desgaste natural: Todo lo que se deteriore por el paso del tiempo, no por mal uso del inquilino
- Reparación o reemplazo de artefactos incluidos: Si la propiedad se alquiló con electrodomésticos, el propietario debe mantenerlos
Impuestos y cargas fiscales
Todos los impuestos relacionados con la propiedad son responsabilidad exclusiva del propietario:
- Impuesto inmobiliario (ABL, Territorial, etc.)
- Tasas municipales estructurales
- Seguros de la propiedad (incendio, integral de consorcio)
Estos gastos están vinculados a la titularidad del dominio, no al uso de la propiedad, por lo que siempre corresponden al dueño.
Expensas comunes: un tema especial 🏢
Las expensas de consorcio merecen un análisis particular porque su tratamiento puede variar según lo que acuerden las partes.
Expensas ordinarias
Tradicionalmente, las expensas ordinarias suelen ir a cargo del inquilino, ya que se relacionan con servicios que este utiliza:
- Limpieza de espacios comunes
- Mantenimiento de ascensores
- Iluminación de pasillos y espacios comunes
- Portería y vigilancia
- Agua corriente de espacios comunes (si no está medida por departamento)
Expensas extraordinarias
Las expensas extraordinarias, en cambio, suelen corresponder al propietario porque implican mejoras o reparaciones que incrementan el valor del inmueble:
- Reparaciones mayores del edificio
- Obras de mejora (nuevos ascensores, refacciones generales)
- Arreglos estructurales del consorcio
Sin embargo, es crucial entender que esta distribución no es obligatoria.
Las partes pueden acordar libremente que todas las expensas vayan a cargo de una u otra parte, o establecer cualquier otra modalidad de reparto.
| Tipo de Expensa | Tradicionalmente | Observaciones |
|---|---|---|
| Ordinarias | Inquilino | Pueden pactarse diferente |
| Extraordinarias | Propietario | Flexibilidad contractual |
| Servicios medidos | Según consumo | Depende del medidor |
Casos especiales y situaciones particulares 🔧
Reparaciones por daños
Cuando surgen daños en la propiedad, es fundamental determinar si fueron causados por:
- Uso normal: Corresponde al propietario (desgaste natural)
- Mal uso o negligencia: Corresponde al inquilino
- Caso fortuito: Generalmente al propietario (salvo pacto en contrario)
La carga de la prueba es importante aquí.
Si el propietario alega que el daño fue causado por mal uso del inquilino, debe probarlo.
Mejoras en la propiedad
Las mejoras que realice el inquilino tienen un tratamiento especial:
- Mejoras necesarias: Puede reclamar el reembolso al propietario
- Mejoras útiles: Solo si el propietario las autorizó previamente
- Mejoras voluntarias: No generan derecho a reembolso
Gastos de gestoría y administración
Los gastos administrativos relacionados con el contrato (escribanía, gestoría, renovaciones) pueden distribuirse según lo que acuerden las partes.
No existe una regla fija, aunque tradicionalmente cada parte suele asumir sus propios gastos legales.
Para manejar eficientemente todos estos aspectos, sistemas como Barreeo ofrecen funcionalidades específicas para la gestión de contratos de alquiler, incluyendo el cálculo automático de aumentos, notificaciones por WhatsApp y reportes analíticos que facilitan el control de todos estos gastos.
Consejos prácticos para evitar conflictos 📝
Redacción clara del contrato
La claridad contractual es tu mejor herramienta para evitar problemas futuros.
Asegurate de que el contrato especifique detalladamente:
- Qué servicios están incluidos en el alquiler
- Cómo se distribuyen las expensas (ordinarias y extraordinarias)
- Qué reparaciones corresponden a cada parte
- Límites de responsabilidad para gastos menores
Documentación y registros
Mantener registros ordenados de todos los gastos es fundamental:
- Facturas de servicios y su distribución
- Comprobantes de reparaciones y quién las pagó
- Estados de expensas y su liquidación
- Fotografías del estado de la propiedad al inicio y fin del contrato
Comunicación fluida
Una comunicación abierta entre propietario e inquilino puede prevenir muchos conflictos:
- Avisar inmediatamente sobre desperfectos o problemas
- Consultar antes de realizar reparaciones o mejoras
- Acordar por escrito cualquier cambio en la distribución de gastos
Revisiones periódicas
Es recomendable hacer revisiones periódicas del estado de la propiedad y de la distribución de gastos:
- Inspecciones semestrales para verificar el estado general
- Revisión anual de la distribución de gastos y su funcionamiento
- Ajustes consensuados cuando sea necesario
La importancia de la tecnología en la gestión
En la actualidad, contar con herramientas digitales especializadas puede marcar una gran diferencia en la administración eficiente de los alquileres.
Plataformas como Barreeo han revolucionado la forma en que propietarios e inquilinos gestionan sus contratos, ofreciendo funcionalidades como el cálculo automático de punitorios, seguimiento detallado de pagos y portales específicos para inquilinos que facilitan la transparencia en todos los gastos.
La digitalización de estos procesos no solo ahorra tiempo, sino que también reduce significativamente las posibilidades de conflictos al mantener registros claros y actualizados de todas las transacciones y responsabilidades.
Reflexiones finales 💭
Entender la distribución de gastos entre inquilino y propietario no tiene por qué ser complicado si tenés claros los principios básicos y la importancia de un contrato bien redactado.
Recordá que la legislación actual te da mucha flexibilidad para acordar las condiciones que mejor se adapten a tu situación particular.
Lo más importante es la transparencia y la comunicación entre las partes.
Un contrato claro, registros ordenados y una buena relación son la base para una experiencia de alquiler exitosa para todos.
Si sos propietario o inquilino, no dudes en buscar asesoramiento profesional cuando tengas dudas, y considerá utilizar herramientas tecnológicas que faciliten la gestión diaria de todos estos aspectos.
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