Las expensas de los alquileres suelen generar muchas dudas tanto para propietarios como para inquilinos en Argentina.
Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 por el DNU 70/2023, los contratos de locación vuelven a regirse por las normas del Código Civil y Comercial, lo que ha cambiado algunas reglas del juego en cuanto a quién debe hacerse cargo de ciertos gastos.
Si sos inquilino, es natural que te preguntes qué gastos podés exigir que pague el propietario, especialmente cuando se trata de expensas extraordinarias o mejoras en el edificio.
La buena noticia es que tenés ciertos derechos que podés hacer valer, siempre y cuando conozcas el marco legal vigente y sepas cómo aplicarlo en tu situación particular.
Claves del artículo
- División de expensas según su naturaleza: Las expensas ordinarias (limpieza, administración, servicios comunes) van a cargo del inquilino, mientras que las extraordinarias por mejoras que aumentan el valor del inmueble corresponden al propietario.
- Gastos de conservación y mantenimiento: Todo gasto relacionado con reparaciones mayores, mantenimiento estructural y conservación del inmueble debe ser asumido por el propietario, ya que son inversiones que preservan su patrimonio.
- Seguros obligatorios del consorcio: El seguro contra incendio y otros seguros obligatorios del edificio deben ser pagados por el propietario, no por el inquilino, según establece el Código Civil.
- Mejoras y obras en espacios comunes: Las expensas extraordinarias para mejoras como cambio de ascensores, renovación de halls o instalación de sistemas de seguridad corresponden al dueño del inmueble.
- Importancia del contrato y la negociación: Aunque la ley establece pautas generales, muchos aspectos pueden acordarse específicamente en el contrato, por lo que es fundamental revisar las cláusulas y negociar términos justos.
Marco legal actual tras el DNU 70/2023 📋
Con la derogación de la Ley de Alquileres, volvemos a aplicar supletoriamente las normas del Código Civil y Comercial para todo lo que no esté específicamente acordado en el contrato de locación.
Esta vuelta al régimen anterior significa que muchas de las obligaciones y derechos se determinan por los principios generales del derecho civil y la jurisprudencia establecida a lo largo de los años.
El artículo 1201 del Código Civil establece que el locatario debe pagar el canon locativo y las expensas ordinarias, mientras que el locador debe mantener la cosa en buen estado para el uso convenido.
Esta distinción es fundamental porque determina la base legal sobre la cual podés reclamar ciertos gastos.
La interpretación judicial ha sido consistente en establecer que los gastos que benefician al propietario en términos de conservación del patrimonio o aumento del valor del inmueble no pueden trasladarse al inquilino.
Esta jurisprudencia sigue vigente y es el criterio que aplican los tribunales cuando hay conflictos sobre el pago de expensas.
Diferencia entre expensas ordinarias y extraordinarias 💰
Entender la diferencia entre estos dos tipos de expensas es crucial para saber qué podés reclamar como inquilino.
Las expensas ordinarias son aquellas que se generan por el uso normal y cotidiano del edificio, mientras que las extraordinarias responden a situaciones excepcionales o mejoras.
Expensas ordinarias (a cargo del inquilino)
| Tipo de gasto | Ejemplos comunes |
|---|---|
| Servicios básicos | Luz de espacios comunes, agua corriente |
| Limpieza y mantenimiento | Limpieza diaria, productos de limpieza |
| Administración | Honorarios del administrador |
| Personal | Sueldo de portero, encargado |
| Servicios regulares | Mantenimiento preventivo de ascensores |
Expensas extraordinarias (situación más compleja)
Las expensas extraordinarias requieren un análisis caso por caso.
No todas van automáticamente a cargo del propietario, sino que depende de su naturaleza y finalidad.
Aquí es donde tenés mayores posibilidades de reclamar que las pague el dueño del inmueble.
Criterios para determinar quién paga:
- Si la expensa extraordinaria es por conservación o mantenimiento mayor del edificio
- Si representa una mejora que aumenta el valor del inmueble
- Si es un gasto obligatorio por normativa (como seguros)
- Si beneficia exclusivamente al propietario a largo plazo
Gastos específicos que debe asumir el propietario 🏢
Existen varios tipos de gastos que, por su naturaleza, no pueden trasladarse al inquilino según la legislación vigente y la interpretación de los tribunales argentinos.
Seguros del consorcio
El seguro contra incendio y otros seguros obligatorios del edificio deben ser pagados por el propietario.
Esto se debe a que estos seguros protegen el patrimonio del dueño y son una obligación legal que no puede trasladarse al locatario.
Los seguros de responsabilidad civil del consorcio también entran en esta categoría, ya que protegen jurídicamente a los propietarios ante eventuales reclamos de terceros.
Reparaciones mayores y mantenimiento estructural
Todo gasto relacionado con la estructura del edificio corresponde al propietario:
- Reparación de techos y azoteas
- Arreglo de instalaciones eléctricas principales
- Reparación de cañerías matrices
- Mantenimiento de fachadas
- Reparación de escaleras comunes
Estos gastos preservan y mantienen el valor del inmueble, por lo que no es justo que los asuma quien no es dueño de la propiedad.
Mejoras en espacios comunes
Las mejoras que se realizan en espacios comunes y que aumentan el valor del edificio deben ser asumidas por los propietarios:
- Instalación o renovación de ascensores
- Sistemas de seguridad (cámaras, porteros eléctricos nuevos)
- Renovación de halls y espacios comunes
- Instalación de sistemas de automatización
- Mejoras en instalaciones deportivas del edificio
Cómo reclamar el pago de expensas al propietario ⚖️
Si considerás que estás pagando gastos que le corresponden al propietario, tenés derecho a reclamar siguiendo ciertos pasos que te ayudarán a resolver la situación de manera efectiva.
Paso 1: Revisar el contrato
Lo primero es analizar detalladamente tu contrato de locación.
Aunque la ley establece principios generales, muchas cláusulas específicas pueden estar acordadas contractualmente.
Buscá especialmente:
- Cláusulas sobre división de expensas
- Menciones específicas sobre gastos extraordinarios
- Excepciones acordadas entre las partes
Paso 2: Documentar los gastos
Recopilar toda la documentación es fundamental para un reclamo exitoso:
- Liquidaciones de expensas detalladas
- Actas de consorcio que justifiquen los gastos extraordinarios
- Comprobantes de pago
- Comunicaciones previas con el propietario
Un sistema como Barreeo puede ser muy útil para propietarios que quieren mantener un registro organizado de gastos y evitar conflictos con inquilinos, ya que permite el seguimiento detallado de pagos y la gestión transparente de contratos de alquiler.
Paso 3: Comunicación formal
Enviá una nota formal al propietario explicando:
- Los gastos específicos que considerás incorrectamente trasladados
- La base legal de tu reclamo
- Los montos involucrados
- Un plazo razonable para la respuesta
Paso 4: Mediación o acción legal
Si no hay respuesta satisfactoria, podés:
- Recurrir a mediación prejudicial (obligatoria en muchas jurisdicciones)
- Iniciar acción judicial si el monto lo justifica
- Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario
Negociación en el contrato de alquiler 🤝
Una de las mejores estrategias para evitar conflictos futuros es negociar claramente en el momento de firmar el contrato qué gastos asumirá cada parte.
Puntos clave para negociar
Expensas extraordinarias por mejoras:
Podés acordar que todas las expensas extraordinarias por mejoras que excedan cierto monto vayan a cargo del propietario.
Límite de gastos extraordinarios:
Establecer un tope mensual o anual de expensas extraordinarias que el inquilino debe asumir, y que el excedente lo pague el propietario.
Definición clara de conceptos:
Incluir una lista específica de qué se considera gasto ordinario y qué se considera extraordinario para evitar interpretaciones.
Cláusulas recomendadas
Una redacción clara podría ser: “Las expensas extraordinarias por mejoras, seguros del consorcio y reparaciones mayores que excedan el 10% del valor del alquiler mensual serán a cargo del locador”.
Este tipo de cláusulas protegen al inquilino de gastos desproporcionados mientras mantienen un equilibrio razonable para el propietario.
La tecnología puede facilitar mucho esta gestión, y plataformas como Barreeo ofrecen herramientas para el cálculo de aumentos y gestión de contratos que ayudan a mantener la transparencia en estas cuestiones.
Casos prácticos y ejemplos reales 📝
Para entender mejor cómo aplicar estos conceptos, analicemos algunos casos típicos que se presentan en la práctica:
Caso 1: Cambio de ascensor
Situación: El consorcio decide cambiar el ascensor del edificio por uno más moderno. La expensa extraordinaria es de $500.000 por unidad.
Análisis: Este es un gasto de mejora que aumenta el valor del inmueble y beneficia principalmente al propietario. Aunque mejora la calidad de vida del inquilino, es una inversión en el patrimonio del dueño.
Resolución: El propietario debe asumir este gasto.
Caso 2: Reparación de bombas de agua
Situación: Las bombas de agua del edificio se rompen y necesitan reparación urgente. El gasto es de $80.000 por unidad.
Análisis: Es un gasto de mantenimiento esencial para el funcionamiento básico del edificio. Sin embargo, no es una mejora sino una reparación necesaria.
Resolución: Zona gris que depende del contrato. Generalmente se considera gasto extraordinario a cargo del inquilino, pero si es por deterioro estructural, puede corresponder al propietario.
Caso 3: Instalación de cámaras de seguridad
Situación: El consorcio instala un sistema de videovigilancia moderno. El costo es de $200.000 por unidad.
Análisis: Es una mejora que aumenta el valor del inmueble y la seguridad del edificio.
Resolución: Debe ser asumido por el propietario por tratarse de una mejora patrimonial.
Herramientas tecnológicas para la gestión 💻
La gestión de alquileres se ha modernizado significativamente, y tanto propietarios como inquilinos pueden beneficiarse de herramientas que faciliten la administración y reduzcan conflictos.
Beneficios de la digitalización
Para propietarios:
- Control detallado de gastos y expensas
- Comunicación fluida con inquilinos
- Registro automático de pagos
- Cálculo preciso de punitorios
Para inquilinos:
- Transparencia en el detalle de gastos
- Facilidad para realizar reclamos documentados
- Acceso a información histórica
- Comunicación directa con el propietario
Funcionalidades clave
Un buen sistema de gestión debería incluir:
- Gestión de contratos con cláusulas personalizables
- Seguimiento de pagos automatizado
- Notificaciones por WhatsApp para recordatorios
- Registro de gastos categorizado
- Portales para inquilinos con acceso a información
- Reportes analíticos de métricas clave
Barreeo integra todas estas funcionalidades en una plataforma sencilla que permite una gestión profesional de alquileres, reduciendo conflictos y mejorando la relación entre propietarios e inquilinos.
Recomendaciones finales y mejores prácticas 🎯
Para concluir, es importante tener en cuenta algunas recomendaciones prácticas que pueden ayudarte a manejar mejor la situación de las expensas en tu alquiler.
Para inquilinos
Antes de firmar:
- Leé cuidadosamente todas las cláusulas sobre expensas
- Preguntá sobre el historial de gastos extraordinarios del edificio
- Negociá límites claros para gastos extraordinarios
Durante el alquiler:
- Mantené registro de todos los pagos
- Solicitá justificación detallada de gastos extraordinarios
- Comunicate de manera formal para cualquier reclamo
Para propietarios
Transparencia total:
- Proporcioná información detallada sobre expensas
- Justificá adecuadamente los gastos extraordinarios
- Mantené comunicación fluida con el inquilino
Gestión eficiente:
- Utilizá herramientas tecnológicas para administrar mejor
- Documentá todos los gastos y mejoras
- Respetá el marco legal vigente
La clave está en la comunicación clara y la transparencia desde el inicio de la relación locativa.
Tanto propietarios como inquilinos se benefician cuando existe claridad sobre las obligaciones de cada parte y se utilizan herramientas modernas que faciliten la gestión.
Reflexión final
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Tu experiencia también es valiosa: contanos en los comentarios qué situaciones has vivido con expensas extraordinarias y cómo las resolviste.
Entre todos podemos ayudarnos a entender mejor nuestros derechos y obligaciones en el mundo de los alquileres.