Cuando sos propietario de un inmueble en alquiler, una de las situaciones más estresantes que podés enfrentar es que tu inquilino deje de pagar el alquiler.
Si bien es una circunstancia que nadie quiere vivir, la realidad es que puede suceder por diversos motivos: pérdida de empleo, problemas económicos, o simplemente mala fe del locatario.
La buena noticia es que tenés herramientas legales específicas para proteger tus derechos como propietario.
Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 por el DNU 70/2023, los contratos de locación vuelven a regirse por las disposiciones del Código Civil y Comercial argentino, lo que en muchos casos agiliza los procesos y te da mayor flexibilidad como locador.
Claves del artículo
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Intimación fehaciente: Es el primer paso obligatorio que debés dar cuando el inquilino se atrasa en el pago, enviando una notificación formal que exija el cumplimiento de la obligación en un plazo determinado.
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Desalojo por falta de pago: Procedimiento judicial específico que te permite recuperar la posesión del inmueble cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones de pago, siendo más ágil que otros tipos de desalojo.
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Garantías disponibles: Conocer qué tipo de garantía tenés (depósito, fiador, seguro de caución) es fundamental para determinar tu estrategia de cobranza y las opciones de recuperación del dinero adeudado.
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Plazos y procedimientos: El marco legal establece tiempos específicos que debés respetar, desde la intimación hasta la ejecución del desalojo, y conocerlos te permite actuar de manera eficiente y legal.
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Gestión preventiva: Implementar sistemas de seguimiento de pagos y comunicación temprana con inquilinos puede evitar que llegues a instancias judiciales, protegiendo tu inversión de manera proactiva.
Primeros pasos cuando detectás el atraso 🚨
Apenas notés que el inquilino no pagó en la fecha acordada, no esperes demasiado tiempo para actuar.
La rapidez en tu respuesta puede marcar la diferencia entre una solución amigable y un proceso judicial prolongado.
Lo primero que tenés que hacer es verificar efectivamente si el pago se realizó.
Puede parecer obvio, pero muchas veces los pagos se demoran por cuestiones bancarias o el inquilino realizó el depósito en una cuenta incorrecta.
Revisá todas tus cuentas bancarias y medios de pago habituales antes de asumir que hay un incumplimiento real.
Una vez confirmado el atraso, contactá al inquilino de manera directa y cordial.
Una llamada telefónica o mensaje puede resolver la situación si se trata de un olvido o un problema temporal.
Muchos inquilinos que han sido buenos pagadores pueden estar atravesando una dificultad puntual y estar dispuestos a regularizar la situación.
Documentá todas las comunicaciones que tengas con el inquilino desde el primer momento.
Guardá capturas de pantalla de mensajes, grabá las llamadas si es legal en tu jurisdicción, y llevá un registro detallado de fechas y contenido de cada intercambio.
Esta documentación será valiosa si la situación escala a instancias legales.
La intimación fehaciente: tu primera herramienta legal 📄
Cuando el diálogo directo no funciona, la intimación fehaciente es tu primera herramienta legal formal.
Este documento tiene un valor jurídico específico y marca el inicio del proceso legal de cobranza.
La intimación debe ser clara, precisa y contener información específica: el monto adeudado, el período al que corresponde, la fecha límite para el pago, y las consecuencias del incumplimiento.
También debe mencionar expresamente que, en caso de no regularizar la situación, iniciarás las acciones legales correspondientes.
Tenés varias opciones para enviar la intimación:
- Carta documento a través del Correo Argentino
- Telegrama colacionado
- Notificación mediante escribano público
- Cédula de notificación si ya iniciaste un proceso judicial
La carta documento sigue siendo la opción más utilizada por su costo accesible y validez legal plena.
Asegurate de enviarla tanto al domicilio del inmueble alquilado como a cualquier otro domicilio que figure en el contrato.
El plazo que otorgues para el pago es importante.
Generalmente se otorgan entre 5 y 10 días hábiles, pero este plazo puede variar según las circunstancias y lo que establezca tu contrato de locación.
Un plazo muy corto puede ser considerado irrazonable por un juez, mientras que un plazo muy extenso puede prolongar innecesariamente el conflicto.
Tipos de desalojo y sus características 🏠
En Argentina, existen diferentes tipos de desalojo según la causa que lo motive, y cada uno tiene sus particularidades procedimentales.
El desalojo por falta de pago es generalmente el más rápido de tramitar, ya que se basa en un hecho objetivo y fácilmente comprobable.
Desalojo por falta de pago
Este procedimiento se inicia después de haber intimado fehacientemente al inquilino y que este no haya regularizado su situación.
La demanda debe incluir: copia del contrato de locación, constancia de la intimación fehaciente, estado de deuda detallado, y toda la documentación que respalde tu derecho como locador.
Las ventajas de este tipo de desalojo incluyen que el inquilino no puede oponer defensas dilatorias fácilmente, el proceso es más ágil que otros tipos de desalojo, y existe jurisprudencia abundante que favorece al locador cuando la deuda está bien documentada.
Desalojo por vencimiento de contrato
Si el contrato ya venció y el inquilino no se va, podés iniciar un desalojo por vencimiento de contrato.
Este proceso puede ser más lento si el inquilino se opone, pero tenés la ventaja de que no necesitás probar incumplimientos específicos, solo el vencimiento del plazo contractual.
Desalojo por violación del contrato
Cuando el inquilino incumple otras cláusulas del contrato (como sublocalizar sin autorización, causar daños, o usar el inmueble para fines no permitidos), podés iniciar este tipo de desalojo.
Requiere mayor prueba del incumplimiento y puede ser más complejo de demostrar.
El proceso judicial paso a paso ⚖️
Una vez que decidís iniciar el proceso judicial, es fundamental contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
Si bien podés representarte a vos mismo en algunos casos, la complejidad del proceso y las consecuencias de errores procedimentales hacen recomendable la asistencia letrada profesional.
Presentación de la demanda
Tu abogado preparará la demanda incluyendo todos los elementos necesarios: fundamentos de hecho y derecho, documentación respaldatoria, petitorio claro, y estimación del monto de la deuda incluyendo punitorios.
La correcta cuantificación de la deuda es crucial.
Debe incluir los alquileres vencidos, punitorios según lo establecido en el contrato, expensas si corresponde según el contrato, y servicios a cargo del inquilino que hayas tenido que pagar.
Muchos propietarios subestiman la importancia de llevar un control detallado de estos montos, lo que puede complicar el proceso judicial.
Notificación al inquilino
Una vez presentada la demanda, el tribunal procederá a notificar al inquilino.
El inquilino tiene un plazo para responder (generalmente 15 días hábiles), durante el cual puede: pagar la deuda y evitar el desalojo, oponer excepciones o defensas, o no contestar la demanda.
Posibles escenarios durante el proceso
Si el inquilino no contesta la demanda, el proceso continúa en rebeldía y generalmente se resuelve más rápidamente a tu favor.
Si contesta pero no opone defensas válidas, el juez puede ordenar el desalojo sin mayor trámite.
Si opone defensas, se abre la etapa probatoria donde ambas partes deben demostrar sus alegaciones.
Gestión de garantías y cobranza 💰
La garantía que tengas en tu contrato será determinante para tu estrategia de recuperación del dinero adeudado.
Cada tipo de garantía tiene sus particularidades y formas de ejecución.
Depósito en garantía
Si tenés un depósito en garantía (generalmente equivalente a uno o dos meses de alquiler), podés aplicarlo directamente a la deuda.
Sin embargo, recordá que este depósito también debe cubrir posibles daños al inmueble, por lo que evaluá cuidadosamente su aplicación.
Es recomendable informar al inquilino mediante comunicación fehaciente que aplicarás el depósito a la deuda, detallando cómo se computa y qué saldo queda pendiente.
Fiador solidario
Cuando tenés un fiador solidario, podés reclamarle el pago tanto al inquilino como al fiador indistintamente.
La solidaridad significa que no necesitás agotar primero las acciones contra el inquilino para reclamar al fiador.
Intimá simultáneamente a ambos para acelerar el proceso de cobranza.
Muchas veces los fiadores, al verse comprometidos, presionan al inquilino para que regularice la situación o directamente hacen frente al pago.
Seguro de caución
Los seguros de caución tienen procedimientos específicos de cobranza que debés seguir exactamente según la póliza.
Generalmente requieren documentación específica y el cumplimiento de plazos determinados.
Contactá a la aseguradora apenas detectes el incumplimiento para conocer los pasos a seguir y no perder derechos por incumplimiento de procedimientos.
| Tipo de Garantía | Ventajas | Desventajas | Tiempo de Ejecución |
|---|---|---|---|
| Depósito | Ejecución inmediata | Monto limitado | Inmediato |
| Fiador | Patrimonio adicional | Proceso judicial necesario | 60-90 días |
| Seguro | Respaldo económico sólido | Procedimientos estrictos | 30-60 días |
Cálculo de intereses y punitorios 📊
El correcto cálculo de intereses y punitorios puede representar una diferencia significativa en el monto total que recuperes.
El Código Civil establece que, cuando no hay pactación específica en el contrato, se aplican los intereses legales, pero la mayoría de los contratos incluyen cláusulas específicas sobre punitorios.
Punitorios contractuales
Si tu contrato establece punitorios específicos (por ejemplo, 2% mensual sobre el monto adeudado), esos son los que se aplicarán.
Sin embargo, existe jurisprudencia que permite la reducción de punitorios cuando son considerados excesivos o desproporcionados.
Generalmente se consideran razonables punitorios de hasta 3% mensual, aunque esto puede variar según las circunstancias del caso y la jurisdicción.
Intereses legales
Cuando el contrato no establece punitorios específicos, se aplican los intereses moratorios legales, que actualmente se calculan según la tasa que fije el Banco Central de la República Argentina.
Estos intereses se computan desde el vencimiento de cada cuota hasta el efectivo pago, y se capitalizan mensualmente.
Herramientas como Barreeo te permiten calcular automáticamente estos punitorios y llevar un control preciso de la deuda actualizada, lo que es fundamental para presentar liquidaciones correctas tanto en procesos judiciales como en reclamos extrajudiciales.
Alternativas de mediación y acuerdos 🤝
Antes de llegar a instancias judiciales, o incluso durante el proceso, siempre existe la posibilidad de llegar a acuerdos que pueden ser beneficiosos para ambas partes.
La mediación prejudicial es obligatoria en muchas jurisdicciones antes de iniciar el juicio de desalojo.
Planes de pago
Establecer un plan de pago puede ser una alternativa viable cuando el inquilino demuestra voluntad de cumplir pero atraviesa dificultades temporales.
Estos acuerdos deben ser muy específicos: montos, fechas, consecuencias del incumplimiento, y preferiblemente instrumentados por escrito con firma certificada.
Considerá incluir garantías adicionales en estos acuerdos, como cheques posfechados, pagarés, o la constitución de nuevas garantías.
Rescisión consensuada
En algunos casos, puede ser más conveniente acordar la rescisión del contrato con un plazo determinado para la entrega del inmueble.
Esto te permite recuperar la posesión más rápidamente y evitar los costos y demoras del proceso judicial.
Evaluá cuidadosamente esta opción considerando el estado del inmueble, la probabilidad de cobrar la deuda, y el tiempo que te tomaría conseguir un nuevo inquilino.
Prevención y gestión proactiva 🛡️
La mejor estrategia para lidiar con inquilinos morosos es implementar medidas preventivas que te permitan detectar problemas tempranamente y actuar antes de que la situación se agrave.
Sistemas de seguimiento
Implementar un sistema de gestión que te alerte automáticamente sobre vencimientos y atrasos es fundamental.
Plataformas especializadas como Barreeo ofrecen funcionalidades de seguimiento de pagos, notificaciones automáticas por WhatsApp a inquilinos, y reportes analíticos que te permiten identificar patrones y tomar decisiones informadas sobre tu cartera de alquileres.
Comunicación temprana
Establecé una comunicación fluida con tus inquilinos desde el inicio de la relación contractual.
Enviar recordatorios de vencimiento, facilitar múltiples medios de pago, y mantener canales de comunicación abiertos puede prevenir muchos conflictos.
Evaluación crediticia inicial
Una buena evaluación inicial del inquilino es tu primera línea de defensa.
Verificá ingresos, referencias laborales, referencias de alquileres anteriores, y situación crediticia antes de firmar el contrato.
Una evaluación rigurosa puede evitarte muchos problemas posteriores.
Contratos claros y completos
Asegurate de que tu contrato sea claro y completo en todos los aspectos: formas de pago, fechas de vencimiento, punitorios, obligaciones de cada parte, y procedimientos a seguir en caso de incumplimiento.
Un contrato bien redactado es tu mejor herramienta legal y puede disuadir incumplimientos.
Cuando la situación se complica 🆘
Algunos casos presentan complicaciones adicionales que requieren estrategias específicas y mayor cuidado en el manejo de la situación.
Inquilinos con menores a cargo
Cuando hay menores de edad involucrados, los tribunales suelen ser más cautelosos al ordenar desalojos.
Puede ser necesario dar intervención a organismos de protección de menores, lo que puede prolongar el proceso.
En estos casos, la mediación y búsqueda de soluciones alternativas cobra especial importancia.
Ocupación por terceros
Si el inquilino se fue pero dejó a terceras personas ocupando el inmueble, la situación se complica legalmente.
Estos terceros pueden no tener obligación de pagar el alquiler pero tampoco derecho a permanecer en el inmueble.
Puede ser necesario iniciar acciones legales específicas contra estos ocupantes.
Daños al inmueble
Cuando además del incumplimiento en el pago existe daño al inmueble, tenés derecho a reclamar por ambos conceptos.
Documentá exhaustivamente los daños con fotografías, presupuestos de reparación, y testimonios de profesionales.
Estos reclamos pueden tramitarse conjuntamente con el desalojo o en procesos separados, según la estrategia que definas con tu abogado.
Aspectos económicos y financieros 💸
El impacto económico de un inquilino moroso va más allá de los alquileres impagos.
Debés considerar todos los costos asociados para tomar decisiones informadas sobre cómo proceder.
Costos del proceso judicial
Un proceso de desalojo puede costarte entre $100.000 y $300.000 pesos (valores estimativos de 2025), incluyendo honorarios de abogado, tasas judiciales, gastos de notificación, y honorarios de oficial de justicia para el efectivo desalojo.
Evaluá estos costos contra la deuda reclamada y las posibilidades reales de cobro.
Lucro cesante
Durante el proceso judicial, seguís sin percibir ingresos por el inmueble pero probablemente tengas que seguir pagando expensas, servicios, y impuestos.
Este lucro cesante puede ser significativo en procesos prolongados.
Considerá este factor al decidir entre un proceso judicial y un acuerdo extrajudicial que te permita recuperar más rápidamente la posesión del inmueble.
Posibilidades de cobro
Sé realista sobre las posibilidades de recuperar el dinero adeudado.
Si el inquilino no tiene bienes registrables o ingresos embargables, un proceso judicial exitoso puede resultarte en una sentencia que sea difícil de ejecutar en la práctica.
Recursos tecnológicos para la gestión 📱
La tecnología puede ser tu gran aliada en la prevención y gestión de situaciones de morosidad.
Herramientas especializadas te permiten profesionalizar la administración de tus propiedades y detectar problemas tempranamente.
Automatización de procesos
Sistemas como Barreeo te permiten automatizar el envío de recordatorios de pago, calcular automáticamente punitorios y actualizaciones, generar reportes de morosidad, y mantener un registro completo de todas las comunicaciones con inquilinos.
Esta automatización no solo te ahorra tiempo, sino que también asegura que no se te pase ningún vencimiento y que tengas documentación completa en caso de necesitar iniciar acciones legales.
Portales para inquilinos
Facilitar el pago a tus inquilinos puede prevenir muchos atrasos.
Los portales online permiten a los inquilinos consultar su estado de cuenta, descargar recibos, y realizar pagos las 24 horas del día.
Análisis de datos
Los reportes analíticos te permiten identificar patrones en tu cartera de alquileres: inquilinos que frecuentemente se atrasan, épocas del año con mayor morosidad, o propiedades que presentan más problemas de cobranza.
Esta información es valiosa para tomar decisiones estratégicas sobre renovaciones, ajustes de alquileres, o cambios en las políticas de selección de inquilinos.
Compartí tu experiencia y seguí aprendiendo
Lidiar con inquilinos morosos es una de las situaciones más desafiantes para cualquier propietario, pero con la información correcta y las herramientas adecuadas, podés manejar estas situaciones de manera efectiva.
Recordá que cada caso es único y puede requerir estrategias específicas, por lo que siempre es recomendable consultar con profesionales especializados en derecho inmobiliario cuando la situación se complica.
La prevención y la gestión proactiva siguen siendo tus mejores aliadas para minimizar estos problemas y proteger tu inversión inmobiliaria.
¿Has tenido que lidiar con inquilinos morosos? ¿Qué estrategias te han funcionado mejor? Compartí tu experiencia en los comentarios y ayudá a otros propietarios que puedan estar pasando por situaciones similares.
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