Como propietario de inmuebles en Argentina, es probable que en algún momento te enfrentes a una situación que genera cierta preocupación: abrir el extracto bancario o revisar tu cuenta y encontrar que el inquilino depositó un monto menor al acordado en el contrato de alquiler.
Esta situación, aunque incómoda, es más común de lo que pensás y puede tener diferentes causas: desde un error involuntario en el cálculo hasta dificultades económicas temporales del inquilino, o incluso discrepancias sobre el monto exacto a pagar debido a actualizaciones o gastos adicionales.
La buena noticia es que el marco legal argentino, especialmente tras las modificaciones introducidas por el DNU 70/2023 que derogó la ley de alquileres de 2020, te brinda herramientas claras para manejar estas situaciones de manera efectiva y ordenada.
En este artículo te vamos a explicar paso a paso qué hacer cuando te encontrés con un pago incompleto, cuáles son tus derechos como propietario, qué acciones podés tomar y cómo prevenir que esta situación se repita en el futuro.
Claves del artículo
-
Comunicación inmediata: Lo primero que debés hacer es contactar al inquilino para aclarar si se trata de un error involuntario o una situación económica particular, ya que esto definirá la estrategia a seguir.
-
Derecho a rechazar pagos parciales: Según el Código Civil argentino, tenés el derecho de no aceptar pagos parciales y exigir el cumplimiento total de la obligación, lo que te da una posición legal sólida para negociar.
-
Aplicación de punitorios: Cuando el pago es incompleto, se considera mora en el cumplimiento del contrato, lo que habilita el cobro de intereses punitorios según las condiciones establecidas en el acuerdo.
-
Documentación de todo el proceso: Es fundamental registrar todas las comunicaciones, fechas de pagos parciales y acciones tomadas, ya que esta documentación será clave en caso de necesitar iniciar acciones legales.
-
Opciones de resolución contractual: En casos de incumplimientos reiterados, el Código Civil te permite resolver el contrato por incumplimiento, pero siempre siguiendo los procedimientos legales correspondientes.
Primeros pasos ante un pago incompleto 💬
Cuando detectés que el inquilino depositó un monto menor al acordado, tu primera reacción no debe ser el enojo o la preocupación excesiva, sino la acción ordenada y documentada.
El primer paso siempre debe ser la comunicación directa con el inquilino. Contactalo por teléfono, WhatsApp o el medio que habitualmente utilicen para comunicarse. En muchos casos, se trata simplemente de un error en el cálculo, especialmente cuando hay actualizaciones de alquiler de por medio o gastos extraordinarios que se suman al monto base.
Durante esta primera comunicación, mantené un tono cordial pero firme. Explicá claramente cuál era el monto que correspondía pagar según el contrato y cuánto efectivamente se depositó. Pedí una explicación sobre la diferencia y, lo más importante, establecé un plazo concreto para regularizar la situación.
Es fundamental que documentes esta conversación. Si es telefónica, enviá después un mensaje de WhatsApp o email resumiendo lo acordado. Si es por mensaje, mejor aún, porque quedará registro automático de la comunicación.
También verificá que tu cálculo del monto a cobrar sea correcto. Revisá el contrato, las cláusulas de actualización si las hay, y cualquier gasto adicional que corresponda. No hay nada más incómodo que reclamar un monto que después resulta estar mal calculado.
Marco legal vigente en Argentina ⚖️
Con la derogación de la ley de alquileres de 2020 mediante el DNU 70/2023, los contratos de locación se rigen nuevamente por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación, lo que brinda mayor flexibilidad tanto a propietarios como inquilinos en la negociación de las condiciones contractuales.
El artículo 742 del Código Civil establece que el deudor no puede obligar al acreedor a recibir pagos parciales, excepto cuando la ley o el contrato lo autoricen expresamente. Esto significa que, como propietario, tenés el derecho de rechazar el pago incompleto y exigir el cumplimiento total de la obligación.
Sin embargo, la jurisprudencia argentina ha interpretado que la aceptación reiterada de pagos parciales puede generar una novación tácita del contrato original. Por eso es importante que, si decidís aceptar un pago parcial por única vez o en circunstancias especiales, dejes constancia expresa de que se trata de una excepción y no de una modificación permanente de las condiciones contractuales.
El Código Civil también establece que el incumplimiento en el pago habilita la aplicación de intereses punitorios desde el momento del vencimiento, siempre que estén previstos en el contrato. Si tu contrato no los prevé expresamente, se aplican los intereses legales que fija el Banco Central.
Además, el incumplimiento reiterado o grave puede dar lugar a la resolución del contrato por incumplimiento, siguiendo el procedimiento que establezca el contrato o, en su defecto, el que prevé el Código Civil, que incluye el requerimiento de cumplimiento y el otorgamiento de un plazo razonable para subsanar la mora.
Opciones de negociación y acuerdo 🤝
No todas las situaciones de pago incompleto requieren medidas drásticas. En muchos casos, la negociación puede ser la herramienta más efectiva para resolver el conflicto y mantener una relación cordial con el inquilino.
Si se trata de un error involuntario, generalmente el inquilino estará dispuesto a corregirlo inmediatamente. En estos casos, simplemente acordá un plazo breve (por ejemplo, 48 o 72 horas) para que deposite la diferencia y considerá si vas a aplicar o no los punitorios correspondientes.
Cuando la situación responde a dificultades económicas temporales, podés evaluar diferentes alternativas. Una opción es permitir que el inquilino complete el pago en cuotas durante el mes, estableciendo fechas específicas para cada depósito parcial. Otra alternativa es acordar un plan de regularización que incluya la diferencia adeudada prorrateada en los próximos meses.
Es importante que cualquier acuerdo que hagas quede documentado por escrito. Podés redactar un simple acuerdo donde consten las nuevas condiciones de pago, los montos específicos, las fechas de vencimiento y las consecuencias en caso de incumplimiento de este nuevo acuerdo.
También podés considerar la posibilidad de solicitar garantías adicionales si la situación se repite, como un depósito extra o la inclusión de un codeudor solidario. Recordá que estas modificaciones deben ser acordadas de mutuo acuerdo y no pueden imponerse unilateralmente.
Un sistema como Barreeo puede ser de gran ayuda en estas situaciones, ya que permite llevar un registro detallado de todos los pagos, calcular automáticamente los punitorios cuando correspondan y enviar notificaciones a inquilinos por WhatsApp de manera profesional y documentada.
Cálculo y aplicación de punitorios 📊
Los punitorios son intereses que se aplican por el retraso en el cumplimiento de una obligación, y en el caso de alquileres, se calculan sobre el monto adeudado desde la fecha de vencimiento hasta el momento del pago completo.
La tasa de interés punitorio debe estar establecida en el contrato de alquiler. Si no está especificada, se aplica la tasa de interés legal que establece el Banco Central de la República Argentina. Actualmente, muchos contratos establecen tasas que van del 2% al 5% mensual, aunque esto puede variar según las condiciones del mercado y la negociación entre las parts.
Para calcular los punitorios correctamente, necesitás tener en cuenta varios elementos:
| Elemento | Descripción |
|---|---|
| Monto base | El importe total adeudado (no solo la diferencia) |
| Fecha de vencimiento | Día desde el cual comienza a correr el interés |
| Fecha de pago | Día en que se completa efectivamente el pago |
| Tasa aplicable | Porcentaje mensual o diario según el contrato |
Es importante aclarar que los punitorios se calculan sobre el monto total adeudado, no solo sobre la diferencia no pagada. Esto significa que si el alquiler es de $100.000 y el inquilino pagó $80.000, los punitorios se calculan sobre los $100.000 completos mientras la obligación no esté totalmente cumplida.
El cálculo puede hacerse por días o por mes vencido, según lo que establezca el contrato. Si el contrato prevé interés mensual, generalmente se divide por 30 para obtener la tasa diaria cuando el atraso no es de meses completos.
Herramientas de gestión como Barreeo automatizan completamente este proceso, calculando los punitorios de manera precisa según las condiciones establecidas en cada contrato y generando reportes detallados que pueden servir como respaldo en caso de controversias.
Documentación y registro de incumplimientos 📝
Mantener un registro ordenado y completo de todas las situaciones relacionadas con pagos incompletos es fundamental, no solo para llevar un control administrativo adecuado, sino también porque esta documentación puede ser crucial si eventualmente necesitás iniciar acciones legales.
Cada vez que ocurra un pago incompleto, debés registrar la siguiente información:
- Fecha del vencimiento original del pago
- Monto que correspondía pagar según el contrato
- Monto efectivamente depositado por el inquilino
- Fecha en que se realizó el depósito parcial
- Medio de comunicación utilizado para contactar al inquilino
- Respuesta o explicación brindada por el inquilino
- Acuerdos alcanzados para regularizar la situación
- Fecha de regularización efectiva (si corresponde)
Conservá siempre los comprobantes de depósito, tanto los parciales como los complementarios. Si el inquilino te envía comprobantes por WhatsApp o email, guardá esas conversaciones completas, incluyendo las fechas y horarios.
También es recomendable que lleves un registro de antecedentes del inquilino. Si los pagos incompletos se vuelven recurrentes, esta información será valiosa para evaluar el patrón de comportamiento y tomar decisiones informadas sobre la continuidad del contrato.
La documentación debe incluir también cualquier acuerdo especial que hayas hecho con el inquilino, como planes de pago, quitas de punitorios o modificaciones temporales en las condiciones. Estos acuerdos deben estar firmados por ambas parts para tener validez legal.
Sistemas especializados en gestión de alquileres como Barreeo ofrecen funcionalidades específicas para el seguimiento de pagos y el registro de gastos, manteniendo automáticamente un historial completo de cada inquilino que incluye todos los pagos realizados, sus fechas y cualquier observación relevante.
Acciones legales disponibles ⚖️
Cuando las negociaciones no prosperan y los incumplimientos se vuelven reiterados, el marco legal argentino te ofrece diferentes herramientas para proteger tus derechos como propietario.
La constitución en mora es el primer paso formal que debés dar. Esto implica notificar fehacientemente al inquilino sobre su incumplimiento y otorgarle un plazo razonable para regularizar la situación. Esta notificación puede hacerse mediante telegrama colacionado, carta documento o notificación notarial.
Si el inquilino no regulariza su situación dentro del plazo otorgado, podés optar por diferentes acciones:
El juicio ejecutivo es la vía más rápida para cobrar las deudas de alquiler cuando tenés un título ejecutivo (como un pagaré o reconocimiento de deuda firmado por el inquilino). Este proceso es más ágil que el juicio ordinario y permite obtener una sentencia de remate más rápidamente.
La resolución del contrato por incumplimiento es otra alternativa cuando los incumplimientos son graves o reiterados. Para esto, debés cumplir con el procedimiento que establezca el contrato o, en su defecto, el que prevé el Código Civil: requerir el cumplimiento, otorgar un plazo razonable y, ante el persistente incumplimiento, declarar resuelto el contrato.
El desalojo por falta de pago es la acción más drástica y puede iniciarse cuando se configure la causal correspondiente. Este proceso permite recuperar la posesión del inmueble, pero requiere el cumplimiento estricto de los procedimientos legales y puede llevar varios meses.
Es importante recordar que todas estas acciones requieren asesoramiento legal especializado y que intentar resolverlas sin la asistencia de un abogado puede resultar contraproducente y generar costos adicionales innecesarios.
Prevención de futuros incumplimientos 🛡️
La mejor estrategia para manejar pagos incompletos es implementar medidas que reduzcan la probabilidad de que ocurran. Una gestión proactiva puede ahorrarte muchos dolores de cabeza y conflictos innecesarios.
La comunicación clara y anticipada es fundamental. Enviá recordatorios de vencimiento unos días antes de cada fecha de pago, especificando claramente el monto exacto a depositar. Esto es especialmente importante cuando hay actualizaciones de alquiler o gastos adicionales que modifican el importe habitual.
Establecé canales de comunicación eficientes con tus inquilinos. Un inquilino que puede comunicarte fácilmente cualquier dificultad temporal es más propenso a buscar soluciones antes de simplemente no pagar o pagar parcialmente.
Revisá periódicamente las condiciones del contrato y asegurate de que sigan siendo realistas para ambas parts. Un alquiler que se vuelve desproporcionado respecto a los ingresos del inquilino puede generar incumplimientos recurrentes.
Considerá implementar sistemas de debito automático o transferencias programadas, que reduzcan la posibilidad de errores u olvidos por part del inquilino. Muchos bancos ofrecen estos servicios sin costo adicional.
Una herramienta integral como Barreeo puede ser muy efectiva para la prevención, ya que permite automatizar el envío de notificaciones por WhatsApp antes de cada vencimiento, proporciona a los inquilinos un portal donde pueden consultar el estado de su cuenta en tiempo real, y genera reportes analíticos que te permiten identificar patrones y tomar decisiones preventivas.
Casos especiales y situaciones particulares 🔍
Existen algunas situaciones específicas que requieren un manejo diferenciado y que es importante conocer para actuar de manera adecuada según cada circunstancia.
Cuando el inquilino disputa el monto a pagar, generalmente por desacuerdo con algún cargo adicional o con el cálculo de actualizaciones. En estos casos, es importante revisar detalladamente el contrato y la legislación aplicable. Si tenés razón, mantené tu posición pero ofrecé explicaciones claras y documentadas. Si el inquilino tiene razón, reconocé el error y ajustá el cobro correspondiente.
Los pagos parciales reiterados por dificultades económicas genuinas requieren una evaluación cuidadosa. Podés optar por ser flexible temporalmente, pero siempre estableciendo condiciones claras y plazos definidos para la regularización. Documentá estos acuerdos especiales para evitar que se interpreten como una modificación permanente del contrato.
Situaciones donde el inquilino paga correctamente pero a una cuenta equivocada (por ejemplo, si cambiaste de banco) deben resolverse rápidamente. Aunque técnicamente no ha cumplido con su obligación, mostrar flexibilidad en estos casos contribuye a mantener una buena relación y resolver el tema sin conflictos.
Los errores en transferencias bancarias que resultan en montos incorrectos por cuestiones técnicas también requieren un enfoque colaborativo. Ayudá al inquilino a resolver el problema con su banco y establecé un plazo razonable para la corrección.
En todos estos casos especiales, la clave está en mantener un equilibrio entre la firmeza en la defensa de tus derechos y la flexibilidad necesaria para resolver problemas puntuales sin generar conflictos innecesarios que puedan escalar y complicar la relación contractual.
Herramientas tecnológicas para la gestión 💻
La tecnología moderna ofrece múltiples herramientas que pueden simplificar significativamente la gestión de alquileres y reducir la incidencia de pagos incompletos o tardíos.
Los sistemas de gestión integral permiten automatizar muchas de las tareas administrativas relacionadas con el cobro de alquileres. Desde el envío automático de recordatorios hasta el cálculo preciso de punitorios, estas herramientas reducen tanto el trabajo manual como la posibilidad de errores.
Las notificaciones automáticas por WhatsApp han demostrado ser especialmente efectivas, ya que llegan directamente al teléfono del inquilino y tienen altas tasas de lectura. Podés programar mensajes que se envíen automáticamente unos días antes del vencimiento, especificando el monto exacto a pagar y los datos de la cuenta de destino.
Los portales para inquilinos donde pueden consultar el estado de su cuenta, ver el detalle de próximos vencimientos y acceder al historial de pagos, contribuyen a reducir consultas y malentendidos sobre los montos a pagar.
Plataformas especializadas como Barreeo integran todas estas funcionalidades en un solo sistema, permitiendo llevar la gestión de contratos de alquiler de manera profesional y automatizada. Con su sistema de cálculo de aumentos y gestión de contratos, podés asegurarte de que tanto vos como tus inquilinos tengan siempre información clara y actualizada sobre los montos a pagar.
Los reportes analíticos también son valiosos para identificar patrones de comportamiento en los pagos y tomar decisiones informadas sobre la gestión de cada propiedad y cada inquilino.
Reflexiones finales sobre la gestión de pagos incompletos 🎯
Enfrentarse a pagos incompletos por part de inquilinos es una situación que, tarde o temprano, la mayoría de los propietarios experimenta. La clave está en manejar estas situaciones con profesionalismo, conocimiento del marco legal y una estrategia clara que privilegie tanto la defensa de tus derechos como la búsqueda de soluciones constructivas.
Recordá que cada situación es única y requiere una evaluación particular. No todos los pagos incompletos tienen la misma causa ni requieren la misma respuesta. Un inquilino con varios años de cumplimiento perfecto que tiene un problema puntual merece un tratamiento diferente al de alguien que presenta incumplimientos recurrentes desde el inicio del contrato.
La documentación adecuada, la comunicación clara y el uso de herramientas tecnológicas apropiadas pueden hacer la diferencia entre una gestión estresante y conflictiva, y una administración ordenada y profesional de tus propiedades.
Finalmente, no dudes en buscar asesoramiento legal cuando las situaciones se compliquen. Es mejor invertir en una consulta profesional a tiempo que enfrentarse posteriormente a procesos legales más costosos y prolongados por haber actuado de manera inadecuada.
¿Te resultó útil esta guía sobre cómo manejar pagos incompletos de inquilinos? Compartila con otros propietarios que puedan estar enfrentando situaciones similares. Y si tenés alguna experiencia particular o pregunta específica sobre este tema, dejá tu comentario aquí abajo para enriquecer la discusión y ayudar a otros lectores con tu aporte.