Alquilar una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes que podemos tomar, ya sea como inquilinos o propietarios.
En Argentina, con los cambios normativos recientes y la derogación de la ley de alquileres de 2020 por el DNU 70/2023, es fundamental conocer qué documentación e informes debemos solicitar antes de formalizar un contrato de alquiler.
Esta información no solo nos protege legalmente, sino que también nos permite tomar decisiones informadas y evitar problemas futuros.
Tanto si sos propietario buscando un inquilino confiable como si sos inquilino queriendo asegurar la transparencia del proceso, contar con la documentación adecuada es clave para establecer una relación contractual sólida y transparente.
Claves del artículo
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Informe de dominio: Documento emitido por el Registro de la Propiedad que certifica la titularidad del inmueble, las medidas, linderos y cualquier gravamen o restricción que pueda afectar la propiedad.
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Certificado libre de deudas: Comprobante oficial que acredita que la propiedad no tiene deudas pendientes por impuestos, tasas municipales, expensas o servicios públicos que puedan transferirse al inquilino.
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Documentación de ingresos del inquilino: Conjunto de comprobantes que demuestran la capacidad económica del futuro inquilino, incluyendo recibos de sueldo, constancia de ingresos o estados contables según corresponda.
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Garantías de alquiler: Respaldo económico que debe presentar el inquilino para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, pudiendo ser garantía propietaria, seguro de caución o depósito en garantía.
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Estado del inmueble: Registro detallado de las condiciones en que se encuentra la propiedad al momento de la entrega, incluyendo inventario de elementos y documentación fotográfica para evitar conflictos futuros.
Documentación del inmueble que debe proporcionar el propietario 📋
Como inquilino, tenés el derecho de solicitar cierta documentación que demuestre que el propietario está habilitado para alquilar la propiedad y que ésta se encuentra en condiciones legales adecuadas.
El informe de dominio es el documento más importante que debés pedir.
Este informe, emitido por el Registro de la Propiedad correspondiente, te permitirá verificar que quien dice ser el propietario efectivamente lo es.
Además, podrás conocer si existen hipotecas, embargos o cualquier otro gravamen sobre el inmueble que pueda afectar tu tranquilidad como inquilino.
También es fundamental solicitar el certificado libre de deudas tanto municipal como de servicios públicos.
Aunque según el Código Civil las deudas del propietario no se transfieren automáticamente al inquilino, contar con esta documentación te evitará problemas futuros y posibles cortes de servicios.
En muchos casos, las empresas de servicios públicos pueden requerir el pago de deudas anteriores para habilitar el suministro a nombre del nuevo usuario.
Si se trata de un departamento en edificio, pedí también el certificado de expensas al día.
Las expensas extraordinarias y ciertos gastos comunes pueden generar conflictos si no están claramente definidos desde el inicio de la relación contractual.
Información financiera y crediticia del inquilino 💰
Para los propietarios, evaluar la solvencia económica del futuro inquilino es crucial para minimizar riesgos de impago.
La documentación financiera que podés solicitar varía según la situación laboral del inquilino.
Para empleados en relación de dependencia, podés pedir los últimos tres recibos de sueldo, certificado de trabajo con antigüedad y sueldo, y constancia de aportes previsionales.
Estos documentos te permitirán verificar la estabilidad laboral y calcular si los ingresos son suficientes para afrontar el alquiler sin comprometer más del 30% de los ingresos netos.
En el caso de trabajadores independientes o monotributistas, la documentación incluye las últimas declaraciones juradas del monotributo o ganancias, constancia de inscripción en AFIP, y estados de cuenta bancarios de los últimos tres meses.
Para profesionales o comerciantes, también podés solicitar estados contables certificados.
Una herramienta valiosa es consultar las centrales de riesgo crediticio como Veraz o Nosis.
Si bien no podés obligar al inquilino a presentar estos informes, sí podés solicitarlos como parte del proceso de evaluación, siempre respetando la normativa de protección de datos personales.
El recibo de sueldo del garante también es fundamental cuando se utiliza garantía propietaria, ya que esta persona debe demostrar ingresos que respalden la garantía ofrecida.
Garantías y seguros de alquiler 🛡️
Desde la derogación de la ley de alquileres de 2020, las garantías volvieron a regirse por las disposiciones del Código Civil, lo que amplió las opciones disponibles tanto para propietarios como inquilinos.
La garantía propietaria sigue siendo la más tradicional y aceptada.
Requiere que una persona física sea propietaria de un inmueble libre de gravámenes y con valor suficiente para respaldar las obligaciones del contrato.
La documentación necesaria incluye informe de dominio del inmueble del garante, certificado libre de deudas, y comprobantes de ingresos del garante.
Los seguros de caución han ganado popularidad por su practicidad.
La compañía de seguros evalúa al inquilino y, si cumple los requisitos, emite una póliza que garantiza el pago de alquileres y eventuales daños.
Es importante verificar que la aseguradora esté autorizada por la Superintendencia de Seguros de la Nación y revisar detalladamente las coberturas incluidas.
El depósito en garantía es otra opción que ha vuelto a utilizarse.
Consiste en un monto de dinero que el inquilino deposita al inicio del contrato, generalmente equivalente a uno o dos meses de alquiler.
Este depósito debe manejarse según las disposiciones del Código Civil, preferentemente en una cuenta especial que genere intereses para el inquilino.
Algunas plataformas digitales ofrecen garantías tecnológicas que combinan evaluación crediticia automatizada con respaldo financiero.
Estas opciones suelen ser más ágiles pero es importante verificar su validez legal y aceptación en el mercado.
Verificación del estado del inmueble 🏠
Documentar el estado del inmueble al momento de la entrega es fundamental para evitar conflictos futuros sobre daños y reparaciones.
El inventario detallado debe incluir todos los elementos que se entregan con la propiedad: electrodomésticos, muebles si los hay, llaves, controles remotos, y cualquier accesorio incluido en el alquiler.
Este inventario debe ser firmado por ambas partes y, idealmente, incluir el estado de conservación de cada elemento.
La documentación fotográfica es especialmente valiosa en la era digital.
Tomá fotos de cada ambiente, prestando especial atención a paredes, pisos, sanitarios, griferías, y cualquier desperfecto existente.
Las fotos deben tener fecha y ser aceptadas por ambas partes como parte de la documentación contractual.
Para propiedades que incluyen instalaciones especiales, como aire acondicionado, calefón, termotanque o sistemas de seguridad, solicitá los manuales de uso y certificados de mantenimiento.
Esto no solo te ayudará a usar correctamente los equipos, sino que también establecerá responsabilidades claras sobre el mantenimiento.
Si hay medidores individuales de gas, luz o agua, registrá las lecturas iniciales y tomate fotos de los mismos.
Esto será útil para los trámites de cambio de titularidad de los servicios y para evitar conflictos sobre consumos.
Herramientas digitales para la gestión de alquileres 📱
La tecnología ha revolucionado la gestión de alquileres, ofreciendo herramientas que simplifican tanto la documentación inicial como el seguimiento posterior del contrato.
Las plataformas especializadas como Barreeo permiten centralizar toda la documentación del proceso de alquiler, desde la evaluación inicial del inquilino hasta la gestión completa del contrato.
Estas herramientas incluyen funcionalidades para el cálculo automático de aumentos según el índice que se haya pactado, gestión de contratos de alquiler digitales, y seguimiento de pagos en tiempo real.
Una ventaja significativa de los sistemas digitales es la posibilidad de generar reportes analíticos que ayudan a los propietarios a tomar decisiones informadas sobre sus inversiones.
Estos reportes pueden incluir métricas de rentabilidad, histórico de pagos, y proyecciones financieras.
Las notificaciones automáticas por WhatsApp facilitan la comunicación con los inquilinos, recordando vencimientos de pagos y manteniendo una comunicación fluida sin generar fricciones.
El cálculo automático de punitorios según las pautas establecidas en el contrato también elimina errores y conflictos.
Los portales para inquilinos permiten que estos accedan a su información contractual, descarguen recibos, reporten problemas, y mantengan un registro ordenado de su relación contractual.
Esto genera transparencia y mejora la experiencia de ambas partes.
Marco legal actual y consideraciones importantes ⚖️
Con la derogación de la ley de alquileres de 2020 mediante el DNU 70/2023, los contratos de alquiler se rigen nuevamente por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.
Esto significa que la duración mínima de los contratos destinados a vivienda vuelve a ser de dos años, aunque las partes pueden pactar plazos mayores.
Los aumentos pueden pactarse libremente, siendo común la utilización del Índice de Contratos de Locación (ICL) o acordar aumentos semestrales o anuales según negociación entre las partes.
Las mejoras y reparaciones se rigen por los artículos 1204 y siguientes del Código Civil.
El inquilino debe conservar la cosa en el estado en que la recibió, respondiendo por los deterioros que ocasione por su culpa o negligencia.
El propietario debe mantener la cosa en estado de servir para el uso convenido y realizar las reparaciones urgentes.
La restitución del inmueble debe hacerse en las mismas condiciones en que se recibió, salvo el desgaste natural por el uso.
Por eso es tan importante la documentación inicial del estado del inmueble.
Es fundamental que tanto propietarios como inquilinos conozcan estos aspectos legales para redactar contratos que protejan los intereses de ambas partes y cumplan con la normativa vigente.
Consejos prácticos para una gestión exitosa 💡
Más allá de la documentación formal, hay aspectos prácticos que pueden marcar la diferencia en una relación de alquiler exitosa.
Establecé canales de comunicación claros desde el inicio.
Definí cómo y cuándo se realizarán las comunicaciones, qué medios se utilizarán para reportar problemas, y cuáles son los tiempos de respuesta esperados para diferentes tipos de consultas.
Mantené toda la documentación organizada y accesible.
Un sistema de archivo físico o digital que permita encontrar rápidamente contratos, recibos, comprobantes de gastos, y correspondencia intercambiada te ahorrará tiempo y dolores de cabeza.
Para propietarios que gestionan múltiples propiedades, considera utilizar herramientas profesionales que permitan el registro centralizado de gastos, la generación automática de recibos, y el seguimiento individualizado de cada contrato.
Realizá inspecciones periódicas del inmueble, siempre con previo aviso al inquilino y respetando su derecho a la intimidad.
Estas inspecciones ayudan a detectar problemas tempranamente y mantener la propiedad en buenas condiciones.
Documentá todas las reparaciones y mejoras realizadas durante el contrato.
Esto incluye facturas, fotos antes y después, y comunicaciones relacionadas con estos trabajos.
Compartiendo experiencias y construyendo comunidad 🤝
La gestión de alquileres es un tema que nos involucra a todos, ya sea como propietarios, inquilinos, o profesionales del sector inmobiliario.
Tu experiencia y conocimientos pueden ser muy valiosos para otros lectores que enfrentan situaciones similares.
Te invitamos a compartir este artículo con aquellas personas que puedan beneficiarse de esta información, ya sea a través de redes sociales, grupos de WhatsApp, o simplemente recomendándolo a conocidos que estén evaluando alquilar o poner en alquiler una propiedad.
Además, nos encantaría conocer tu experiencia personal con estos temas.
¿Qué otros documentos has solicitado o te han pedido en procesos de alquiler?
¿Has tenido alguna experiencia particular con garantías o verificaciones que pueda ser útil para otros lectores?
¿Conoces algún consejo práctico que no hayamos mencionado?
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