La pérdida de un ser querido ya es de por sí una situación difícil de atravesar, y cuando se suma la incertidumbre sobre qué ocurre con las obligaciones contractuales, la angustia puede intensificarse.
En el ámbito inmobiliario argentino, una de las consultas más frecuentes que reciben tanto propietarios como familiares de inquilinos fallecidos es: ¿qué pasa con el contrato de alquiler cuando muere el inquilino?
Esta pregunta no tiene una respuesta única, ya que depende de varios factores que van desde la composición familiar hasta las cláusulas específicas del contrato.
Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 mediante el DNU 70/2023, los contratos de locación vuelven a regirse principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación, lo que ha generado algunos cambios importantes en la forma de abordar estas situaciones.
Claves del artículo
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Continuidad automática del contrato: Los herederos del inquilino fallecido tienen derecho a continuar el contrato de alquiler, siempre que hayan convivido con el locatario al momento del fallecimiento, según establece el Código Civil argentino.
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Plazos para la decisión: Los herederos disponen de un plazo de 30 días desde el fallecimiento para comunicar al propietario si desean continuar con el contrato o rescindirlo, evitando así prolongar indefinidamente la incertidumbre.
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Responsabilidad solidaria por deudas: Las obligaciones pendientes del contrato, incluyendo alquileres impagos y gastos, se transmiten a los herederos, quienes responden solidariamente hasta el límite del patrimonio heredado.
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Requisitos de convivencia: Para ejercer el derecho de continuidad, es fundamental demostrar que existía convivencia efectiva en el inmueble, ya que esto diferencia a los herederos con derecho de permanencia de aquellos que solo tienen derechos sucesorios.
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Procedimiento de comunicación formal: La comunicación de la decisión debe realizarse de manera fehaciente al propietario, preferentemente por carta documento o telegrama, para evitar conflictos posteriores sobre los tiempos y la validez de la notificación.
Marco legal vigente tras el DNU 70/2023 📋
Desde la entrada en vigor del DNU 70/2023, que derogó la llamada "Ley de Alquileres", los contratos de locación urbana en Argentina se rigen nuevamente de forma supletoria por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.
Este cambio normativo ha simplificado varios aspectos de la relación locativa, pero también ha generado dudas sobre cómo aplicar las nuevas reglas a situaciones específicas como el fallecimiento del inquilino.
El artículo 1190 del Código Civil y Comercial establece el principio fundamental: "La muerte del locatario no extingue el contrato".
Esta norma protege tanto a los familiares del inquilino como la estabilidad habitacional, evitando que el fallecimiento genere automáticamente un desalojo.
Sin embargo, la aplicación práctica de esta norma requiere cumplir con ciertos requisitos y procedimientos que es importante conocer para evitar conflictos entre las partes.
Derechos de los herederos y familiares 👨👩👧👦
Cuando fallece un inquilino, no todos los herederos tienen los mismos derechos respecto al contrato de alquiler.
La legislación argentina establece una distinción clara entre quienes pueden continuar ocupando el inmueble y quienes solo tienen derechos patrimoniales sobre la sucesión.
Herederos con derecho de permanencia
Los familiares que convivían efectivamente con el inquilino al momento del fallecimiento tienen derecho a continuar el contrato bajo las mismas condiciones.
Este grupo incluye:
- Cónyuge supérstite
- Conviviente en unión convivencial registrada o de hecho
- Hijos menores de edad
- Ascendientes que dependían económicamente del fallecido
- Otros familiares que acrediten convivencia y dependencia económica
La convivencia efectiva es el requisito clave, ya que debe demostrarse que estas personas tenían su domicilio real en el inmueble alquilado.
Herederos sin derecho de permanencia
Los herederos que no convivían con el inquilino mantienen sus derechos sucesorios sobre las obligaciones contractuales, pero no pueden exigir continuar ocupando el inmueble.
Estos herederos responden por las deudas del contrato hasta el límite de lo que efectivamente reciban de la herencia, pero no pueden impedir que los convivientes ejerzan su derecho de permanencia.
Opciones disponibles para los herederos ⚖️
Una vez producido el fallecimiento, los herederos con derecho de permanencia se encuentran ante una encrucijada legal que requiere una decisión rápida y bien fundamentada.
Continuación del contrato
Si los herederos deciden mantener el contrato, asumen todas las obligaciones del inquilino original.
Esto significa:
- Pago puntual de los alquileres
- Cumplimiento de todas las cláusulas contractuales
- Responsabilidad por los daños al inmueble
- Obligación de pagar expensas y servicios
La continuación se produce automáticamente si los herederos permanecen en el inmueble y continúan pagando el alquiler, sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
Rescisión del contrato
Los herederos también pueden optar por rescindir el contrato comunicando esta decisión al propietario dentro del plazo legal.
En este caso, deben:
- Notificar fehacientemente la decisión
- Restituir el inmueble en las condiciones pactadas
- Saldar todas las deudas pendientes
- Coordinar la devolución de la garantía
La rescisión permite a los herederos liberarse de las obligaciones futuras del contrato, aunque deben responder por las deudas anteriores al fallecimiento.
Plazos y procedimientos legales 📅
El tiempo es un factor crucial cuando se trata del fallecimiento de un inquilino.
La legislación establece plazos específicos para evitar que la situación se prolongue indefinidamente, generando perjuicios tanto para los herederos como para el propietario.
Plazo para la decisión
Los herederos disponen de 30 días corridos desde el fallecimiento para comunicar al propietario su decisión de continuar o rescindir el contrato.
| Plazo | Acción requerida | Consecuencias |
|---|---|---|
| 30 días | Comunicar decisión al propietario | Ejercicio válido del derecho |
| Más de 30 días | Decisión tardía | Posible pérdida del derecho |
| Sin comunicación | Silencio | Se presume continuación |
Forma de la comunicación
La comunicación debe realizarse de manera fehaciente para evitar disputas posteriores sobre su validez o fecha de recepción.
Los medios recomendados son:
- Carta documento
- Telegrama colacionado
- Notificación notarial
- Comunicación por email con acuse de recibo (si está previsto en el contrato)
Para propietarios que gestionan múltiples inmuebles, contar con un sistema como Barreeo puede ser invaluable para el seguimiento de estos plazos críticos y la gestión de contratos en situaciones especiales, incluyendo notificaciones automáticas por WhatsApp a los herederos.
Responsabilidades económicas 💰
Una de las mayores preocupaciones tanto de propietarios como de herederos es determinar quién responde por las obligaciones económicas derivadas del contrato de alquiler.
Deudas anteriores al fallecimiento
Las deudas generadas antes del fallecimiento forman parte del pasivo hereditario y deben ser saldadas por los herederos.
Esto incluye:
- Alquileres impagos
- Expensas extraordinarias pendientes
- Servicios públicos adeudados
- Multas o punitorios devengados
Los herederos responden solidariamente por estas deudas, pero solo hasta el límite del patrimonio que efectivamente reciban de la herencia.
Obligaciones posteriores al fallecimiento
Si los herederos optan por continuar el contrato, asumen la responsabilidad total por las obligaciones que se generen a partir del fallecimiento.
En caso de rescisión, solo responden por las obligaciones hasta la fecha de restitución efectiva del inmueble, siempre que la comunicación se haya realizado en tiempo y forma.
Cálculo de punitorios y aumentos
La gestión de estos cálculos puede volverse compleja, especialmente cuando hay períodos de transición.
Herramientas especializadas en gestión de alquileres como Barreeo facilitan el cálculo automático de punitorios y aumentos, generando reportes analíticos que simplifican la resolución de estas situaciones delicadas.
Situaciones especiales y casos complejos 🔍
La realidad muchas veces presenta escenarios complejos que no se ajustan perfectamente a la letra de la ley, requiriendo un análisis más profundo de las circunstancias particulares.
Inquilino sin herederos convivientes
Cuando el inquilino fallecido no tenía familiares conviviendo en el inmueble, el contrato puede continuar temporalmente mientras se tramita la sucesión.
Los herederos no convivientes pueden:
- Solicitar un plazo prudencial para desocupar
- Subrogar el contrato a un tercero (con acuerdo del propietario)
- Rescindir inmediatamente el contrato
Menores de edad como únicos herederos
Si los únicos herederos son menores, la situación requiere intervención judicial para designar un tutor que tome las decisiones sobre el contrato.
Mientras tanto, el contrato continúa vigente y los menores mantienen el derecho de ocupación bajo la representación de sus tutores legales.
Conflictos entre herederos
Cuando existen desacuerdos entre los herederos sobre la continuación del contrato, debe aplicarse la regla de la mayoría en términos de participación hereditaria.
Si no se alcanza un acuerdo, cualquier heredero puede solicitar intervención judicial para resolver la disputa.
Derechos del propietario 🏠
El propietario también tiene derechos específicos que deben ser respetados durante el proceso de transición tras el fallecimiento del inquilino.
Derecho a la información
El propietario puede exigir que los herederos acrediten su condición de tales y su derecho a continuar el contrato.
Documentación requerida:
- Certificado de defunción
- Declaratoria de herederos o testamento
- Documentación que acredite la convivencia
- DNI de los herederos
Derecho al cobro
El propietario mantiene su derecho al cobro de todos los conceptos adeudados, pudiendo reclamarlos tanto a los herederos como a los garantes del contrato original.
Las garantías (depósito en efectivo, fianza, seguro de caución) continúan vigentes y pueden ejecutarse para cubrir deudas pendientes.
Derecho a la restitución
Si los herederos optan por la rescisión o no tienen derecho de permanencia, el propietario puede exigir la restitución del inmueble en las condiciones pactadas.
En caso de resistencia, puede iniciar las acciones judiciales correspondientes para recuperar la posesión del inmueble.
Recomendaciones prácticas para propietarios 💡
Gestionar un fallecimiento del inquilino requiere sensibilidad y conocimiento legal para evitar conflictos innecesarios.
Comunicación empática
El primer contacto con los familiares debe realizarse con tacto y comprensión, reconociendo el momento difícil que están atravesando.
Es recomendable:
- Expresar condolencias antes de abordar temas contractuales
- Brindar información clara sobre los derechos y obligaciones
- Establecer plazos razonables para las decisiones
- Mantener comunicación fluida durante el proceso
Documentación adecuada
Mantener un registro detallado de todas las comunicaciones y decisiones es fundamental para evitar conflictos posteriores.
Los sistemas de gestión de alquileres como Barreeo permiten centralizar toda esta información, incluyendo el registro de gastos, seguimiento de pagos y la generación de reportes que facilitan la toma de decisiones informadas.
Asesoramiento profesional
En casos complejos, es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para evaluar la mejor estrategia según las circunstancias particulares.
Recomendaciones para inquilinos y familias 👥
La prevención es siempre mejor que tener que resolver problemas en momentos de crisis emocional.
Planificación anticipada
Los inquilinos pueden facilitar la situación de sus familiares incluyendo cláusulas específicas en el contrato o manteniendo documentación ordenada.
Acciones recomendadas:
- Informar a los familiares sobre los términos del contrato
- Mantener actualizada la información de contacto
- Conservar en orden toda la documentación del alquiler
- Considerar la inclusión de familiares como co-inquilinos
Comunicación temprana
Ante el fallecimiento, es importante comunicarse rápidamente con el propietario para evitar malentendidos y comenzar el proceso de definición de la situación contractual.
La transparencia y la buena fe en las comunicaciones suelen facilitar la resolución amistosa de estas situaciones delicadas.
Aspectos a considerar para el futuro 🔮
El mercado inmobiliario argentino continúa evolucionando, y es probable que surjan nuevas regulaciones o interpretaciones jurisprudenciales sobre estos temas.
Mantenerse informado sobre los cambios normativos y contar con herramientas de gestión actualizadas es fundamental para todos los actores del mercado.
Las plataformas tecnológicas como Barreeo no solo simplifican la gestión diaria de los contratos de alquiler, sino que también se mantienen actualizadas con los cambios normativos, ofreciendo portales para inquilinos y funcionalidades que facilitan la comunicación en situaciones especiales como estas.
El fallecimiento de un inquilino nunca es una situación fácil de manejar, pero con información adecuada y procedimientos claros, es posible atravesar estos momentos difíciles de manera respetuosa y legalmente correcta.
La clave está en actuar con empatía, profesionalismo y conocimiento de los derechos y obligaciones de cada parte, siempre buscando soluciones que honren tanto la memoria del fallecido como los intereses legítimos de todos los involucrados.
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