Cuando finaliza un contrato de alquiler, una de las situaciones más complejas que pueden surgir es la existencia de expensas impagas.
Esta problemática genera incertidumbre tanto en propietarios como en inquilinos, ya que las expensas representan gastos comunes del edificio que deben ser abonados independientemente del estado del contrato de locación.
Con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres de 2020, los contratos de locación vuelven a regirse supletoriamente por el Código Civil y Comercial de la Nación.
Este cambio normativo ha generado nuevas consideraciones respecto a las obligaciones de las partes al momento de finalizar el vínculo contractual.
Claves del artículo
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Responsabilidad solidaria del locatario: El inquilino mantiene la obligación de pagar las expensas devengadas durante su período de ocupación, aún después de finalizado el contrato, según establece el Código Civil argentino.
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Derecho de retención del locador: El propietario puede ejercer el derecho de retención sobre el depósito en garantía para cubrir expensas impagas, siempre que esto esté expresamente pactado en el contrato o surja de la normativa aplicable.
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Prescripción de la deuda: Las expensas impagas prescriben a los cinco años desde su vencimiento, según la legislación civil vigente, lo que establece un plazo máximo para su reclamo judicial.
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Gestión administrativa eficiente: Contar con sistemas de control y seguimiento de pagos durante la vigencia del contrato permite prevenir situaciones conflictivas al momento de la finalización del vínculo locativo.
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Procedimientos de reclamo: Existen mecanismos legales específicos para el cobro de expensas impagas, que van desde la intimación extrajudicial hasta acciones judiciales de cobro ejecutivo.
Marco legal vigente en Argentina 📋
Tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023, las locaciones urbanas se rigen nuevamente por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.
El artículo 1201 del Código Civil establece que el locatario debe pagar todas las cargas y contribuciones que graven la cosa locada durante el tiempo de la locación, salvo pacto en contrario.
Esta normativa incluye expresamente a las expensas comunes ordinarias y extraordinarias de consorcios de propiedad horizontal.
Naturaleza jurídica de las expensas
Las expensas constituyen una obligación propter rem, es decir, una obligación que sigue a la cosa independientemente de quien sea su titular.
Sin embargo, en el caso de las locaciones, la responsabilidad recae sobre quien efectivamente ocupó el inmueble durante el período en que se devengaron.
| Tipo de Expensa | Responsable | Observaciones |
|---|---|---|
| Ordinarias | Inquilino | Durante período de ocupación |
| Extraordinarias | Según contrato | Pueden pactarse excepciones |
| Servicios individuales | Inquilino | Luz, gas, agua del departamento |
Obligaciones al finalizar el contrato 🏠
Al término del contrato de locación, tanto locador como locatario deben cumplir con obligaciones específicas relacionadas con las expensas.
El inquilino debe presentar los comprobantes de pago de todas las expensas devengadas durante su ocupación.
Esta obligación se extiende hasta el último día de ocupación efectiva del inmueble, no necesariamente hasta la fecha contractual de finalización.
Documentación requerida
Para acreditar el cumplimiento de las obligaciones, el inquilino debe presentar:
- Recibos de expensas ordinarias de todo el período
- Comprobantes de expensas extraordinarias abonadas
- Constancia de no deuda emitida por la administración
- Recibos de servicios individuales al día
El propietario, por su parte, debe verificar la documentación y proceder a la devolución del depósito en garantía si corresponde.
Plazos para la regularización
Aunque el Código Civil no establece un plazo específico, la práctica comercial sugiere que la regularización debe realizarse dentro de los 30 días posteriores a la entrega del inmueble.
Este plazo permite que la administración del consorcio emita las constancias necesarias y que ambas partes verifiquen el estado de las obligaciones.
Consecuencias de las expensas impagas 💰
Cuando existen expensas impagas al finalizar el contrato, se generan múltiples consecuencias tanto para el inquilino como para el propietario.
La primera consecuencia directa es la retención del depósito en garantía por parte del locador para cubrir las deudas pendientes.
Para el inquilino
El inquilino que deja expensas impagas enfrenta las siguientes consecuencias:
- Pérdida total o parcial del depósito en garantía
- Obligación de pago de la deuda más intereses punitorios
- Posible inclusión en registros de deudores
- Responsabilidad solidaria por gastos legales de cobranza
Para el propietario
El propietario también sufre consecuencias cuando el inquilino deja expensas impagas:
- Responsabilidad subsidiaria ante el consorcio por las deudas
- Necesidad de gestionar el cobro judicial si es necesario
- Posibles conflictos con la administración del edificio
- Demoras en el alquiler a nuevos inquilinos
Derechos del propietario ante expensas impagas ⚖️
El propietario cuenta con diversos mecanismos legales para proteger sus intereses cuando existen expensas impagas.
El derecho de retención sobre el depósito en garantía es el primer recurso disponible, siempre que esté debidamente fundamentado.
Ejercicio del derecho de retención
Para ejercer legalmente este derecho, el propietario debe:
- Notificar por escrito al inquilino sobre las deudas existentes
- Detallar específicamente los conceptos adeudados
- Acompañar documentación que respalde los reclamos
- Liquidar el saldo a favor o en contra según corresponda
Acciones legales disponibles
Si el depósito no alcanza para cubrir la deuda, el propietario puede iniciar:
- Intimación extrajudicial de pago con plazo determinado
- Mediación prejudicial obligatoria según la jurisdicción
- Acción judicial de cobro ejecutivo o ordinario
- Embargo preventivo sobre bienes del deudor
Un sistema como Barreeo facilita enormemente estos procesos al permitir la gestión integral de contratos de alquiler, incluyendo el cálculo automático de punitorios y el seguimiento detallado de pagos de expensas.
Obligaciones del inquilino 🔍
El inquilino mantiene obligaciones específicas respecto a las expensas, tanto durante la vigencia del contrato como después de su finalización.
La obligación principal es el pago puntual de todas las expensas devengadas durante su período de ocupación.
Responsabilidad temporal
La responsabilidad del inquilino se extiende desde el día de entrega del inmueble hasta el día de devolución efectiva del mismo.
Es importante destacar que esta responsabilidad es independiente de la fecha contractual de finalización si el inquilino continúa ocupando el inmueble.
Obligaciones específicas
- Pago mensual puntual de expensas ordinarias
- Contribución proporcional en expensas extraordinarias
- Mantenimiento al día de servicios individuales
- Presentación de comprobantes al finalizar el contrato
Consecuencias del incumplimiento
El incumplimiento de estas obligaciones puede generar:
- Intereses punitorios sobre los montos adeudados
- Pérdida del depósito en garantía
- Acciones legales de cobro
- Responsabilidad por gastos legales y administrativos
La utilización de herramientas como Barreeo permite a los inquilinos recibir notificaciones por WhatsApp sobre vencimientos próximos y acceder a un portal personalizado donde pueden consultar el estado de sus pagos.
Procedimientos de cobranza 📞
Cuando existen expensas impagas, es fundamental seguir procedimientos ordenados que respeten los derechos de ambas partes.
El primer paso siempre debe ser la comunicación directa entre las partes para intentar resolver la situación de manera amistosa.
Intimación extrajudicial
La intimación extrajudicial debe contener:
- Identificación completa de las partes
- Detalle específico de las deudas reclamadas
- Plazo razonable para el pago (generalmente 10 días)
- Advertencia sobre las consecuencias del incumplimiento
Mediación prejudicial
En muchas jurisdicciones, la mediación prejudicial es obligatoria antes de iniciar acciones judiciales.
Este proceso permite:
- Reducir costos legales para ambas partes
- Acelerar la resolución del conflicto
- Mantener la relación en términos civilizados
- Encontrar soluciones creativas como planes de pago
Acción judicial
Si los métodos extrajudiciales fracasan, procede la acción judicial de cobro.
Dependiendo del monto y la documentación disponible, puede ser:
- Juicio ejecutivo: Para deudas líquidas y exigibles
- Juicio ordinario: Para casos más complejos
- Proceso monitorio: En jurisdicciones que lo contemplan
Prevención y gestión eficiente 🛡️
La prevención es siempre la mejor estrategia para evitar problemas con expensas impagas al finalizar contratos.
Una gestión eficiente durante la vigencia del contrato reduce significativamente los riesgos de conflictos posteriores.
Controles durante la vigencia
Los propietarios deben implementar controles periódicos que incluyan:
- Verificación mensual del pago de expensas
- Comunicación fluida con la administración del edificio
- Seguimiento de aumentos y expensas extraordinarias
- Archivo ordenado de toda la documentación
Herramientas tecnológicas
Las plataformas de gestión modernas facilitan enormemente estas tareas.
Barreeo ofrece funcionalidades específicas como:
- Cálculo automático de aumentos de expensas
- Registro detallado de todos los gastos
- Reportes analíticos de métricas clave
- Seguimiento en tiempo real del estado de pagos
Comunicación proactiva
Mantener una comunicación fluida con el inquilino permite detectar problemas tempranamente.
Las notificaciones automáticas por WhatsApp y los portales para inquilinos facilitan esta comunicación sin generar molestias innecesarias.
Aspectos prácticos y recomendaciones 💡
Para minimizar los riesgos asociados a expensas impagas, es recomendable implementar estrategias prácticas desde el inicio de la relación contractual.
La documentación adecuada y los procedimientos claros son fundamentales para evitar conflictos futuros.
Al inicio del contrato
- Verificar el estado de expensas antes de la entrega
- Establecer claramente las obligaciones de cada parte
- Definir procedimientos para casos extraordinarios
- Acordar modalidades de presentación de comprobantes
Durante la vigencia
- Solicitar comprobantes periódicamente
- Mantener comunicación con la administración
- Detectar tempranamente situaciones problemáticas
- Documentar todas las comunicaciones
Al finalizar el contrato
- Solicitar constancia de no deuda actualizada
- Verificar pagos hasta el último día de ocupación
- Liquidar diferencias de manera transparente
- Documentar la entrega con acta detallada
Contar con un sistema integral como Barreeo simplifica enormemente estos procesos, permitiendo una gestión profesional que protege los intereses de ambas partes y reduce significativamente los riesgos de conflictos.
Reflexiones finales
La gestión adecuada de las expensas en contratos de alquiler requiere atención constante y procedimientos claros desde el inicio de la relación contractual.
Con el marco legal actual, las obligaciones de ambas partes están claramente definidas, pero la prevención sigue siendo la mejor estrategia para evitar conflictos costosos y desgastantes.
La implementación de herramientas tecnológicas modernas no solo facilita la gestión diaria, sino que también proporciona la documentación necesaria para resolver cualquier disputa que pueda surgir.
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