Como propietario de una vivienda en Argentina, una de las situaciones más complejas que podés enfrentar es el manejo de plagas.
Ya sea que tengas tu propiedad alquilada o vacía, las plagas pueden convertirse en un dolor de cabeza tanto económico como legal si no sabés bien cuáles son tus responsabilidades.
Con el nuevo marco normativo vigente desde 2024, donde el DNU 70/2023 derogó la ley de alquileres de 2020 y los contratos se rigen supletoriamente por el Código Civil y Comercial, es fundamental que conozcas exactamente qué te corresponde hacer ante la aparición de cucarachas, roedores, termitas o cualquier otra plaga.
En este artículo te vamos a explicar de manera clara y completa cuáles son tus obligaciones legales, qué gastos tenés que asumir, y cómo protegerte para evitar problemas futuros.
También veremos casos prácticos y te daremos consejos para que puedas manejar estas situaciones de la mejor manera posible.
Claves del artículo
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Responsabilidad principal del propietario: Como dueño de la propiedad, sos responsable de entregar y mantener la vivienda en condiciones habitables, lo que incluye estar libre de plagas que afecten la salubridad del inmueble según el Código Civil y Comercial argentino.
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Distinción según el origen de la plaga: La responsabilidad varía según si la plaga proviene de deficiencias estructurales del inmueble (responsabilidad del propietario) o de malos hábitos de limpieza del inquilino (responsabilidad del locatario).
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Obligaciones de mantenimiento preventivo: Debés realizar mantenimientos preventivos en instalaciones que puedan favorecer la aparición de plagas, como desagües, cañerías, y sellado de grietas, especialmente en edificios antiguos.
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Gastos extraordinarios vs ordinarios: Los tratamientos de fumigación por problemas estructurales son gastos extraordinarios a cargo del propietario, mientras que el mantenimiento básico de limpieza corresponde al inquilino.
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Documentación y evidencia: Es fundamental documentar el estado de la propiedad al momento de la entrega y cualquier reclamo posterior, ya que esto determina quién debe hacerse cargo de los costos del tratamiento.
Marco legal actual en Argentina 🔍
Desde la entrada en vigor del DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres de 2020, las relaciones locativas se rigen nuevamente por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.
Esto significa que volvemos a un marco normativo más flexible, pero también con ciertas ambigüedades que es importante aclarar.
El artículo 1204 del Código Civil y Comercial establece que el locador debe entregar la cosa en estado adecuado para el uso convenido.
En el caso de viviendas, esto implica que la propiedad debe estar en condiciones de habitabilidad, lo que incluye estar libre de plagas que puedan afectar la salud de los ocupantes.
Por otro lado, el artículo 1206 del mismo código establece las obligaciones del locatario, entre las que se incluye el uso y goce de la cosa según su destino y la conservación de la misma.
Esta norma es clave para determinar cuándo la responsabilidad por las plagas recae sobre el inquilino.
La jurisprudencia argentina ha sido consistente en establecer que la responsabilidad por plagas depende fundamentalmente de su origen.
Si la plaga se debe a deficiencias estructurales del inmueble, la responsabilidad es del propietario.
Si se debe a malos hábitos de limpieza o mantenimiento por parte del inquilino, la responsabilidad es de este último.
Responsabilidades del propietario ante diferentes tipos de plagas 🏠
Plagas estructurales
Las plagas estructurales son aquellas que se originan por deficiencias en la construcción o mantenimiento del inmueble.
En estos casos, la responsabilidad es completamente del propietario.
Las situaciones más comunes incluyen:
- Termitas: Generalmente indican problemas de humedad o madera en mal estado
- Roedores por falta de sellado: Cuando hay aberturas en paredes, techos o pisos
- Cucarachas por problemas de cañerías: Especialmente cuando hay filtraciones o desagües defectuosos
- Insectos por falta de mosquiteros: En zonas donde son necesarios por ubicación geográfica
En estos casos, no solo debés hacerte cargo del costo del tratamiento, sino también de reparar las causas que originan el problema.
Por ejemplo, si hay termitas, probablemente necesites arreglar problemas de humedad y reemplazar maderas dañadas.
Plagas por negligencia del inquilino
Cuando las plagas se originan por falta de limpieza o malos hábitos del inquilino, la responsabilidad recae sobre el locatario.
Esto incluye:
- Cucarachas por acumulación de basura o restos de comida
- Moscas por falta de higiene en la cocina
- Hormigas por derrames de azúcar u otros alimentos
- Roedores atraídos por comida mal almacenada
En estos casos, el inquilino debe asumir los costos del tratamiento y, si hay daños estructurales causados por su negligencia, también debe repararlos.
Plagas del entorno
Las plagas del entorno son aquellas que provienen del exterior y no dependen directamente del estado del inmueble ni del comportamiento del inquilino.
Por ejemplo, una fumigación masiva en el barrio que desplace insectos hacia las viviendas.
En estos casos, la responsabilidad suele ser compartida, aunque la tendencia jurisprudencial es asignarla al propietario por ser quien tiene el dominio del inmueble.
Obligaciones de mantenimiento preventivo 🔧
Como propietario, tenés ciertas obligaciones de mantenimiento preventivo que pueden ayudarte a evitar problemas con plagas.
Estas obligaciones no solo te protegen legalmente, sino que también te ahorran dinero a largo plazo.
Mantenimiento de instalaciones
- Revisión anual de cañerías: Especialmente desagües y conexiones que puedan generar filtraciones
- Sellado de grietas y aberturas: Revisar paredes, techos y pisos, especialmente en edificios antiguos
- Mantenimiento de la estructura: Reparar humedades, goteras y problemas de ventilación
- Limpieza de conductos de aire: Si la propiedad tiene aire acondicionado central o calefacción
Documentación del estado inicial
Es fundamental que documentes el estado de la propiedad al momento de entregarla al inquilino.
Esto incluye:
- Fotografías de todas las habitaciones y espacios comunes
- Inventario detallado del estado de instalaciones
- Certificación de fumigación previa si corresponde
- Acta de entrega firmada por ambas partes con observaciones específicas
Esta documentación te será invaluable si surgen disputas posteriores sobre la responsabilidad de alguna plaga.
Un sistema como Barreeo puede ayudarte significativamente en esta tarea, ya que permite gestionar contratos de alquiler de manera integral, incluyendo el registro de gastos relacionados con mantenimiento y la documentación del estado de las propiedades.
Costos y gastos: ¿quién paga qué? 💰
La determinación de quién debe asumir los costos relacionados con el control de plagas es uno de los aspectos más conflictivos en las relaciones locativas.
Veamos en detalle cómo se distribuyen estos gastos según la normativa actual.
Gastos extraordinarios del propietario
Los gastos extraordinarios son aquellos que corresponden al propietario y no pueden ser trasladados al inquilino.
En materia de plagas, incluyen:
| Tipo de gasto | Responsable | Ejemplo |
|---|---|---|
| Fumigación por defectos estructurales | Propietario | Termitas por humedad |
| Reparación de causas originales | Propietario | Sellado de grietas |
| Tratamientos preventivos | Propietario | Fumigación pre-entrega |
| Plagas del entorno | Propietario | Desinsectación masiva |
Gastos ordinarios del inquilino
Los gastos ordinarios por mantenimiento y limpieza corresponden al inquilino, siempre que estén relacionados con el uso normal de la propiedad:
- Productos de limpieza para prevención de plagas
- Pequeñas fumigaciones por negligencia propia
- Mantenimiento básico de limpieza en desagües
- Reposición de elementos dañados por su negligencia
Casos ambiguos y su resolución
Existen situaciones donde la responsabilidad no es tan clara.
En estos casos, la carga de la prueba es fundamental:
- Cucarachas en departamentos antiguos: Si el edificio tiene más de 20 años, se presume responsabilidad del propietario salvo prueba en contrario
- Roedores en planta baja: Generalmente se considera responsabilidad del propietario por la facilidad de acceso
- Insectos voladores: Depende de si hay mosquiteros y del entorno de la propiedad
Procedimientos ante la aparición de plagas 📋
Cuando aparece una plaga en tu propiedad alquilada, es crucial seguir un procedimiento ordenado que te permita determinar responsabilidades y actuar de manera eficiente.
Pasos iniciales
- Documentar la situación: Tomar fotografías y videos de la plaga y sus efectos
- Comunicación inmediata: Notificar al inquilino o propietario según corresponda
- Evaluación técnica: Contratar un profesional para determinar el origen de la plaga
- Revisión de antecedentes: Consultar la documentación de entrega del inmueble
Comunicación entre las partes
La comunicación debe ser siempre por escrito y conservar toda la correspondencia.
Esto incluye:
- Notificación fehaciente del problema
- Propuesta de solución con plazos específicos
- Distribución de costos según corresponda
- Cronograma de trabajos si es necesario
Contratación de servicios profesionales
Es recomendable contratar servicios profesionales especializados que puedan:
- Identificar el tipo de plaga y su origen
- Proponer tratamientos adecuados según la situación
- Emitir certificaciones del trabajo realizado
- Brindar garantías del servicio prestado
Los certificados de fumigación son documentos importantes que deben conservarse como respaldo de las acciones tomadas.
Prevención y mejores prácticas 🛡️
La prevención es siempre la mejor estrategia para evitar problemas con plagas.
Como propietario, podés implementar una serie de medidas que te ayudarán a minimizar riesgos y proteger tu inversión.
Mantenimiento preventivo regular
Establecer un cronograma de mantenimiento preventivo es fundamental:
- Inspección trimestral de la propiedad cuando está alquilada
- Revisión semestral de instalaciones críticas (cañerías, desagües)
- Fumigación preventiva anual en propiedades propensas a plagas
- Mantenimiento de jardines y espacios exteriores
Selección cuidadosa de inquilinos
Una evaluación exhaustiva de los inquilinos puede prevenir muchos problemas:
- Referencias de propiedades anteriores especialmente sobre limpieza
- Visitas periódicas acordadas para verificar el estado del inmueble
- Cláusulas específicas en el contrato sobre mantenimiento y limpieza
- Depósito de garantía adecuado para cubrir posibles daños
Tecnología y gestión moderna
La tecnología moderna puede ser una gran aliada en la gestión preventiva de tu propiedad.
Herramientas como Barreero te permiten llevar un seguimiento detallado de todos los aspectos de tu alquiler, incluyendo notificaciones automáticas para mantenimientos preventivos, registro de gastos relacionados con fumigaciones, y comunicación fluida con inquilinos a través de WhatsApp para reportes tempranos de cualquier problema.
Seguros y protección adicional
Considerar la contratación de seguros específicos que cubran:
- Daños por plagas en la estructura del inmueble
- Responsabilidad civil por problemas sanitarios
- Pérdida de alquileres durante tratamientos extensivos
- Gastos de reubicación temporal del inquilino si es necesario
Aspectos legales y jurisprudencia relevante ⚖️
La jurisprudencia argentina ha desarrollado criterios específicos para determinar responsabilidades en casos de plagas, estableciendo precedentes importantes que debés conocer como propietario.
Criterios jurisprudenciales consolidados
Los tribunales argentinos han establecido varios principios fundamentales:
- Presunción de responsabilidad del locador: En inmuebles antiguos o con antecedentes de plagas
- Carga de la prueba: Quien alega negligencia de la otra parte debe probarla
- Proporcionalidad: Los costos deben ser proporcionales al daño y tipo de tratamiento necesario
- Buena fe contractual: Ambas partes deben actuar de buena fe en la resolución del problema
Casos tipo y sus resoluciones
La jurisprudencia ha resuelto casos emblemáticos que sirven de guía:
Caso termitas en edificio antiguo: La Cámara Civil de Buenos Aires estableció que en edificios de más de 15 años, la aparición de termitas se presume por deficiencias estructurales, siendo responsabilidad del propietario salvo prueba en contrario.
Caso cucarachas por cañerías defectuosas: Los tribunales han sido consistentes en asignar responsabilidad al propietario cuando las plagas provienen de problemas en instalaciones sanitarias.
Caso roedores por falta de limpieza: Se estableció responsabilidad del inquilino cuando se pudo probar que la plaga se originó por acumulación de basura y falta de higiene.
Mediación y resolución de conflictos
Antes de llegar a instancias judiciales, es recomendable intentar la mediación:
- Mediación prejudicial obligatoria: En muchas jurisdicciones antes de iniciar juicio
- Centros de mediación: Especializados en conflictos locativos
- Acuerdos documentados: Cualquier acuerdo debe quedar por escrito
- Cumplimiento de acuerdos: Establecer mecanismos de control y seguimiento
Recomendaciones prácticas para propietarios 🎯
Como propietario experimentado, hay estrategias concretas que podés implementar para minimizar problemas y proteger tus intereses ante situaciones de plagas.
Cláusulas contractuales específicas
Incluir en tus contratos de alquiler cláusulas específicas sobre plagas:
- Responsabilidades claras de cada parte según el origen de la plaga
- Procedimientos de notificación con plazos específicos
- Distribución de costos según diferentes escenarios
- Obligaciones de mantenimiento preventivo para el inquilino
Documentación y registro sistemático
Mantener un registro detallado de todas las acciones relacionadas con mantenimiento:
- Fotografías fechadas del estado de la propiedad
- Facturas y certificados de todos los tratamientos realizados
- Comunicaciones con inquilinos archivadas cronológicamente
- Reportes técnicos de profesionales especializados
Un sistema de gestión integral puede hacer que esta tarea sea mucho más sencilla y organizada.
Red de proveedores confiables
Desarrollar una red de proveedores especializados:
- Empresas de fumigación certificadas con experiencia en el rubro
- Técnicos en construcción para reparaciones estructurales
- Abogados especializados en derecho inmobiliario y locativo
- Peritos para evaluaciones técnicas cuando sea necesario
Educación continua
Mantenerte actualizado sobre normativas y mejores prácticas:
- Cambios en la legislación que puedan afectar tus responsabilidades
- Nuevas tecnologías en control de plagas
- Tendencias del mercado inmobiliario en tu zona
- Capacitación específica en gestión de propiedades
Reflexiones finales 💭
Manejar las responsabilidades como propietario ante la aparición de plagas no tiene por qué ser una experiencia estresante si contás con la información adecuada y las herramientas correctas.
Lo más importante es recordar que la prevención es tu mejor aliada.
Un mantenimiento adecuado, una documentación prolija y una comunicación clara con tus inquilinos pueden evitarte la mayoría de los problemas que otros propietarios enfrentan.
La normativa actual te da un marco claro para actuar, especialmente después de la derogación de la ley de alquileres y el retorno al Código Civil como marco regulatorio principal.
Esto significa más flexibilidad, pero también más responsabilidad en la redacción de contratos y la gestión de situaciones conflictivas.
No dudes en invertir en herramientas profesionales que te faciliten la gestión de tus propiedades.
Un buen sistema de gestión, proveedores confiables y asesoramiento legal cuando sea necesario son inversiones que se pagan solas cuando te permiten evitar conflictos costosos.
Recordá que ser propietario es también ser emprendedor, y como tal, es fundamental que te mantengas informado y actualizado sobre tus derechos y obligaciones.
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Y si tenés alguna experiencia particular con el manejo de plagas en tus propiedades, dejanos un comentario contándonos cómo lo resolviste.
Tu experiencia puede ser muy valiosa para otros lectores que estén enfrentando situaciones similares.