Si estás involucrado en el mundo de los alquileres, ya sea como propietario o inquilino, seguramente te habrás preguntado alguna vez sobre los seguros obligatorios y quién debe hacerse cargo de cada uno.
Es una pregunta más común de lo que pensás, y la respuesta no siempre es tan clara como quisiéramos.
Con la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023, el marco legal actual se rige principalmente por el Código Civil Argentino, lo que ha traído algunos cambios importantes en las obligaciones de las partes.
En este artículo vamos a desentrañar todas las dudas sobre qué seguros son realmente obligatorios, cuáles son recomendables, y lo más importante: quién debe pagarlos.
También veremos algunos casos especiales y te daremos consejos prácticos para que puedas tomar las mejores decisiones, sin importar si sos propietario o inquilino.
Claves del artículo
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Seguro contra incendio obligatorio para el inquilino: El Código Civil establece que el inquilino debe contratar seguro contra incendio que cubra el valor del inmueble, siendo esta la única póliza verdaderamente obligatoria por ley en contratos de alquiler.
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Seguro de responsabilidad civil no es obligatorio por ley: Aunque muchos contratos lo incluyen como requisito, la responsabilidad civil no constituye una obligación legal, sino una cláusula contractual que las partes pueden acordar libremente.
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Propietario debe asegurar el inmueble contra daños estructurales: Es responsabilidad del dueño mantener seguros que protejan la estructura del inmueble y los bienes de su propiedad, ya que conserva el interés asegurable sobre estos elementos.
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Libertad contractual rige las negociaciones: Con la vuelta al Código Civil, las partes tienen mayor flexibilidad para acordar quién se hace cargo de cada seguro, siempre respetando las obligaciones mínimas legales establecidas.
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Consecuencias graves por incumplimiento: No contratar el seguro obligatorio contra incendio puede generar desde multas hasta la rescisión del contrato, además de responsabilidad patrimonial total en caso de siniestros.
Marco legal actual tras el DNU 70/2023 📋
El panorama de los alquileres en Argentina cambió significativamente con la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023.
Ahora, las relaciones locativas se rigen supletoriamente por el Código Civil y Comercial de la Nación, específicamente en los artículos 1187 a 1220 que regulan el contrato de locación.
Este cambio implica un retorno a principios más tradicionales del derecho civil, donde prima la autonomía de la voluntad de las partes para establecer las condiciones del contrato.
Sin embargo, esto no significa que no existan obligaciones imperativas que deben respetarse sí o sí.
El artículo 1190 del Código Civil establece claramente las obligaciones del locatario, entre las cuales se encuentra la de "asegurar el inmueble contra incendio".
Esta disposición es de orden público, lo que significa que no puede ser modificada ni eliminada por acuerdo entre las partes.
La vuelta a este régimen ha generado mayor flexibilidad en las negociaciones, pero también requiere un conocimiento más profundo de las obligaciones legales para evitar problemas futuros.
Los contratos pueden ahora incluir cláusulas más específicas sobre seguros, siempre que no contradigan las obligaciones mínimas establecidas por la ley.
Seguro contra incendio: la obligación ineludible 🔥
El seguro contra incendio es la única póliza verdaderamente obligatoria que debe contratar el inquilino según el Código Civil Argentino.
Esta obligación está expresamente establecida en el artículo 1190 y no admite excepciones ni puede ser modificada por acuerdo entre las partes.
Características del seguro obligatorio
El seguro debe cumplir con requisitos específicos para considerarse válido:
- Cobertura mínima: Debe cubrir el valor total del inmueble, no solo una parte
- Beneficiario: El propietario debe figurar como beneficiario de la póliza
- Vigencia: Debe mantenerse activo durante toda la duración del contrato
- Renovación: El inquilino debe renovarlo antes de cada vencimiento
Valor asegurado y actualización
Una de las cuestiones más importantes es determinar el valor por el cual debe asegurarse el inmueble.
La jurisprudencia ha establecido que debe corresponder al valor de reconstrucción del inmueble, no al valor de mercado.
Este valor debe actualizarse periódicamente, especialmente en contextos inflacionarios como el argentino.
Muchos contratos incluyen cláusulas que establecen la obligación de ajustar el valor asegurado cada año o cada seis meses, siguiendo índices específicos como el CAC (Costo Argentino de la Construcción).
Consecuencias del incumplimiento
No contratar o mantener el seguro contra incendio puede generar consecuencias graves:
- Rescisión del contrato por incumplimiento de obligación esencial
- Responsabilidad patrimonial ilimitada en caso de siniestro
- Imposibilidad de invocar caso fortuito o fuerza mayor
- Multas contractuales si están previstas en el contrato
Seguro de responsabilidad civil: ¿obligatorio o recomendable? ⚖️
A diferencia del seguro contra incendio, el seguro de responsabilidad civil no es obligatorio por ley, aunque muchos propietarios lo exigen como condición contractual.
Esta distinción es fundamental para entender los derechos y obligaciones de cada parte.
Qué cubre la responsabilidad civil
El seguro de responsabilidad civil del inquilino protege contra:
- Daños a terceros causados por el uso del inmueble
- Daños al inmueble por negligencia o mal uso
- Accidentes que puedan ocurrir en la propiedad
- Filtraciones hacia unidades vecinas
- Roturas de instalaciones por uso inadecuado
Negociación en el contrato
Dado que no es obligatorio por ley, el seguro de responsabilidad civil puede ser objeto de negociación entre las partes.
Algunas alternativas comunes incluyen:
- A cargo del inquilino: Modalidad más frecuente en el mercado
- A cargo del propietario: Especialmente en alquileres de corto plazo
- Cobertura compartida: Cada parte asume ciertos riesgos específicos
- Sin cobertura: Confiando en la responsabilidad patrimonial común
Es importante que tanto propietarios como inquilinos evalúen cuidadosamente esta decisión.
Para gestionar estos aspectos de manera eficiente, muchos profesionales del sector utilizan herramientas especializadas como Barreeo, que permite llevar un control detallado de todos los aspectos contractuales, incluyendo el seguimiento de vencimientos de pólizas y notificaciones automáticas a los inquilinos.
Seguros a cargo del propietario 🏠
Aunque el inquilino tiene la obligación del seguro contra incendio, el propietario también debe mantener ciertas coberturas para proteger sus intereses y cumplir con sus obligaciones legales.
Seguro del consorcio
En edificios bajo régimen de propiedad horizontal, el propietario debe estar al día con las expensas que incluyen el seguro del consorcio.
Esta póliza generalmente cubre:
- Responsabilidad civil del consorcio hacia terceros
- Daños a las partes comunes del edificio
- Accidentes en espacios comunes como escaleras, ascensores, etc.
- Responsabilidad por empleados del consorcio
Seguros sobre bienes propios
El dueño del inmueble debe asegurar aquellos bienes que permanecen bajo su propiedad:
- Instalaciones fijas como calderas, tanques de agua, etc.
- Equipos incluidos en el alquiler como aires acondicionados fijos
- Mejoras estructurales realizadas en el inmueble
- Pérdida de alquileres por imposibilidad de uso
Cobertura por defectos ocultos
Aunque no siempre se trata de un seguro específico, el propietario mantiene la responsabilidad por vicios o defectos ocultos del inmueble que puedan causar daños.
Muchos optan por contratar coberturas específicas para estos casos.
Casos especiales y excepciones 🔍
Existen situaciones particulares donde las reglas generales sobre seguros pueden modificarse o requerir consideraciones especiales.
Alquileres comerciales
En locaciones destinadas a actividades comerciales, las obligaciones pueden ser diferentes:
- Seguros por la actividad específica: Algunos rubros requieren coberturas especiales
- Mayor valor de responsabilidad civil: Por el riesgo incrementado
- Seguros de mercaderías: Generalmente a cargo del locatario comercial
- Coberturas por pérdida de explotación: Para proteger la actividad comercial
Alquileres temporarios
Los contratos de alquiler temporario (menos de tres meses) presentan particularidades:
- Seguros de corto plazo: Adaptados a la duración del contrato
- Responsabilidad turística: Para alquileres por plataformas digitales
- Cobertura de contenidos: Para inmuebles amueblados
Propiedades con características especiales
Ciertos inmuebles requieren consideraciones particulares:
- Casas con piscina: Seguros específicos por responsabilidad civil
- Propiedades rurales: Coberturas contra fenómenos climáticos
- Edificios históricos: Seguros con valuaciones especiales
- Inmuebles con instalaciones complejas: Calderas, montacargas, etc.
Consejos prácticos para propietarios e inquilinos 💡
Para navegar exitosamente el mundo de los seguros en alquileres, es fundamental seguir algunas recomendaciones prácticas que pueden ahorrarte dolores de cabeza y dinero.
Para propietarios
Verificá siempre la vigencia de las pólizas antes de firmar el contrato y establecé un sistema de seguimiento.
Muchos propietarios utilizan sistemas de gestión como Barreeo que envían notificaciones automáticas sobre vencimientos de seguros y permiten un control integral de todos los aspectos contractuales.
Solicitá que te nombren como beneficiario en la póliza contra incendio y pedí una copia certificada de la misma.
No te conformes solo con el recibo de pago, ya que este no garantiza que la cobertura sea adecuada.
Establecé claramente en el contrato qué seguros son obligatorios, cuáles opcionales, y las consecuencias del incumplimiento.
La claridad desde el inicio evita conflictos posteriores.
Para inquilinos
Compará precios y coberturas antes de contratar cualquier seguro.
Las diferencias pueden ser significativas, y una buena asesoría puede ahorrarte dinero considerable.
Leé detenidamente las exclusiones de cada póliza para entender exactamente qué está cubierto y qué no.
Muchos siniestros se rechazan por exclusiones que el asegurado desconocía.
Mantené un registro fotográfico del estado del inmueble al momento de la entrega, esto puede ser crucial para determinar responsabilidades en caso de daños.
Para ambas partes
Documentá todo por escrito y mantené copias de todas las pólizas y comprobantes de pago.
En caso de conflicto, la documentación será tu mejor aliado.
Revisá periódicamente las coberturas para asegurar que sigan siendo adecuadas.
Los valores de los inmuebles cambian, y las pólizas deben ajustarse en consecuencia.
Costos y presupuesto: qué esperar 💰
Entender los costos asociados a los seguros obligatorios y recomendables te ayudará a planificar mejor tu presupuesto, ya seas propietario o inquilino.
Seguro contra incendio
El costo del seguro contra incendio varía según varios factores:
| Factor | Impacto en el costo |
|---|---|
| Valor del inmueble | Proporcional directo |
| Ubicación geográfica | Zonas de riesgo pagan más |
| Tipo de construcción | Materiales resistentes pagan menos |
| Antigüedad del inmueble | Construcciones nuevas tienen descuentos |
En promedio, el seguro contra incendio representa entre el 0.1% y 0.3% del valor asegurado anual.
Para un inmueble valuado en USD 100.000, el costo anual podría oscilar entre USD 100 y USD 300.
Seguro de responsabilidad civil
Este seguro es generalmente más económico, con costos que van desde USD 50 a USD 200 anuales para coberturas estándar.
El precio depende principalmente del monto de cobertura elegido y el tipo de inmueble.
Estrategias para reducir costos
- Contratar ambos seguros con la misma compañía suele generar descuentos
- Pagar anualmente en lugar de mensualmente evita recargos por financiación
- Mantener buen historial de siniestralidad puede generar bonificaciones
- Evaluar franquicias más altas reduce las primas significativamente
Para llevar un control detallado de estos gastos y optimizar la gestión financiera de tus propiedades, herramientas como Barreeo ofrecen funcionalidades de registro de gastos y reportes analíticos que te permiten tomar decisiones más informadas sobre tus inversiones inmobiliarias.
Qué hacer en caso de siniestro 🚨
Saber cómo actuar cuando ocurre un siniestro puede marcar la diferencia entre una resolución rápida y un proceso largo y costoso.
Primeros pasos inmediatos
Asegurá la seguridad de las personas y realizá las acciones necesarias para evitar que el daño se agrave.
Esto incluye cortar suministros de gas, agua o electricidad si es necesario.
Comunicá inmediatamente el siniestro a la compañía de seguros, preferentemente dentro de las primeras 24 horas.
La mayoría de las pólizas establecen plazos específicos para la denuncia.
Documentá todo minuciosamente con fotos, videos y testimonios.
Esta documentación será fundamental para el ajuste del siniestro.
Proceso de liquidación
El proceso típico incluye estas etapas:
- Denuncia del siniestro a la aseguradora
- Designación del ajustador por parte de la compañía
- Relevamiento de daños y determinación de causas
- Presentación de documentación respaldatoria
- Negociación del monto de la indemnización
- Pago de la indemnización según términos de la póliza
Derechos y obligaciones
Durante el proceso de liquidación, tanto asegurados como aseguradoras tienen derechos y obligaciones específicas.
El asegurado tiene derecho a ser indemnizado según los términos de la póliza, pero tiene la obligación de colaborar con la investigación y proporcionar toda la documentación requerida.
La aseguradora tiene la obligación de investigar de buena fe y pagar las indemnizaciones que correspondan, pero tiene el derecho de verificar las circunstancias del siniestro y rechazar reclamos fraudulentos.
Reflexiones finales: protección y tranquilidad 🤝
Los seguros en contratos de alquiler no son solo una obligación legal o contractual, sino una herramienta fundamental de protección patrimonial para todas las partes involucradas.
Entender claramente qué seguros son obligatorios, cuáles recomendables, y quién debe hacerse cargo de cada uno, te permitirá tomar decisiones más informadas y evitar sorpresas desagradables.
La clave está en la comunicación clara entre propietarios e inquilinos, estableciendo desde el inicio del contrato todas las obligaciones y responsabilidades de manera transparente.
Recordá que un buen sistema de gestión puede simplificar enormemente el seguimiento de todos estos aspectos.
Barreeo ofrece herramientas completas para la gestión de contratos de alquiler, incluyendo notificaciones de vencimientos, cálculo de aumentos, y seguimiento integral de todos los aspectos contractuales.
Con la información correcta y las herramientas adecuadas, tanto propietarios como inquilinos pueden disfrutar de relaciones locativas más seguras y transparentes.
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