Si sos propietario o inquilino en Argentina, seguramente te has preguntado alguna vez quién debe hacerse cargo del pago del ABL durante un contrato de alquiler.
Esta duda es más común de lo que pensás y genera muchas consultas tanto a inmobiliarias como a abogados especializados en locaciones urbanas.
Con los cambios normativos recientes, especialmente tras el DNU 70/2023 que derogó la ley de alquileres de 2020, es fundamental conocer cuál es el marco legal actual que rige estas obligaciones.
La respuesta no es tan simple como parece, ya que depende de varios factores que van desde lo pactado en el contrato hasta las costumbres del mercado inmobiliario argentino.
En este artículo vamos a analizar en detalle todos los aspectos que necesitás conocer para entender quién debe pagar el ABL, qué dice la normativa vigente y cómo podés protegerte tanto si sos propietario como inquilino.
Claves del artículo
-
Libertad contractual: Con la derogación de la ley de alquileres de 2020, las partes pueden pactar libremente quién paga el ABL en el contrato, siendo esta cláusula la que prevalece sobre cualquier otra consideración.
-
Principio general del Código Civil: En ausencia de pacto expreso, el ABL corresponde al propietario por ser el titular del dominio del inmueble, ya que es un tributo que grava la propiedad inmobiliaria.
-
Costumbres del mercado: En la práctica, es común que el inquilino pague el ABL durante la locación, especialmente en contratos de vivienda, aunque esto debe estar claramente estipulado en el contrato.
-
Responsabilidad solidaria: Independientemente de lo pactado entre las partes, ante el fisco municipal el propietario siempre mantiene la responsabilidad última por el pago del tributo.
-
Importancia de la redacción contractual: Una cláusula mal redactada puede generar conflictos durante la locación, por lo que es fundamental ser específico sobre periodicidad, forma de pago y consecuencias del incumplimiento.
Marco legal vigente en Argentina 🏛️
Desde la entrada en vigor del DNU 70/2023, el panorama normativo de los alquileres en Argentina cambió significativamente.
La derogación de la ley de alquileres de 2020 implicó el retorno a las normas del Código Civil y Comercial como marco regulatorio principal para las locaciones urbanas.
Esto significa que las partes recuperaron la libertad contractual casi absoluta para pactar las condiciones de la locación, incluyendo quién se hace cargo del pago del ABL.
El artículo 1201 del Código Civil establece que las obligaciones de las partes son las que surgen del contrato, de la ley y de las fuentes que ella dispone.
En materia de gastos y tributos, el artículo 1204 del Código Civil indica que el locador debe entregar la cosa en buen estado, pero no especifica expresamente quién debe pagar los tributos durante la locación.
Esta laguna normativa se resuelve a través de la autonomía de la voluntad de las partes, que pueden pactar libremente la distribución de gastos y tributos.
Es importante recordar que, aunque las partes pueden acordar quién paga el ABL, esto no modifica la relación tributaria con el municipio, donde el propietario mantiene siempre la responsabilidad principal como contribuyente.
Principios generales sobre el ABL 🏠
El ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) es un tributo municipal que grava la propiedad inmobiliaria y financia servicios públicos básicos como el alumbrado público, la limpieza de calles y la recolección de residuos.
Por su naturaleza jurídica, el ABL es considerado una tasa o contribución que recae sobre el titular del dominio del inmueble.
Esto significa que, desde el punto de vista del derecho tributario, el sujeto pasivo del tributo es siempre el propietario del inmueble, independientemente de quién lo habite o use.
Sin embargo, en las relaciones contractuales privadas, las partes pueden acordar que el inquilino se haga cargo del pago como parte de sus obligaciones durante la locación.
Esta distinción es fundamental: una cosa es la obligación tributaria (que siempre recae en el propietario) y otra la obligación contractual (que puede recaer en quien las partes acuerden).
El ABL se calcula generalmente sobre la base de la valuación fiscal del inmueble y puede incluir diferentes conceptos según el municipio, como tasas de seguridad e higiene urbana.
La periodicidad del tributo varía según la jurisdicción, pero generalmente se emite en forma bimestral o trimestral, con descuentos por pago anticipado anual.
Análisis del Código Civil argentino ⚖️
El Código Civil y Comercial de la Nación, que rige supletoriamente los contratos de locación tras la derogación de la ley de alquileres, establece varios principios que debemos considerar para entender quién debe pagar el ABL.
El artículo 1197 consagra el principio de autonomía de la voluntad, estableciendo que las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la que deben someterse como a la ley misma.
Esto significa que si el contrato establece claramente que el inquilino debe pagar el ABL, esa cláusula es plenamente válida y exigible.
En ausencia de pacto expreso, debemos recurrir a los principios generales del derecho de propiedad.
El artículo 1946 del Código Civil define el dominio como el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona.
Los tributos que gravan la propiedad inmobiliaria, como el ABL, son una carga inherente al dominio, por lo que corresponden naturalmente al propietario.
Sin embargo, el artículo 1204 permite que el locador traslade ciertos gastos al locatario mediante pacto expreso, siempre que no contradigan el orden público ni las buenas costumbres.
La jurisprudencia ha interpretado consistentemente que el traspaso del ABL al inquilino es válido y habitual en el mercado inmobiliario argentino.
Costumbres del mercado inmobiliario 🏢
En la práctica del mercado inmobiliario argentino, existe una costumbre generalizada de que el inquilino se haga cargo del pago del ABL durante la vigencia del contrato de locación.
Esta práctica se ha consolidado a lo largo de décadas y es considerada uso y costumbre en la mayoría de las jurisdicciones del país.
Los contratos tipo utilizados por las principales inmobiliarias y colegios profesionales suelen incluir cláusulas que establecen que el inquilino debe pagar el ABL junto con otros servicios públicos.
Sin embargo, es importante distinguir entre diferentes tipos de locaciones:
- Locaciones de vivienda: Es práctica estándar que el inquilino pague el ABL
- Locaciones comerciales: Generalmente también corre por cuenta del locatario
- Locaciones temporarias: Puede variar según lo pactado
- Locaciones de oficinas: Habitualmente a cargo del inquilino
La Cámara Inmobiliaria Argentina y las cámaras provinciales han desarrollado modelos de contratos que reflejan estas costumbres del mercado.
Es fundamental que esta costumbre se vea reflejada en una cláusula expresa del contrato, ya que las costumbres por sí solas no generan obligaciones jurídicamente exigibles sin estar plasmadas en el acuerdo.
Para gestionar eficientemente estos aspectos contractuales, muchos propietarios utilizan sistemas especializados como Barreeo que permiten la gestión integral de contratos de alquiler, incluyendo el seguimiento de pagos del ABL y notificaciones automáticas a inquilinos.
Cláusulas contractuales recomendadas 📝
La redacción de las cláusulas sobre el pago del ABL debe ser clara, específica y detallada para evitar conflictos durante la locación.
Una cláusula bien redactada debe incluir varios elementos esenciales que protejan los intereses de ambas partes.
Elementos indispensables de la cláusula:
- Identificación clara del tributo (ABL y conceptos incluidos)
- Periodicidad del pago y fechas de vencimiento
- Forma de pago y lugar de pago
- Consecuencias del incumplimiento
- Procedimiento para el final de la locación
Ejemplo de cláusula recomendada:
"El locatario se obliga a abonar durante toda la vigencia del presente contrato el impuesto de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL) que grave el inmueble locado, así como cualquier otro tributo municipal que lo reemplace o complemente.
El pago deberá efectuarse dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido, presentando el comprobante de pago al locador.
En caso de mora, el locatario deberá abonar los intereses y punitorios que correspondan.
Al finalizar la locación, el locatario deberá presentar constancia de pago al día de todos los períodos de su ocupación."
Las cláusulas mal redactadas pueden generar interpretaciones ambiguas que deriven en conflictos judiciales costosos para ambas partes.
Sistemas como Barreeo facilitan la gestión de estas obligaciones mediante el cálculo automático de punitorios y el envío de notificaciones por WhatsApp a inquilinos morosos, optimizando el cumplimiento contractual.
Responsabilidades del propietario 👤
Aunque el contrato establezca que el inquilino debe pagar el ABL, el propietario mantiene responsabilidades importantes que no pueden ser delegadas completamente.
La responsabilidad tributaria principal siempre recae en el propietario como titular del dominio, lo que significa que ante el fisco municipal, él es el obligado al pago.
Si el inquilino no paga el ABL, el municipio puede ejecutar la deuda contra el propietario, quien tendrá que abonar el tributo y luego repetir contra el inquilino por vía contractual.
Obligaciones del propietario:
- Mantener actualizada la situación tributaria del inmueble
- Controlar que el inquilino cumpla con los pagos pactados
- Gestionar reclamos ante organismos municipales
- Conservar la documentación de pagos
- Informar cambios de domicilio fiscal
El propietario debe implementar mecanismos de control para verificar el cumplimiento del inquilino, como solicitar comprobantes de pago periódicos o acceder directamente a la información municipal.
Muchos propietarios utilizan herramientas de gestión como Barreeo que permiten el registro de gastos y el seguimiento detallado de pagos, facilitando el control de estas obligaciones.
En caso de incumplimiento del inquilino, el propietario puede resolver el contrato por falta de pago de una obligación esencial, previa intimación fehaciente.
También puede iniciar acciones judiciales por cobro de pesos con más los intereses y punitorios correspondientes.
Obligaciones del inquilino 🤝
Cuando el contrato establece que el inquilino debe hacerse cargo del ABL, esta obligación se convierte en una prestación esencial del contrato de locación.
El incumplimiento de esta obligación puede acarrear consecuencias graves, incluyendo la resolución del contrato por parte del propietario.
Principales obligaciones del inquilino:
- Pagar el ABL en tiempo y forma según lo pactado
- Conservar y presentar comprobantes de pago
- Informar al propietario sobre modificaciones en el tributo
- Gestionar trámites ante el municipio cuando corresponda
- Mantener al día los pagos durante toda la locación
El inquilino debe tener especial cuidado con los vencimientos del ABL, ya que los intereses y punitorios por mora pueden ser significativos.
Es recomendable que el inquilino se adhiera al débito automático o utilice sistemas de recordatorios para evitar olvidos que puedan generar gastos adicionales.
Algunos inquilinos utilizan aplicaciones de gestión personal o aprovechan las funcionalidades de seguimiento que ofrecen plataformas como Barreeo, que incluyen portales específicos para inquilinos donde pueden consultar sus obligaciones y vencimientos.
En caso de reclamos sobre el monto del ABL, el inquilino debe coordinar con el propietario, ya que ciertos trámites requieren la intervención del titular del dominio.
Al finalizar la locación, el inquilino debe asegurar que todos los períodos de su ocupación estén pagos y presentar la documentación correspondiente para evitar conflictos posteriores.
Casos especiales y excepciones 🔍
Existen situaciones particulares donde la aplicación de las reglas generales sobre el pago del ABL puede presentar complejidades específicas que requieren análisis detallado.
Locaciones de corta duración (menos de 6 meses):
En estos casos, es común que el propietario se haga cargo del ABL para simplificar la gestión, especialmente considerando que el tributo suele tener periodicidades bimestrales o trimestrales.
Locaciones con fines turísticos:
Los alquileres temporarios para turistas generalmente incluyen todos los servicios en el precio, incluyendo el ABL, debido a la naturaleza breve de la estadía.
Propiedades en construcción o con problemas estructurales:
Cuando el inmueble presenta deficiencias que afectan el uso normal, el inquilino puede argumentar que el pago del ABL debe ser proporcional a los servicios efectivamente recibidos.
Locaciones a familiares:
En contratos entre parientes, es frecuente que se mantengan arreglos informales, pero se recomienda formalizar quién paga el ABL para evitar malentendidos.
Inmuebles con múltiples unidades:
En casos de locación de parte de un inmueble (como una habitación), debe establecerse claramente cómo se prorratea el ABL entre los diferentes ocupantes.
Situaciones de emergencia habitacional:
En casos excepcionales donde existe una situación de vulnerabilidad social, algunos municipios ofrecen planes de pago especiales que deben ser considerados.
Para manejar estas complejidades, muchos propietarios recurren a sistemas especializados como Barreeo que permiten configurar diferentes esquemas de pago y generar reportes analíticos adaptados a cada caso particular.
Consecuencias del incumplimiento ⚠️
El incumplimiento en el pago del ABL puede generar consecuencias serias tanto para el propietario como para el inquilino, dependiendo de lo pactado en el contrato y la situación específica.
Para el inquilino que incumple:
- Mora automática: Desde el vencimiento del plazo sin necesidad de interpelación
- Intereses punitorios: Según las tasas establecidas en el contrato
- Resolución del contrato: El propietario puede resolver por incumplimiento esencial
- Ejecución judicial: Acción por cobro de pesos más intereses y costas
- Pérdida de la garantía: Aplicación del depósito de garantía para cubrir la deuda
Para el propietario:
- Responsabilidad tributaria: Debe responder ante el fisco por la deuda del inquilino
- Intereses fiscales: Pago de punitorios y recargos municipales
- Medidas cautelares: Posible embargo o inhibición de bienes
- Ejecución fiscal: El municipio puede ejecutar directamente contra el propietario
Proceso de intimación recomendado:
- Intimación extrajudicial: Carta documento exigiendo el pago en 10 días
- Constitución en mora: Notificación fehaciente del incumplimiento
- Ultimación: Plazo final para regularizar la situación
- Acciones judiciales: Demanda por resolución de contrato y/o cobro de pesos
Los sistemas de gestión modernos como Barreeo facilitan este proceso mediante el cálculo automático de punitorios y el envío de notificaciones graduales por WhatsApp, permitiendo resolver muchos casos antes de llegar a instancias judiciales.
La documentación adecuada de todos los incumplimientos es fundamental para el éxito de cualquier acción legal posterior.
Recomendaciones prácticas 💡
Para evitar conflictos y garantizar una relación fluida entre propietario e inquilino, es fundamental seguir buenas prácticas en la gestión del ABL durante la locación.
Para propietarios:
- Verificar antes de firmar: Revisar que el ABL esté al día antes de entregar el inmueble
- Cláusulas claras: Redactar cláusulas específicas sobre periodicidad y forma de pago
- Sistema de control: Implementar mecanismos para verificar el cumplimiento del inquilino
- Documentación ordenada: Mantener archivos de todos los comprobantes y comunicaciones
- Comunicación fluida: Establecer canales claros de comunicación con el inquilino
Para inquilinos:
- Leer el contrato: Comprender exactamente qué tributos deben pagar y cuándo
- Organizar pagos: Crear un calendario de vencimientos y adherirse a débito automático
- Conservar comprobantes: Guardar todos los recibos de pago durante la locación
- Comunicar problemas: Informar inmediatamente sobre cualquier irregularidad en el tributo
- Planificar el final: Asegurar que todo esté pago antes de entregar el inmueble
Herramientas tecnológicas:
El uso de plataformas especializadas puede simplificar significativamente la gestión del ABL y otros aspectos de la locación.
Barreeo ofrece funcionalidades específicas como gestión integral de contratos de alquiler, cálculo automático de aumentos, seguimiento de pagos y notificaciones por WhatsApp que optimizan la administración de propiedades.
Tabla de vencimientos recomendada:
| Mes | ABL | Verificación | Acción |
|---|---|---|---|
| Enero | 15/01 | 20/01 | Solicitar comprobante |
| Marzo | 15/03 | 20/03 | Verificar pago |
| Mayo | 15/05 | 20/05 | Control trimestral |
Esta sistematización reduce errores y conflictos, mejorando la experiencia de ambas partes en el contrato de locación.
Reflexiones finales 🎯
El tema del pago del ABL en contratos de alquiler ilustra perfectamente la importancia de la claridad contractual y la buena comunicación entre las partes en cualquier relación locativa.
Con el nuevo marco normativo vigente desde el DNU 70/2023, las partes tienen mayor libertad para pactar las condiciones que mejor se adapten a sus necesidades, pero esta libertad viene acompañada de la responsabilidad de ser precisos en la redacción de los acuerdos.
La práctica del mercado ha demostrado que es viable y habitual que el inquilino se haga cargo del ABL, siempre que esto esté claramente establecido en el contrato y se implementen los mecanismos de control adecuados.
Para los propietarios, es fundamental recordar que la responsabilidad tributaria nunca se transfiere completamente, por lo que deben mantener un seguimiento activo del cumplimiento de estas obligaciones.
Los inquilinos, por su parte, deben considerar el ABL como un gasto fijo más de la locación y organizarse para cumplir puntualmente con esta obligación.
La tecnología juega un papel cada vez más importante en la gestión eficiente de estas obligaciones, facilitando el control, seguimiento y comunicación entre las partes.
Esperamos que este análisis te haya sido útil para comprender mejor tus derechos y obligaciones en relación al ABL en contratos de alquiler.
¿Tenés alguna experiencia particular con el pago del ABL que te gustaría compartir?
¿Te enfrentaste a algún conflicto relacionado con este tema?
Te invitamos a compartir este artículo con otros propietarios o inquilinos que puedan beneficiarse de esta información y a dejar tus comentarios contándonos tu experiencia o planteando las dudas que puedan haberte surgido durante la lectura.