Si estás por alquilar una propiedad o sos propietario de un inmueble, seguramente te preguntaste alguna vez quién debe hacerse cargo del sellado en un contrato de alquiler.
Esta es una de las consultas más frecuentes en el mercado inmobiliario argentino, y la respuesta no siempre es tan clara como parece.
Con los cambios normativos recientes, especialmente tras la derogación de la ley de alquileres de 2020 por el DNU 70/2023, es fundamental entender cómo funciona actualmente este tema en nuestro país.
El sellado es un impuesto provincial que grava ciertos actos y contratos, y su pago puede generar dudas tanto en inquilinos como en propietarios.
En este artículo te vamos a explicar todo lo que necesitás saber sobre el sellado en los contratos de alquiler, desde qué es exactamente hasta quién debe pagarlo según la legislación vigente.
Claves del artículo
- Regulación provincial del sellado: El sellado es un impuesto que administra cada provincia de manera independiente, por lo que las reglas pueden variar según la jurisdicción donde se ubique el inmueble alquilado.
- Obligación legal del pago: En la mayoría de las provincias argentinas, la ley establece que ambas partes del contrato (propietario e inquilino) son responsables solidarios del pago del sellado, aunque esto puede negociarse contractualmente.
- Negociación contractual: Las partes pueden acordar libremente en el contrato quién se hará cargo del pago del sellado, prevaleciendo lo pactado por sobre la regla general de responsabilidad solidaria.
- Cálculo basado en el monto total: El impuesto de sellado se calcula generalmente sobre el valor total del contrato de alquiler, es decir, la suma de todos los alquileres que se pagarán durante la vigencia del contrato.
- Marco legal actual: Tras la derogación de la ley de alquileres de 2020, los contratos se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación, otorgando mayor libertad contractual a las partes para acordar estos aspectos.
Qué es el sellado y por qué existe 📋
El sellado es un impuesto provincial que grava la instrumentación de ciertos actos jurídicos, entre los cuales se encuentran los contratos de locación de inmuebles.
Su origen se remonta a épocas coloniales, cuando se exigía un sello físico en los documentos para darles validez legal.
Hoy en día, aunque ya no se usa un sello físico, el impuesto se mantiene como una importante fuente de ingresos para las provincias.
Cada jurisdicción provincial tiene su propio código fiscal que regula este tributo, estableciendo las alícuotas, exenciones y procedimientos de pago.
El objetivo del sellado es gravar la capacidad contributiva que se manifiesta al celebrar ciertos contratos, considerando que estos actos jurídicos reflejan una situación económica determinada.
En el caso de los alquileres, se considera que tanto el propietario (que recibe ingresos) como el inquilino (que tiene capacidad de pago) participan de una operación que genera riqueza gravable.
Es importante destacar que no todas las provincias aplican el mismo criterio ni la misma alícuota.
Algunas jurisdicciones han establecido exenciones para contratos de montos menores o tienen tratamientos especiales para la vivienda única.
Marco legal vigente en 2025 ⚖️
Con la derogación de la ley de alquileres de 2020 a través del DNU 70/2023, el panorama legal de los contratos de alquiler ha cambiado significativamente.
Actualmente, estos contratos se rigen supletoriamente por el Código Civil y Comercial de la Nación.
Este cambio normativo ha devuelto mayor libertad contractual a las partes, permitiendo que propietarios e inquilinos negocien libremente aspectos como la duración del contrato, los aumentos y también quién se hace cargo de gastos como el sellado.
El Código Civil y Comercial establece en sus artículos sobre locación que las partes pueden pactar libremente las condiciones del contrato, siempre que no contravengan normas de orden público.
En cuanto a los impuestos y gastos, la regla general es que cada parte asume los que le corresponden por ley, salvo pacto en contrario.
Las leyes fiscales provinciales mantienen su vigencia y establecen quiénes son los sujetos obligados al pago del sellado.
Sin embargo, esto no impide que las partes acuerden contractualmente una distribución diferente de esta obligación.
Esta flexibilidad normativa actual permite adaptar mejor los contratos a las necesidades y posibilidades de cada situación particular, aunque también requiere mayor atención al momento de redactar los acuerdos.
Quién debe pagar según la ley provincial 🏛️
La respuesta a quién debe pagar el sellado varía según cada provincia, ya que se trata de un impuesto de jurisdicción local.
Sin embargo, existe un patrón común en la mayoría de las legislaciones provinciales.
En la gran mayoría de las provincias argentinas, las leyes fiscales establecen que ambas partes del contrato de alquiler son responsables solidarios del pago del sellado.
Esto significa que el fisco puede reclamar el impuesto a cualquiera de las dos partes, independientemente de quién lo haya pagado efectivamente.
Ejemplos de regulaciones provinciales
| Provincia | Responsabilidad del sellado |
|---|---|
| Buenos Aires | Responsabilidad solidaria de ambas partes |
| CABA | Responsabilidad solidaria de ambas partes |
| Córdoba | Responsabilidad solidaria de ambas partes |
| Santa Fe | Responsabilidad solidaria de ambas partes |
| Mendoza | Responsabilidad solidaria con particularidades |
La responsabilidad solidaria implica que si una de las partes no paga, la otra queda obligada a hacerlo para evitar sanciones.
Por eso es tan importante acordar claramente en el contrato quién se hará cargo de este pago.
Algunas provincias tienen particularidades específicas.
Por ejemplo, ciertas jurisdicciones establecen que si el contrato no especifica quién paga, se presume que es responsabilidad del inquilino.
Otras mantienen la responsabilidad solidaria sin presunciones adicionales.
Usos y costumbres del mercado inmobiliario 🏠
En la práctica del mercado inmobiliario argentino, existe una tendencia bastante marcada respecto al pago del sellado, aunque esta puede variar según la zona geográfica y el tipo de propiedad.
Tradicionalmente, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y Gran Buenos Aires, es común que el sellado sea pagado por el inquilino.
Esta costumbre se ha mantenido a lo largo de los años y muchas inmobiliarias la consideran como una práctica estándar.
Sin embargo, en otras provincias del interior, la práctica puede ser diferente.
En algunos casos se divide el costo entre ambas partes, y en otros el propietario asume este gasto como parte de los costos de poner la propiedad en alquiler.
Factores que influyen en la negociación
- Demanda del mercado: En zonas de alta demanda, los propietarios suelen trasladar más gastos al inquilino
- Tipo de propiedad: En alquileres comerciales es más común dividir el costo
- Duración del contrato: En contratos largos, el propietario puede asumir más gastos
- Poder de negociación: Depende de las condiciones particulares de cada operación
Los sistemas de gestión de alquileres como Barreeo facilitan enormemente el control de estos gastos, permitiendo registrar quién pagó el sellado y mantener un seguimiento claro de todos los conceptos del contrato.
Es recomendable que tanto propietarios como inquilinos conozcan las costumbres locales antes de iniciar una negociación.
Cómo se calcula el sellado 🧮
El cálculo del sellado sigue reglas específicas que varían según cada provincia, pero existen ciertos elementos comunes en la mayoría de las jurisdicciones.
Generalmente, el impuesto se calcula sobre el valor total del contrato, es decir, la suma de todos los alquileres que se pagarán durante toda la vigencia del contrato.
Esto incluye tanto el alquiler mensual como los aumentos previstos.
Elementos del cálculo
La base imponible típicamente incluye:
- Valor total de los alquileres durante la vigencia del contrato
- Aumentos pactados o determinables
- Gastos que estén a cargo del locatario según el contrato
No se incluyen generalmente:
- Depósitos en garantía
- Expensas ordinarias
- Servicios públicos
- Gastos extraordinarios no pactados
La alícuota varía significativamente entre provincias, pudiendo oscilar entre el 0,5% y el 1,5% del valor total del contrato.
Algunas jurisdicciones aplican escalas progresivas según el monto.
Ejemplo práctico de cálculo
Para un contrato de 24 meses con alquiler inicial de $100.000 mensuales y aumentos semestrales del 20%:
- Primeros 6 meses: $100.000 x 6 = $600.000
- Segundos 6 meses: $120.000 x 6 = $720.000
- Terceros 6 meses: $144.000 x 6 = $864.000
- Últimos 6 meses: $172.800 x 6 = $1.036.800
Total del contrato: $3.220.800
Si la alícuota provincial es del 1%, el sellado sería de $32.208.
Herramientas como Barreeo incluyen funcionalidades para el cálculo automático de aumentos y pueden ayudarte a determinar el valor total del contrato para el cálculo del sellado.
Consecuencias de no pagar el sellado ⚠️
El incumplimiento en el pago del sellado puede traer diversas consecuencias legales y económicas que es importante conocer para evitar problemas futuros.
Desde el punto de vista fiscal, la falta de pago del sellado constituye una infracción a las leyes impositivas provinciales.
Esto puede derivar en la aplicación de multas, intereses y recargos que pueden llegar a ser muy significativos.
Sanciones más comunes
Las penalidades típicas incluyen:
- Multas fijas o proporcionales al impuesto adeudado
- Intereses resarcitorios por mora
- Recargos punitivos
- Imposibilidad de realizar ciertos trámites administrativos
Desde el aspecto civil, un contrato sin sellado pago no pierde validez entre las partes, pero puede generar inconvenientes en caso de conflictos judiciales.
Algunos tribunales han requerido la regularización del sellado como requisito previo para admitir ciertas acciones.
En términos prácticos, la falta de pago del sellado puede complicar:
- Ejecuciones judiciales por falta de pago de alquileres
- Trámites de desalojo
- Presentación del contrato en organismos públicos
- Operaciones de refinanciación o garantías
La responsabilidad solidaria significa que cualquiera de las partes puede ser perseguida por el fisco, independientemente de lo pactado en el contrato.
Si el inquilino no pagó y se acordó que era su responsabilidad, el propietario igual puede ser intimado por el organismo recaudador.
Por eso es fundamental utilizar herramientas de gestión que permitan el seguimiento de todos los aspectos del contrato, incluyendo el cumplimiento de obligaciones fiscales.
Estrategias de negociación contractual 🤝
La negociación del sellado es un aspecto importante en la celebración de contratos de alquiler y existen diferentes estrategias que pueden beneficiar a ambas partes.
Una opción común es dividir el costo del sellado entre propietario e inquilino.
Esta alternativa suele ser bien recibida por ambas partes ya que distribuye equitativamente un costo que, legalmente, ambos deben asumir.
Opciones de negociación
- Pago total por el inquilino: Común en mercados de alta demanda
- Pago total por el propietario: Puede ser una ventaja competitiva en mercados saturados
- División 50/50: Alternativa equilibrada y justa
- Pago según valor del contrato: En contratos de montos altos, puede dividirse proporcionalmente
La redacción contractual debe ser muy clara respecto a quién asume este costo.
Una cláusula ambigua puede generar conflictos posteriores y, ante la duda, ambas partes quedarán obligadas solidariamente ante el fisco.
Es recomendable considerar otros factores de la negociación integral.
Por ejemplo, si el propietario está pidiendo un alquiler por encima del mercado, podría asumir el sellado como parte del acuerdo global.
Los contratos bien gestionados requieren un seguimiento detallado de todos estos aspectos.
Sistemas como Barreeo permiten registrar claramente quién se hizo cargo de cada gasto y mantener un control exhaustivo de todos los aspectos económicos del contrato, incluyendo notificaciones automáticas por WhatsApp para recordar vencimientos importantes.
La documentación adecuada del acuerdo es fundamental para evitar malentendidos futuros y garantizar el cumplimiento de lo pactado.
Diferencias entre provincias 🗺️
Las diferencias provinciales en el tratamiento del sellado son significativas y pueden impactar considerablemente en el costo final de un contrato de alquiler.
En Buenos Aires, la alícuota general es del 1% sobre el valor total del contrato, con ciertas exenciones para contratos de montos menores.
La Ciudad Autónoma de Buenos Aires mantiene un régimen similar pero con algunas particularidades en los trámites de pago.
Córdoba aplica una escala progresiva que puede ir desde el 0,5% hasta el 1,2% según el monto del contrato.
Además, tiene exenciones específicas para viviendas de interés social y primeras locaciones de personas de bajos recursos.
Comparativo de alícuotas principales
| Provincia | Alícuota | Características especiales |
|---|---|---|
| Buenos Aires | 1,2% | Exenciones por monto mínimo |
| CABA | 1% | Trámites online simplificados |
| Córdoba | 0,5% – 1,2% | Escala progresiva |
| Santa Fe | 1% | Exenciones para vivienda única |
| Mendoza | 0,8% | Beneficios para contratos largos |
Santa Fe tiene un sistema particular donde se otorgan beneficios fiscales para contratos de vivienda única familiar, pudiendo reducir significativamente la carga impositiva.
En Mendoza, existe una alícuota diferencial para contratos de larga duración, incentivando la estabilidad en las relaciones locativas.
Algunas provincias más pequeñas han implementado regímenes simplificados o incluso exenciones totales para fomentar la formalización de contratos de alquiler.
Es fundamental consultar la normativa específica de cada jurisdicción antes de celebrar un contrato, ya que las diferencias pueden ser muy significativas en términos económicos.
Los sistemas de gestión integral permiten configurar estos parámetros según la provincia correspondiente, facilitando el cálculo correcto del impuesto.
Consejos prácticos para propietarios e inquilinos 💡
Para propietarios, es recomendable incluir siempre una cláusula clara sobre el sellado en el contrato.
Esto evita discusiones posteriores y permite planificar adecuadamente los costos de la operación.
Considerá que asumir el sellado puede ser una ventaja competitiva en mercados saturados, ya que reduce los costos iniciales para el inquilino y puede acelerar el cierre de la operación.
Para propietarios
- Incluir cláusula específica sobre sellado en el contrato
- Evaluar asumir el costo como ventaja competitiva
- Mantener documentación del pago para evitar reclamos fiscales
- Considerar el sellado en el cálculo de rentabilidad
Para inquilinos, es importante negociar este aspecto durante las tratativas iniciales del contrato.
Una vez firmado, será difícil modificar lo acordado.
Para inquilinos
- Negociar el sellado antes de firmar el contrato
- Solicitar comprobantes de pago si asumen el costo
- Verificar que el cálculo sea correcto según normativa provincial
- Considerar el impacto en el costo total de la operación
Ambas partes deben recordar que, independientemente de lo pactado contractualmente, la responsabilidad ante el fisco sigue siendo solidaria.
Por eso es crucial asegurar que el pago se efectúe correctamente.
El uso de herramientas de gestión profesionales como Barreeo puede simplificar enormemente el control de estos aspectos, ofreciendo funcionalidades para el registro de gastos, seguimiento de pagos y generación de reportes analíticos que facilitan la administración integral del contrato.
Mantener registros ordenados de todos los pagos relacionados con el contrato es fundamental para evitar problemas futuros.
Aspectos a tener en cuenta en 2025 📅
El nuevo marco normativo vigente en 2025 ha introducido cambios importantes que afectan la gestión de contratos de alquiler y, por ende, el tratamiento del sellado.
Con la mayor libertad contractual otorgada tras la derogación de la ley de alquileres de 2020, las partes tienen más flexibilidad para negociar quién asume los diferentes costos, incluyendo el sellado.
Esta flexibilidad también implica mayor responsabilidad en la redacción de contratos, ya que los acuerdos específicos prevalecerán sobre las reglas generales.
Tendencias actuales del mercado
El mercado inmobiliario de 2025 muestra algunas tendencias interesantes:
- Mayor negociación de gastos iniciales por parte de inquilinos
- Propietarios más dispuestos a asumir costos para acelerar alquileres
- Contratos más personalizados según necesidades específicas
- Uso creciente de tecnología para gestión de contratos
Los sistemas digitales están revolucionando la gestión de alquileres.
Plataformas como Barreeo ofrecen funcionalidades avanzadas como cálculo automático de punitorios, gestión completa de contratos de alquiler, portales personalizados para inquilinos y notificaciones automáticas por WhatsApp, facilitando enormemente la administración profesional de propiedades.
Es importante mantenerse actualizado sobre cambios normativos tanto a nivel nacional como provincial, ya que las regulaciones fiscales pueden modificarse y afectar el cálculo del sellado.
La digitalización de trámites en muchas provincias también está simplificando los procesos de pago y seguimiento del sellado.
Reflexiones finales 💭
El tema del sellado en contratos de alquiler, aunque puede parecer complejo inicialmente, tiene soluciones prácticas cuando se entienden las reglas básicas y se aplican correctamente.
La clave del éxito está en la comunicación clara entre las partes desde el inicio de las negociaciones, estableciendo acuerdos precisos y documentándolos adecuadamente en el contrato.
El contexto normativo actual ofrece mayor flexibilidad que en años anteriores, pero esto también requiere mayor atención a los detalles contractuales para evitar futuros inconvenientes.
La tecnología se ha convertido en una aliada fundamental para la gestión profesional de alquileres.
Herramientas especializadas permiten automatizar cálculos, mantener registros ordenados y facilitar el cumplimiento de todas las obligaciones contractuales y fiscales.
No olvides que cada provincia tiene sus particularidades, por lo que siempre es recomendable consultar la normativa local específica o asesorarse con profesionales conocedores del tema.
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