Si sos propietario o inquilino en Argentina, probablemente te hayas encontrado con la típica situación: se rompe algo en la propiedad y surge la pregunta del millón: ¿quién paga? 💰
Esta es una de las consultas más frecuentes en el mundo de los alquileres, y la respuesta no siempre es tan clara como nos gustaría.
Con las modificaciones introducidas por el DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres de 2020, los contratos de locación vuelven a regirse principalmente por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación.
Esta vuelta al marco normativo tradicional trajo consigo algunas clarificaciones importantes sobre quién debe hacerse cargo de las distintas reparaciones que pueden surgir durante la vigencia de un contrato de alquiler.
En este artículo vamos a desentrañar juntos este tema tan importante, analizando qué dice la legislación actual, cuáles son las responsabilidades de cada parte y cómo podés protegerte tanto si sos propietario como inquilino.
Claves del artículo
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Reparaciones mayores a cargo del propietario: Las reparaciones estructurales, instalaciones principales (electricidad, gas, agua) y elementos que afecten la habitabilidad del inmueble son responsabilidad del locador según el Código Civil argentino.
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Reparaciones menores a cargo del inquilino: El mantenimiento cotidiano, reparaciones por uso normal, limpieza de desagües y cambios de elementos de desgaste habitual corresponden al locatario durante la vigencia del contrato.
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Importancia de la documentación: Es fundamental documentar el estado inicial del inmueble y reportar problemas por escrito para evitar conflictos sobre quién debe asumir los costos de las reparaciones.
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Excepciones por negligencia: Si una reparación mayor es consecuencia del mal uso o negligencia del inquilino, éste puede ser responsabilizado por los costos, independientemente de la naturaleza de la reparación.
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Claridad contractual: Aunque el Código Civil establece las bases, los contratos pueden especificar con mayor detalle las responsabilidades, siempre respetando el marco legal vigente y sin perjudicar los derechos de las partes.
Marco legal vigente en Argentina 📋
Desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, los contratos de alquiler en Argentina se rigen nuevamente por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación, específicamente por los artículos 1170 y siguientes que regulan la locación de cosas.
El artículo 1170 establece que el locador debe entregar la cosa en buen estado de conservación y mantenerla en condiciones de servir al uso convenido.
Por su parte, el artículo 1171 determina que el locatario debe usar la cosa conforme al destino convenido y cuidarla como un buen padre de familia.
Esta vuelta al régimen tradicional significa que las obligaciones de cada parte están más claramente definidas que durante la vigencia de la ley de alquileres derogada.
El Código Civil establece principios generales que luego deben interpretarse caso por caso, pero proporciona una base sólida para determinar responsabilidades.
Es importante recordar que estas disposiciones son supletorias, lo que significa que las partes pueden acordar distribuciones diferentes de responsabilidades, siempre que no contradigan normas de orden público o generen situaciones abusivas.
Reparaciones mayores: responsabilidad del propietario 🏠
Las reparaciones mayores son aquellas que afectan la estructura del inmueble, su seguridad o habitabilidad básica.
Según el marco legal vigente, estas reparaciones son responsabilidad del propietario o locador.
Qué incluyen las reparaciones mayores
| Tipo de reparación | Ejemplos específicos |
|---|---|
| Instalaciones principales | Reparación de cañerías maestras, instalación eléctrica general, conexión de gas |
| Estructura del inmueble | Filtraciones en techos, problemas de humedad estructural, grietas en paredes |
| Sistemas de seguridad | Reparación de rejas, portones, sistemas de cerradura principal |
| Electrodomésticos incluidos | Termotanque, calefón, aires acondicionados fijos instalados |
El fundamento de esta responsabilidad radica en que el propietario es quien debe garantizar que la propiedad mantenga las condiciones de habitabilidad acordadas al momento de la firma del contrato.
Estas reparaciones suelen implicar montos considerables y conocimientos técnicos especializados.
Además, muchas veces requieren la intervención de profesionales matriculados, como electricistas o gasistas, especialmente cuando se trata de instalaciones que pueden comprometer la seguridad de los ocupantes.
Es fundamental que el propietario atienda estos requerimientos de manera oportuna, ya que la demora en realizar reparaciones mayores puede generar daños adicionales o incluso comprometer la seguridad de los inquilinos.
Reparaciones menores: responsabilidad del inquilino 🔧
Las reparaciones menores comprenden aquellas tareas de mantenimiento cotidiano y las reparaciones que surgen del uso normal del inmueble.
Estas son responsabilidad del inquilino o locatario durante la vigencia del contrato.
Ejemplos de reparaciones menores
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Mantenimiento de grifería: Cambio de cuerillos, reparación de canillas que gotean
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Elementos de desgaste: Cambio de focos, pilas de controles remotos, fusibles
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Limpieza y destapado: Desagües, rejillas, canaletas (por uso normal)
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Pintura: Retoques menores en paredes, especialmente si hay manchas por uso
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Cerrajería básica: Duplicado de llaves, cambio de cilindros por pérdida de llaves
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Vidrios: Reposición por rotura accidental durante el uso normal
El criterio fundamental para determinar si una reparación es menor radica en que debe tratarse de mantenimiento preventivo o de soluciones a problemas que surgen del uso habitual del inmueble.
Estas reparaciones generalmente no requieren conocimientos técnicos muy especializados y sus costos son relativamente bajos.
Es importante que el inquilino realice estas tareas de manera oportuna, ya que la negligencia en el mantenimiento menor puede derivar en problemas mayores que sí serían su responsabilidad.
Un sistema de gestión como Barreeo puede ayudar tanto a propietarios como inquilinos a llevar un registro detallado de estas reparaciones y su seguimiento através de funcionalidades de registro de gastos y comunicación directa.
Casos especiales y excepciones ⚖️
Existen situaciones que no encajan perfectamente en la clasificación tradicional de reparaciones mayores y menores, y que requieren un análisis más detallado.
Reparaciones por negligencia o mal uso
Cuando una reparación mayor es consecuencia directa de la negligencia o mal uso por parte del inquilino, la responsabilidad se invierte.
Por ejemplo, si se produce una rotura en las cañerías principales debido a que el inquilino arrojó objetos que obstruyeron el sistema, esta reparación será su responsabilidad a pesar de tratarse técnicamente de una reparación mayor.
Mejoras vs. reparaciones
Es crucial distinguir entre reparaciones (volver las cosas a su estado original) y mejoras (agregar valor o funcionalidad nueva).
Las mejoras útiles o necesarias realizadas por el inquilino pueden ser reclamadas al propietario al finalizar el contrato, según lo establece el artículo 1185 del Código Civil.
Reparaciones urgentes
En casos de emergencia donde peligre la seguridad o se puedan producir daños mayores, el inquilino puede realizar reparaciones que normalmente serían responsabilidad del propietario y luego reclamar el reembolso.
Esta situación debe estar debidamente documentada y haberse intentado contactar al propietario previamente.
Elementos en garantía
Los electrodomésticos o instalaciones que aún estén en período de garantía presentan una situación especial, donde generalmente la responsabilidad recae en quien contrató originalmente el servicio o adquirió el producto.
Documentación y prevención de conflictos 📄
La documentación adecuada es fundamental para evitar disputas sobre responsabilidades en las reparaciones.
Tanto propietarios como inquilinos deben tomar recaudos desde el inicio de la relación contractual.
Al inicio del contrato
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Inventario detallado: Documentar con fotos el estado de todos los elementos del inmueble
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Funcionamiento de instalaciones: Verificar y documentar el correcto funcionamiento de gas, electricidad, agua y desagües
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Estado de electrodomésticos: Si hay electrodomésticos incluidos, documentar su estado y funcionamiento
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Defectos preexistentes: Cualquier problema menor que exista debe quedar asentado por escrito
Durante la vigencia del contrato
Es fundamental mantener una comunicación fluida entre las partes y documentar cualquier problema que surja.
El inquilino debe notificar por escrito cualquier problema que detecte, especialmente si puede tratarse de una reparación mayor.
El propietario, por su parte, debe responder de manera oportuna a estas comunicaciones.
Un sistema como Barreeo facilita enormemente esta comunicación a través de sus funcionalidades de notificaciones por WhatsApp y gestión de contratos de alquiler, permitiendo mantener un registro cronológico de todas las comunicaciones y reparaciones.
La plataforma también permite el seguimiento de pagos y la generación de reportes analíticos que pueden ser útiles para documentar el cumplimiento de las obligaciones de ambas partes.
Comunicación por escrito
Todas las comunicaciones relacionadas con reparaciones deben realizarse por escrito, ya sea por email, WhatsApp, carta documento o cualquier medio que permita acreditar su envío y recepción.
Esto incluye tanto la notificación del problema como la respuesta y el seguimiento de la solución.
Consejos prácticos para propietarios e inquilinos 💡
Para propietarios
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Realiza mantenimiento preventivo: Es más económico prevenir que reparar problemas mayores
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Responde rápidamente: La demora en atender reparaciones mayores puede generar daños adicionales
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Mantén un fondo de reparaciones: Destina un porcentaje de la renta mensual para cubrir gastos de mantenimiento
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Conoce profesionales confiables: Ten contactos de electricistas, plomeros y gasistas matriculados
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Utiliza herramientas de gestión: Sistemas como Barreeo te permiten llevar un control detallado de gastos y comunicaciones con inquilinos
Para inquilinos
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Reporta problemas inmediatamente: No esperes a que un problema menor se convierta en mayor
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Mantén el inmueble en buen estado: Realiza las tareas de mantenimiento que te corresponden
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Guarda comprobantes: Conserva facturas de las reparaciones menores que realices
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No hagas reparaciones mayores por tu cuenta: Salvo emergencias, siempre consulta al propietario primero
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Documenta todo: Fotografía problemas y mantén registro de las comunicaciones
Resolución de conflictos y recursos legales ⚖️
Cuando surgen disputas sobre quién debe hacerse cargo de una reparación, existen varios mecanismos para resolverlas.
Mediación
La mediación es generalmente el primer paso recomendado para resolver conflictos entre propietarios e inquilinos.
Es un proceso más rápido y económico que la vía judicial, y permite llegar a acuerdos que satisfagan a ambas partes.
Muchas jurisdicciones cuentan con servicios de mediación específicos para conflictos de alquileres.
Vía judicial
Si la mediación no prospera, las partes pueden recurrir a la vía judicial.
En estos casos, será fundamental contar con toda la documentación que respalde la posición de cada parte.
Los jueces evaluarán la naturaleza de la reparación, las circunstancias que la motivaron y el cumplimiento de las obligaciones contractuales por ambas partes.
Defensa del consumidor
En algunos casos, especialmente cuando se trata de inmobiliarias o administradores profesionales, puede ser aplicable la Ley de Defensa del Consumidor.
Esta vía puede ofrecer protecciones adicionales, especialmente para inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad.
Prevención de conflictos
La mejor estrategia siempre será la prevención através de contratos claros, comunicación fluida y documentación adecuada.
Las herramientas tecnológicas como Barreeo contribuyen significativamente a esta prevención al facilitar la gestión integral de alquileres, incluyendo el cálculo automático de aumentos y punitorios, así como la generación de reportes que pueden ser útiles en caso de disputas.
Aspectos económicos y financieros 💰
La gestión económica de las reparaciones es un aspecto crucial tanto para propietarios como para inquilinos.
Presupuesto para reparaciones
Los propietarios deben contemplar en su análisis financiero un porcentaje destinado a reparaciones mayores.
Una regla práctica sugiere reservar entre el 5% y 10% de la renta mensual para estos gastos.
Esta reserva permite atender reparaciones sin que representen un impacto financiero severo.
Impacto en la rentabilidad
Las reparaciones mayores pueden impactar significativamente en la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.
Por eso es fundamental realizar un mantenimiento preventivo y elegir inquilinos responsables que cuiden la propiedad.
Deducción fiscal
Los gastos de reparaciones mayores realizados por propietarios pueden ser deducibles del impuesto a las ganancias, siempre que estén debidamente documentados.
Es importante conservar todas las facturas y comprobantes correspondientes.
Para inquilinos
Los inquilinos deben presupuestar también un monto para las reparaciones menores que les corresponden.
Si bien estos gastos son generalmente de menor cuantía, pueden acumularse a lo largo del contrato.
Un buen mantenimiento preventivo puede minimizar estos costos y evitar problemas con el propietario.
Tecnología y gestión moderna de alquileres 📱
La gestión de alquileres ha evolucionado significativamente con la incorporación de herramientas tecnológicas que facilitan tanto la administración como la comunicación entre las partes.
Beneficios de la digitalización
Los sistemas modernos de gestión de alquileres ofrecen múltiples ventajas:
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Centralización de información: Todos los datos del contrato, pagos y comunicaciones en un solo lugar
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Automatización de procesos: Cálculo automático de aumentos, punitorios y vencimientos
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Comunicación eficiente: Notificaciones automáticas por WhatsApp y otros canales
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Documentación digital: Registro fotográfico y documental del estado del inmueble
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Reportes analíticos: Métricas que permiten optimizar la gestión del portfolio inmobiliario
Barreeo como solución integral
Barreeo ofrece una plataforma completa que abarca todos los aspectos de la gestión de alquileres, desde la firma del contrato hasta su finalización.
Sus funcionalidades incluyen portales específicos para inquilinos donde pueden reportar problemas de mantenimiento, hacer pagos y acceder a información relevante de su contrato.
La plataforma también permite a los propietarios llevar un registro detallado de gastos de reparación, lo cual es fundamental tanto para el control financiero como para la documentación legal.
El futuro de la gestión inmobiliaria
La tendencia hacia la digitalización de la gestión inmobiliaria es irreversible.
Las herramientas que facilitan la comunicación, documentación y seguimiento de las responsabilidades de cada parte no solo simplifican la administración, sino que también contribuyen a relaciones más transparentes y armoniosas entre propietarios e inquilinos.
Compartí tu experiencia y mantente informado 🤝
El tema de las reparaciones en contratos de alquiler es dinámico y puede presentar situaciones particulares que requieren análisis específicos.
La legislación, aunque proporciona un marco claro, siempre debe interpretarse considerando las circunstancias particulares de cada caso.
¿Has tenido alguna experiencia particular con reparaciones en alquileres?
¿Te ha resultado útil esta información?
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El intercambio de experiencias entre quienes participan del mercado de alquileres enriquece el conocimiento colectivo y ayuda a todos a tomar mejores decisiones.
Recordá que mantenerse informado sobre los cambios normativos y las mejores prácticas en gestión inmobiliaria es fundamental para proteger tus intereses, ya seas propietario o inquilino.