Una de las consultas más frecuentes entre inquilinos y propietarios en Argentina gira en torno a las expensas en contratos de alquiler: quién debe pagarlas, cómo se dividen y qué dice exactamente la ley al respecto.
Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020 por el DNU 70/2023, los contratos de alquiler en Argentina vuelven a regirse por las disposiciones del Código Civil y Comercial, lo que genera nuevas dudas sobre las obligaciones de cada parte en el contrato.
Esta situación requiere claridad tanto para propietarios como para inquilinos, ya que un malentendido sobre las expensas puede generar conflictos innecesarios y afectar la relación contractual.
En este artículo vas a encontrar toda la información actualizada sobre el reparto de expensas en alquileres, basada en la normativa vigente y las costumbres del mercado inmobiliario argentino.
Claves del artículo 🔑
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Marco legal actual: Tras el DNU 70/2023, los contratos se rigen por el Código Civil, que establece que las expensas ordinarias son responsabilidad del inquilino, mientras que las extraordinarias corresponden al propietario, salvo pacto en contrario.
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Expensas ordinarias vs extraordinarias: Las ordinarias incluyen gastos de mantenimiento regular, limpieza y servicios básicos del edificio, mientras que las extraordinarias abarcan obras de mejora, reparaciones mayores y gastos no previsibles que se votan en consorcio.
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Libertad contractual: Las partes pueden acordar libremente quién paga cada tipo de expensa, siendo fundamental plasmar estos acuerdos de forma clara y detallada en el contrato para evitar conflictos futuros.
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ABL e impuestos: Generalmente el inquilino se hace cargo del ABL y otros impuestos que gravan el uso del inmueble, mientras que los impuestos patrimoniales como el inmobiliario quedan a cargo del propietario.
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Negociación estratégica: El reparto de expensas se ha convertido en una herramienta de negociación importante, donde propietarios pueden ofrecer hacerse cargo de ciertas expensas a cambio de un alquiler más alto o mejores condiciones contractuales.
Marco legal vigente en Argentina 📋
El DNU 70/2023 marcó un punto de inflexión en la regulación de alquileres en Argentina al derogar la Ley de Alquileres de 2020.
Esta modificación devolvió la regulación de los contratos de locación a las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación, específicamente a los artículos 1195 y siguientes.
Según el Código Civil, existe una distinción clara entre las obligaciones del locador (propietario) y las del locatario (inquilino) respecto a los gastos del inmueble.
El artículo 1204 establece que están a cargo del locatario los gastos ordinarios de conservación y reparación, mientras que las reparaciones extraordinarias corresponden al locador.
Esta normativa se extiende naturalmente a las expensas de consorcio, donde se replica la misma lógica: gastos ordinarios para el inquilino, extraordinarios para el propietario.
Sin embargo, el Código también consagra el principio de autonomía de la voluntad, permitiendo que las partes acuerden libremente otra distribución de responsabilidades.
Esta flexibilidad legal ha generado un mercado donde la negociación del reparto de expensas se ha vuelto una herramienta estratégica importante para ambas partes.
Tipos de expensas y su clasificación 🏢
Expensas ordinarias
Las expensas ordinarias son aquellos gastos regulares y previsibles necesarios para el funcionamiento normal del edificio.
Incluyen conceptos como limpieza de espacios comunes, mantenimiento de ascensores, iluminación de pasillos y escaleras, sueldos del portero y personal de limpieza, y gastos de administración.
También forman parte de esta categoría los servicios básicos de las áreas comunes como agua, gas y electricidad de los espacios compartidos.
Estos gastos se caracterizan por su periodicidad y previsibilidad, ya que son necesarios para el mantenimiento cotidiano del edificio.
Tradicionalmente, y siguiendo la lógica del Código Civil, estas expensas corresponden al inquilino por ser quien usa y disfruta del inmueble.
Expensas extraordinarias
Las expensas extraordinarias comprenden gastos excepcionales que no forman parte del mantenimiento regular del edificio.
Se incluyen aquí las obras de mejora, reparaciones mayores de fachada, cambio de ascensores, impermeabilización de terrazas, y cualquier trabajo que implique una inversión significativa.
También entran en esta categoría los gastos legales del consorcio, como honorarios de abogados en juicios, y multas o sanciones que pueda recibir el edificio.
Estos gastos se caracterizan por ser imprevisibles y por representar una inversión que aumenta el valor del inmueble, razón por la cual tradicionalmente corresponden al propietario.
La votación en asamblea de consorcio suele ser necesaria para aprobar este tipo de gastos, lo que refuerza su carácter extraordinario.
Distribución tradicional según usos y costumbres 🤝
| Tipo de Gasto | Responsable Tradicional | Fundamento |
|---|---|---|
| Expensas ordinarias | Inquilino | Uso y disfrute del inmueble |
| Expensas extraordinarias | Propietario | Inversión y mantenimiento del capital |
| ABL | Inquilino | Impuesto por servicios municipales |
| Impuesto inmobiliario | Propietario | Impuesto patrimonial |
| Servicios (luz, gas, agua) | Inquilino | Consumo directo |
El mercado inmobiliario argentino ha desarrollado costumbres consolidadas respecto al reparto de expensas que se mantienen bastante estables a lo largo del tiempo.
Estas prácticas se basan en criterios de lógica económica: quien se beneficia del gasto, lo paga.
Sin embargo, es importante destacar que estas son tendencias generales y que cada contrato puede establecer condiciones diferentes según la negociación entre las partes.
La crisis económica y la escasez de oferta de alquileres han modificado parcialmente estas costumbres, generando mayor flexibilidad en las negociaciones.
Muchos propietarios están dispuestos a asumir gastos tradicionalmente del inquilino a cambio de asegurar el alquiler de su propiedad o de obtener un precio más alto.
Libertad contractual y negociación 💬
Una de las características más importantes del marco legal actual es la amplia libertad contractual que tienen las partes para acordar el reparto de expensas.
El Código Civil permite expresamente que locador y locatario pacten una distribución diferente a la establecida por la ley supletoria.
Esta flexibilidad ha convertido las expensas en un elemento de negociación clave en los contratos de alquiler.
Algunos propietarios prefieren incluir las expensas en el precio del alquiler para simplificar la administración y evitar conflictos futuros.
Otros inquilinos están dispuestos a pagar expensas extraordinarias a cambio de un alquiler base más bajo, especialmente cuando consideran que las obras benefician su calidad de vida.
La clave del éxito en estas negociaciones radica en la claridad de los acuerdos y en plasmarlos de manera detallada en el contrato.
Es fundamental especificar exactamente qué conceptos incluye cada categoría de expensas y qué sucede en casos particulares o excepcionales.
Herramientas como Barreeo facilitan enormemente la gestión de estos contratos complejos, permitiendo el seguimiento detallado de pagos y el cálculo automático de aumentos según los términos acordados.
Casos especiales y situaciones particulares 🔍
Alquileres temporarios
Los alquileres temporarios (menores a tres meses) suelen manejarse de manera diferente en cuanto a expensas.
Es común que el propietario incluya todas las expensas en el precio del alquiler, simplificando la operación para inquilinos que están por períodos cortos.
Esta modalidad evita complicaciones administrativas y facilita el cobro, especialmente importante cuando se trata de inquilinos extranjeros o de otras provincias.
Propiedades con amenities
En edificios con amenities como pileta, gimnasio, o salón de usos múltiples, el reparto de expensas puede volverse más complejo.
Algunos contratos establecen que los gastos de mantenimiento de amenities corresponden al inquilino, mientras otros los consideran extraordinarios.
La tendencia actual es considerar estos gastos como ordinarios cuando se trata del mantenimiento regular, y extraordinarios cuando involucran renovación o mejoras del equipamiento.
Obras en curso
Cuando se inicia un contrato de alquiler con obras extraordinarias en curso, es fundamental establecer claramente quién asumirá esos gastos.
La jurisprudencia ha establecido que si las obras comenzaron antes del contrato, corresponden al propietario, salvo pacto expreso en contrario.
Aspectos prácticos de gestión 📊
Documentación y registro
Para evitar conflictos, es fundamental mantener un registro detallado de todos los pagos de expensas y su clasificación.
El inquilino tiene derecho a solicitar las liquidaciones de expensas y conocer el detalle de los gastos que está pagando.
Los propietarios deben conservar todas las facturas y comprobantes, especialmente de las expensas extraordinarias que les corresponden.
Control y seguimiento
La gestión eficiente de expensas requiere un sistema organizado de control y seguimiento de pagos.
Barreeo ofrece funcionalidades específicas para esto, incluyendo notificaciones automáticas por WhatsApp a inquilinos, registro detallado de gastos y reportes analíticos que facilitan el control de todas las métricas clave del alquiler.
La plataforma permite además generar reportes que ayudan tanto a propietarios como a inquilinos a mantener un control claro de sus obligaciones.
Aumentos de expensas
Los aumentos de expensas siguen la lógica del mercado y no están sujetos a las limitaciones que puedan existir sobre aumentos de alquileres.
Esto significa que las expensas pueden aumentar según los costos reales del consorcio, independientemente de los índices aplicables al alquiler.
Es importante que los contratos establezcan claramente cómo se comunicarán estos aumentos y cuándo entrarán en vigencia.
Recomendaciones para propietarios e inquilinos 💡
Para propietarios
Como propietario, es fundamental que seas claro y específico en el contrato sobre qué expensas corresponden a cada parte.
Considerá la posibilidad de incluir algunas expensas en el precio del alquiler si esto te facilita la gestión o te permite conseguir un mejor inquilino.
Mantené siempre la documentación al día y proporcioná transparencia total sobre los gastos del consorcio.
Evaluá utilizar herramientas de gestión como Barreeo que te permitan automatizar el seguimiento de pagos y generar reportes detallados para tus inquilinos.
Para inquilinos
Como inquilino, leé cuidadosamente el contrato antes de firmarlo y asegurate de entender exactamente qué expensas vas a pagar.
Solicitá siempre las liquidaciones detalladas de expensas y no dudes en pedir aclaraciones sobre gastos que consideres dudosos.
Conservá todos los comprobantes de pago y mantené un registro ordenado de las expensas que abonás.
Si tenés dudas sobre la clasificación de algún gasto, consultá con el administrador del consorcio o pedí asesoramiento legal.
Tendencias actuales del mercado 📈
El mercado de alquileres en Argentina está experimentando cambios significativos en cuanto al reparto de expensas.
La mayor flexibilidad introducida por el retorno al Código Civil ha generado condiciones más variadas en los contratos.
Muchos propietarios están optando por asumir gastos tradicionalmente del inquilino como estrategia para diferenciarse en un mercado competitivo.
Al mismo tiempo, algunos inquilinos prefieren contratos "todo incluido" que les brinden mayor previsibilidad en sus gastos mensuales.
Esta tendencia hacia la personalización de contratos requiere herramientas de gestión más sofisticadas que puedan manejar condiciones específicas de cada acuerdo.
La tecnología está jugando un rol cada vez más importante en facilitar estas gestiones complejas y en brindar transparencia a ambas partes.
Reflexiones finales 🎯
El tema de las expensas en alquileres seguirá siendo un punto central en las negociaciones inmobiliarias, especialmente en un contexto de mayor libertad contractual.
La clave del éxito radica en la comunicación clara entre las partes y en establecer acuerdos detallados que contemplen diferentes escenarios.
Tanto propietarios como inquilinos se benefician cuando existe transparencia total en el manejo de expensas y cuando se utilizan herramientas que faciliten la gestión y el seguimiento.
El mercado continuará evolucionando hacia modalidades más flexibles, donde cada contrato pueda adaptarse a las necesidades específicas de las partes involucradas.
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