Si estás pensando en alquilar tu propiedad amoblada o ya lo estás haciendo, seguramente te preguntaste si podés cobrar un adicional por el mobiliario que incluye.
Es una duda muy común entre propietarios, especialmente considerando que invertiste tiempo y dinero en amueblar tu departamento para hacerlo más atractivo para los inquilinos.
Después de los cambios normativos que trajo el DNU 70/2023, que derogó la ley de alquileres de 2020, el panorama legal volvió a regirse principalmente por el Código Civil y Comercial argentino, lo que modificó varias reglas del juego en materia de locaciones urbanas.
La realidad es que el tema del mobiliario en los alquileres no está específicamente regulado en detalle por la normativa vigente, lo que genera tanto oportunidades como incertidumbres para propietarios e inquilinos.
En este artículo vamos a explorar todas las opciones legales que tenés disponibles, los pros y contras de cada alternativa, y las mejores prácticas para manejar esta situación de manera transparente y efectiva.
Claves del artículo
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Libertad contractual: Con la derogación de la ley de alquileres, recuperaste mayor flexibilidad para pactar condiciones específicas sobre el mobiliario, siempre dentro del marco del Código Civil.
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Alternativas de facturación: Podés incluir el mobiliario en el precio total del alquiler o cobrarlo como un servicio separado, cada opción tiene implicancias fiscales y contractuales diferentes.
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Inventario detallado: Es fundamental documentar exhaustivamente todos los muebles y su estado al inicio del contrato para evitar conflictos futuros y proteger tu inversión.
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Aspectos fiscales: El tratamiento impositivo puede variar según cómo estructures el cobro del mobiliario, afectando tanto tus obligaciones como las del inquilino.
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Seguro y responsabilidades: Definir claramente quién se hace cargo de los daños, el mantenimiento y el seguro del mobiliario es crucial para una relación locativa exitosa.
Marco legal actual en Argentina 🏛️
Con la entrada en vigor del DNU 70/2023, el régimen de locaciones urbanas volvió a regirse supletoriamente por el Código Civil y Comercial de la Nación.
Esto significa que tenés mayor libertad contractual para establecer las condiciones de tu contrato de alquiler, incluyendo aspectos relacionados con el mobiliario.
El artículo 1197 del Código Civil establece el principio de autonomía de la voluntad, que permite a las partes pactar libremente las condiciones del contrato, siempre que no contradigan el orden público, la moral y las buenas costumbres.
En este contexto, podés incluir cláusulas específicas sobre el mobiliario y su costo adicional.
Sin embargo, es importante recordar que el contrato debe ser claro y específico en cuanto a qué se está cobrando y por qué concepto.
La transparencia en las condiciones contractuales no solo es una buena práctica, sino que también te protege legalmente ante posibles disputas.
Opciones para cobrar por mobiliario 💰
Inclusión en el precio del alquiler
La forma más sencilla es incluir el costo del mobiliario dentro del precio mensual del alquiler.
Esta modalidad tiene varias ventajas: simplifica la administración, evita confusiones en los pagos y hace que tu propiedad sea más competitiva al mostrar un precio único.
Desde el punto de vista legal, no presenta mayores complicaciones porque estás ofreciendo una propiedad completamente equipada por un precio determinado.
El inquilino sabe exactamente qué está pagando y qué está recibiendo a cambio.
Cobro como servicio adicional
Otra alternativa es facturar el mobiliario como un servicio adicional al alquiler básico.
Por ejemplo, podés cobrar $100.000 por el alquiler del inmueble y $30.000 adicionales por el "servicio de mobiliario" o "equipamiento completo".
Esta modalidad te permite diferenciar claramente los conceptos y puede ser útil para efectos fiscales o si querés ofrecer flexibilidad al inquilino (que pueda optar por tomar la propiedad sin muebles a un precio menor).
Contrato de comodato paralelo
Una opción más sofisticada es celebrar dos contratos separados: uno de locación del inmueble y otro de comodato (préstamo gratuito) o locación específica del mobiliario.
Esta alternativa puede ser beneficiosa desde el punto de vista fiscal, pero requiere mayor complejidad administrativa.
Aspectos fiscales a considerar 📊
El tratamiento fiscal del cobro por mobiliario puede variar según cómo estructures la operación:
| Modalidad | Tratamiento AFIP | Consideraciones |
|---|---|---|
| Incluido en alquiler | Como renta de inmueble | Más simple administrativamente |
| Servicio adicional | Posible actividad comercial | Requiere análisis específico |
| Contrato separado | Depende de la figura jurídica | Mayor complejidad |
Si el mobiliario representa una proporción significativa del valor total, es recomendable consultar con un contador para determinar el tratamiento fiscal más conveniente.
En algunos casos, podría considerarse que estás prestando un servicio comercial adicional al de locación inmobiliaria.
También es importante considerar el impuesto a los ingresos brutos, que puede tener tratamientos diferenciados según la jurisdicción y la naturaleza de los ingresos percibidos.
Documentación y inventario detallado 📋
Independientemente de la modalidad que elijas, es fundamental documentar exhaustivamente todo el mobiliario incluido en el alquiler.
Un inventario detallado te protege legalmente y evita conflictos futuros.
Elementos a incluir en el inventario
- Descripción detallada de cada mueble y electrodoméstico
- Estado de conservación al momento de la entrega
- Fotografías de cada elemento
- Valores aproximados para efectos de reposición
- Manuales de uso de electrodomésticos
- Números de serie cuando corresponda
Proceso de entrega y devolución
Es recomendable que tanto vos como el inquilino firmen el inventario en el momento de la entrega, indicando conformidad con el estado de los bienes.
Al finalizar el contrato, se debe repetir este proceso para verificar el estado de devolución.
Si utilizás un sistema de gestión de alquileres como Barreeo, podés digitalizar todo este proceso, manteniendo registros fotográficos, documentos escaneados y un seguimiento detallado de cada elemento del inventario.
Seguros y responsabilidades 🛡️
Uno de los aspectos más importantes a definir es quién se hace cargo de los riesgos relacionados con el mobiliario:
Seguro del mobiliario
Tenés varias opciones para proteger tu inversión:
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Incluir el mobiliario en tu seguro de propietario: Generalmente es la opción más económica, pero verificá que la póliza cubra bienes en locación.
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Requerir que el inquilino asegure el mobiliario: Podés exigir que el locatario contrate un seguro específico o amplíe su seguro de contenido.
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Seguro combinado: Ambas partes mantienen coberturas complementarias.
Mantenimiento y reparaciones
Es crucial definir claramente en el contrato:
- Mantenimiento preventivo: Quién se hace cargo del mantenimiento regular de electrodomésticos.
- Reparaciones menores: Generalmente a cargo del inquilino.
- Reparaciones mayores: Suelen ser responsabilidad del propietario.
- Reposición por desgaste normal: Típicamente asumida por el dueño.
Estrategias de pricing y mercado 💡
Para determinar cuánto cobrar por el mobiliario, considerá estos factores:
Análisis de mercado
Investigá qué están cobrando propiedades similares amobladas en tu zona versus las mismas sin mobiliario.
La diferencia te dará una pauta del valor que el mercado asigna al equipamiento.
Cálculo del retorno de inversión
Estimá cuánto invertiste en mobiliario y en cuánto tiempo querés recuperar esa inversión.
Un criterio común es recuperar el costo en 2 a 4 años, considerando depreciación y posibles daños.
Flexibilidad competitiva
Considerá ofrecer opciones flexibles:
- Precio base sin muebles
- Precio con mobiliario básico
- Precio con equipamiento completo premium
Esta estrategia puede ampliar tu mercado potencial y permitirte captar diferentes perfiles de inquilinos.
Herramientas de gestión y administración 🔧
La administración de propiedades amobladas requiere mayor seguimiento y control que las tradicionales.
Necesitás llevar registro de inventarios, seguimiento de mantenimientos, control de garantías de electrodomésticos, y documentación fotográfica actualizada.
Un sistema especializado como Barreeo te permite gestionar todos estos aspectos de manera integrada: desde el cálculo de aumentos que incluyan tanto alquiler como mobiliario, hasta el envío de notificaciones por WhatsApp para recordatorios de mantenimiento, pasando por el registro detallado de gastos relacionados con reposición o reparación de muebles.
Además, podés generar reportes analíticos que te ayuden a evaluar la rentabilidad real de tu inversión en mobiliario y tomar decisiones informadas sobre futuras adquisiciones.
Consejos prácticos para propietarios 🎯
Selección inteligente del mobiliario
- Priorizá calidad sobre cantidad: Mejor pocos muebles buenos que muchos de baja calidad.
- Elegí diseños neutros: Estilos atemporales que gusten a más inquilinos.
- Invertí en electrodomésticos eficientes: Consumen menos energía y son más atractivos.
- Considerá la durabilidad: Materiales resistentes al uso intensivo.
Comunicación transparente
- Sé claro desde el primer contacto sobre qué incluye el alquiler.
- Mostrá el inventario detallado durante las visitas.
- Explicá las políticas de mantenimiento y responsabilidades.
- Documentá todo por escrito en el contrato.
Mantenimiento preventivo
- Programá revisiones periódicas de electrodomésticos.
- Mantené manuales y garantías organizados y accesibles.
- Establecé un fondo de mantenimiento para reparaciones imprevistas.
- Actualizá el inventario cuando hagas reposiciones.
Consideraciones finales y mejores prácticas ✨
Cobrar un plus por mobiliario en departamentos amoblados no solo es posible sino que es una práctica comercial completamente legítima en Argentina.
La clave está en hacerlo de manera transparente, bien documentada y legalmente sólida.
Recordá que cada peso extra que cobres por mobiliario debe estar justificado por el valor real que aportás al inquilino.
Un departamento bien amoblado, con electrodomésticos de calidad y un inventario completo, realmente facilita la vida de quien lo alquila y merece una compensación económica adecuada.
La gestión exitosa de propiedades amobladas requiere mayor dedicación y profesionalismo, pero también puede generar ingresos superiores y atraer inquilinos dispuestos a pagar más por la comodidad.
Si estás considerando esta modalidad o ya la estás implementando, no dudes en compartir tu experiencia en los comentarios.
¿Qué estrategias te han funcionado mejor? ¿Qué desafíos has enfrentado?
Tu experiencia puede ser muy valiosa para otros propietarios que están evaluando esta alternativa.
¡Compartí este artículo si te resultó útil y ayudemos a más propietarios a tomar decisiones informadas sobre sus inversiones inmobiliarias!