Calculadora de alquileres
¿Cómo se calcula el aumento de los alquileres?
El método depende de la fecha en que se firmó el contrato y de la cláusula de “actualización” que figure en él.
- Contratos firmados antes del 17 de octubre de 2023: se regían por la Ley 27.551; el ajuste era anual y casi siempre se aplicaba el ICL.
- Contratos entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023: se alcanzaban por la Ley 27.737; el ajuste era semestral y podía pactarse ICL u otro índice.
- Contratos desde el 29 de diciembre de 2023: rigen por el DNU 70/2023; ahora las partes eligen libremente el índice y la periodicidad (mensual, trimestral, semestral o anual).
Revisá siempre la cláusula de ajuste de tu contrato: ahí están el índice, la frecuencia y la fecha exacta del primer aumento.
¿Cuáles son los índices que se usan hoy?
Los más habituales en son:
- ICL (Índice para Contratos de Locación): lo publica el BCRA todos los días.
- IPC (Índice de Precios al Consumidor): lo publica INDEC una vez al mes.
- UVA / UVI: coeficientes de ajuste diarios del BCRA, usados cuando se quiere seguir la inflación con topes.
- Otros (CVS, ICC, IPIM): se usan en nichos específicos, por ejemplo en contratos comerciales u obras.
Con el DNU 70/2023 podés pactar cualquier índice objetivo, mientras ambas partes lo acepten por escrito.
¿Cómo se calcula el nuevo valor con cada índice?
ICL, UVA o UVI
- Tomá el valor del índice en la fecha de inicio del período que termina.
- Tomá el valor del índice en la fecha de ajuste.
- Multiplicá el alquiler vigente por la razón (índice ajuste / índice inicio).
IPC
Multiplicá el alquiler vigente por ese factor acumulado.
Identificá los meses completos entre el último ajuste y la actualización.
Calculá la inflación acumulada multiplicando (1 + inflación mensual) de cada mes.
¿Se pueden sumar los índices de inflación?
a inflación es una tasa de crecimiento compuesta: no se pueden sumar los porcentajes mensuales.
El cálculo correcto es multiplicar los factores de variación.
Ejemplo práctico
- Enero : 5 % → 1 + 0,05 = 1,05
- Febrero : 4 % → 1,04
- Marzo : 6 % → 1,06
Inflación acumulada = 1,05 × 1,04 × 1,06 − 1 = 0,160 ≈ 16 %
Barreeo utiliza siempre esta multiplicación de factores para calcular el IPC acumulado y evitar cualquier error de redondeo.
¿De dónde salen los datos de los índices?
ICL, UVA y UVI: Base de datos “Principales Variables” del BCRA.
IPC: Informes técnicos mensuales de INDEC (suelen publicarse alrededor del día 14).
Otros índices: se obtienen de sus organismos emisores (p. ej. CAMARCO para el ICC).
¿Cómo calcula Barreeo estos índices?
ICL: Barreeo consulta cada noche la API del BCRA y guarda el valor diario.
IPC: en cuanto INDEC publica el dato mensual, Barreeo lo incorpora. Para evitar ajustes a mitad de mes, el sistema siempre toma los últimos meses completos:
Es decir, si tenés aumentos trimestrales en tu contrato, Barreeo va a tomar los últimos 3 índices disponibles para actualizar el valor del mes próximo.
¿Con qué frecuencia puedo ajustar el alquiler bajo el DNU 70/2023?
La que pacten las partes: mensual, trimestral, semestral o anual, sin límite máximo.
¿Es obligatorio usar ICL o IPC?
No. Puede usarse cualquier índice objetivo acordado (por ejemplo, UVA o un índice sectorial).
¿Qué pasa si el contrato no indica un índice?
El precio queda fijo hasta el final del contrato, salvo que ambas partes firmen un anexo que establezca un método de actualización.
¿Qué ocurre si el índice deja de publicarse?
Se aplica el índice alternativo previsto en el contrato o el que las partes acuerden por escrito.
¿Barreeo actualiza los alquileres automáticamente?
Sí. El sistema calcula y guarda el historial de aumentos.
¿Puedo cambiar el índice durante la vigencia del contrato?
Solo mediante un acuerdo escrito (addenda). Barreeo permite cargar la nueva cláusula y recalcula a partir de ella.